Zajęcie rzeczy najemcy jako zastawu za niezapłacony czynsz

Zabezpieczenie czynszu przez zajęcie rzeczy należących do najemcy

Zgodnie z art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Według zaś art. 671 K.c.:

„§ 1. Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte.

§ 2. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

§ 3. W wypadku gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego, wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, jeżeli przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie.”

Jak z tego wynika, dla zabezpieczenia roszczeń wynajmującego o zapłatę czynszu oraz świadczeń dodatkowych przysługuje mu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu.

Przedmiotem zastawu mogą być wyłącznie rzeczy ruchome, których właścicielem lub współwłaścicielem jest najemca. Ustawowe prawo zastawu zabezpiecza jedynie wskazane w art. 670 świadczenia, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok.

Prawo zastawu nie obejmuje przedmiotów niepodlegających zajęciu według przepisów egzekucyjnych (por. art. 829 i n. K.p.c.).

Jeżeli wynajmujący udowodni, że zajęcie całego przedmiotu najmu było jedynym praktycznym sposobem wykonania prawa zastawu na wszystkich rzeczach najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, to podstawy skutecznej ochrony posiadania najemcy będą niewielkie (G. Kuźma, D. Okolski, Ochrona wynajmującego..., s. 45).

Według art. 844 K.c.:

„§ 1. Składający może w każdym czasie żądać zwrotu rzeczy oddanej na przechowanie.

§ 2. Przechowawca może żądać odebrania rzeczy przed upływem terminu oznaczonego w umowie, jeżeli wskutek okoliczności, których nie mógł przewidzieć, nie może bez własnego uszczerbku lub bez zagrożenia rzeczy przechowywać jej w taki sposób, do jakiego jest zobowiązany. Jeżeli czas przechowania nie był oznaczony albo jeżeli rzecz była przyjęta na przechowanie bez wynagrodzenia, przechowawca może żądać odebrania rzeczy w każdym czasie, byleby jej zwrot nie nastąpił w chwili nieodpowiedniej dla składającego.

§ 3. Zwrot rzeczy powinien nastąpić w miejscu, gdzie miała być przechowywana.”

Przechowywanie rzeczy pozostawionych przez najemcę będących zastawem zabezpieczającym niezapłacony czynsz

Obecnie więc, mając zastaw na rzeczach pozostawionych przez najemcę, przysługuje Panu zastaw na nich, a obowiązki ciążą na Panu jako przechowawcy. Powinien więc Pan dbać, aby nie uległy one uszkodzeniu.

Moim zdaniem powinien Pan zrezygnować z dalszego zastawu na tych rzeczach i wystosować do najemcy pismo z żądaniem zabrania jego rzeczy z lokalu pod rygorem uznania, że zajmuje on bezumownie Pana lokal bez tytułu prawnego (umowa na skutek upływu terminu wypowiedzenia wygasła) oraz uznania, że przedmiotowe rzeczy (ruchomości powinien Pan wymienić w piśmie) po upływie terminuj na ich zabranie, będą przez Pana uznane za porzucone (właściciel porzucił świadomie ich własność) i zostaną przez Pana sprzedane lub przeniesione w inne pomieszczenie.

Czy najemca ma prawo żądać od wynajmującego wydania swoich rzeczy mimo nieopłacenia zaległego czynszu?

Nawet gdy najemca się stawi, proszę te rzeczy mu wydać, a czynszu żądać w zwykłym postępowaniu o zapłatę przeciwko najemcy.

Małej wartości ruchomości, które są objęte prawem zastawu, bardzo często w praktyce nie powodują uregulowania zaległości, a stwarzają dodatkowe kłopoty, kiedy najemca stwierdza, że czegoś mu brakuje.

Pismo do byłego najemcy powinien Pan wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, aby mieć dowód jego odbioru przez najemcę na poczet ewentualnej sprawy sądowej.

Proszę pamiętać, że usunięcie objętych zastawem rzeczy z przedmiotu najmu powoduje wygaśnięcie zastawu.

Takie rozwiązanie proponuję.

Obowiązek wydania rzeczy należących do najemcy po wygaśnięciu umowy najmu lokalu

Trzeba mieć jednak świadomość, że z zakończeniem umowy najmu wiążą się określone obowiązki (pomimo że stosunek umowy już ustał). Należy tu zaliczyć przede wszystkim obowiązek zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym.

Zgodnie bowiem z art. 675 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego „po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie”.

W sytuacji gdy następuje rozwiązanie umowy najmu, ustaje łączący strony stosunek najmu, co powoduje po stronie najemcy obowiązek oddania wynajmującemu przedmiotu najmu. Do chwili wydania tegoż przedmiotu zachodzi po stronie byłego najemcy tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy.

Wynajmującemu – niezależnie od tego, czy jest on właścicielem rzeczy, czy przysługuje mu do niej inny tytuł prawny – służy roszczenie o zwrot przedmiotu najmu.

Jeśli były najemca nie oddaje przedmiotu najmu, to korzysta z niego w drodze bezumownej (gdyż umowa została już rozwiązana). Można to uznać za dalsze używanie lokalu, bowiem Pan nie otrzymał lokalu opróżnionego z rzeczy poprzedniego najemcy.

Za bezumowne korzystanie z rzeczy właścicielowi należy się wynagrodzenie, które jest formą odszkodowania. Czasami wysokość odszkodowania jest trudna do oszacowania.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Generalnie przyjmuje się, że odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości obejmuje spodziewane korzyści z tytułu umowy najmu czy dzierżawy, która zostałaby zawarta, gdyby nieruchomość nie została zajęta. Przepisy prawa przyznają właścicielowi roszczenie o odszkodowanie, które obejmuje kompensatę utraconych korzyści, jakie właściciel by uzyskał, gdyby rzecz wynajął. Utratą korzyści jest w szczególności szkoda polegająca na nieuzyskaniu pożytków cywilnych (czynszu z najmu, dzierżawy), które rzecz przynosi.

Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z cudzej nieruchomości powinno odpowiadać wysokości ewentualnego czynszu za wynajem (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15.09.2005 r., sygn. akt II CK 61/05). Jeżeli jednak zajęta jest jedynie część nieruchomości, to moim zdaniem wysokość odszkodowania powinna odpowiadać proporcjonalnie części czynszu za wynajem. Ocena tej sytuacji zawsze będzie należała do sądu, który oceni, czy wysokość żądanego w pozwie roszczenia jest uzasadniona.

Wezwanie byłego najemcy do odebrania rzeczy pod rygorem uznania że najemca je porzuca

Bezpieczniej dla Pana będzie jednak wezwanie do odebrania rzeczy pod rygorem uznania, że najemca je porzuca, dokładne ich spisanie i sporządzenie dokumentacji fotograficznej oraz przeniesienie np. do piwnicy. Po 3 latach (termin zasiedzenia) może Pan przedmiotowe rzeczy wyrzucić. Najem proszę rozpocząć z nowym najemcą, a należności od poprzedniego najemcy proszę dochodzić na drodze sądowej.

W przyszłej umowie z najemcą proszę zastrzec, że za pozostawione rzeczy po zakończeniu najmu będzie Pan pobierał wynagrodzenie za bezumowne korzystanie w wysokości np. czynszu najmu proporcjonalnie do okresu przechowywania tych rzeczy w lokalu lub innych podobnych postanowień odnośnie rzeczy najemcy pozostawionych w Pana lokalu.

Dokładny spis rzeczy wraz z dokumentacją fotograficzną ich stanu pozwoli Panu podjąć obronę w sprawie o zniszczenie lub zabranie mienia najemcy (sprawy karnej), które to sprawy nieuczciwi najemcy nauczyli się zgłaszać organom ścigania.