Zagrzybienie mieszkania - jak zakończyć najem?

Wady wynajętego lokalu zagrażające zdrowiu

Art. 682 Kodeksu cywilnego (K.c.) regulujący kwestie wad lokalu najętego zagrażających zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych może być zastosowany w Pana sytuacji. Zgodnie z tym przepisem może Pan wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby Pan w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Przyjmuje się w orzecznictwie i w doktrynie, że zagrzybienie (do którego w niniejszej sprawie przyznała się sama właścicielka) jest wadą zagrażającą zdrowiu najemcy – por. wyrok SN z 21 maja 1974 r., sygn. akt II CR 199/74 (OSP 1975/3, poz. 67). „Wada musi zagrażać zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. Oznacza to, że stan lokalu stwarzać musi realne niebezpieczeństwo dla zdrowia wymienionych osób, np. zagrzybienie, możliwość zawalenia się ściany, nadmierny hałas” (H. Ciepła, Komentarz do art. 682 k. c., red. J. Gudowski, Lex). Stosowania ww. przepisu nie można wyłączyć umową – jest to przepis bezwzględnie obowiązujący, niezależnie od tego, jak brzmi umowa.

Wezwanie wynajmującego do usunięcia wady najętego lokalu (odgrzybienia)

Jednakże w orzecznictwie podnosi się także, że w pierwszej kolejności powinien Pan wezwać wynajmującego do odgrzybienia – przytaczam tu fragment uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2013 r., sygn. akt V CSK 467/12:

„(…) Prowadzi to do wniosku, że powstanie i sposób wykonania uprawnienia z art. 682 K.c. muszą być ustalane z odniesieniem się do okoliczności konkretnej sprawy. W ich kontekście oceniać należy przede wszystkim istnienie po stronie najemcy obowiązku wezwania do usunięcia wady.

Jako zasadę przyjąć należy w tym wypadku konieczność dołożenia przez strony starań, by wady lokalu zostały usunięte bez konieczności wypowiadania stosunku najmu. Trudno twierdzić, by prawo do wypowiedzenia stosunku najmu na podstawie art. 682 K.c. mogło być realizowane niezależnie od usuwalności bądź nieusuwalności wady. Wniosek ten wynika przede wszystkim z art. 354 § 2 K.c., który nakłada na strony obowiązek współdziałania przy wykonaniu zobowiązania.

Wymaganie to obejmuje także konieczność lojalnej współpracy w razie pojawienia się przeszkód w spełnieniu świadczenia przez jedną z nich.

Na gruncie art. 682 K.c. z założenia wykluczona jest zatem sytuacja, w której przewidziane w nim uprawnienie kształtujące mogłoby zostać wykonane przed podjęciem starań zmierzających do usunięcia źródła zagrożenia dla życia lub zdrowia osób zajmujących lokal. W konsekwencji, w razie stwierdzenia wad lokalu najemca powinien poinformować o tym fakcie wynajmującego i wezwać do usunięcia tej wady. W sytuacji takiej prawo do wypowiedzenia stosunku najmu powstanie dopiero wówczas, gdy wynajmujący nie usunie wady, mimo istnienia takiej możliwości (tak na przykład, jak wynika ze stanowiska Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 21 maja 1974 r., II CR 199/74, OSP 1975, Nr 3, poz. 67, dopiero długotrwały brak usunięcia zagrzybienia lub zawilgocenia lokalu uzasadnia skorzystanie przez najemcę z uprawnienia z art. 682 K.c.). Wystarczającym sposobem ochrony przez najemcę interesu swojego lub swoich pracowników będzie wówczas opuszczenie lokalu do czasu usunięcia wady. Szkoda poniesiona z tego tytułu będzie mogła zostać przez niego zrekompensowana w ramach kontraktowej odpowiedzialności wynajmującego, jednocześnie zaś możliwe będzie utrzymanie łączącego strony stosunku prawnego.”

W Pana sytuacji ewentualny sąd teoretycznie mógłby zatem zarzucić (gdyby już chciał Pan wypowiedzieć umowę), że nie wzywał Pan do usunięcia wady. Mając jednak na względzie, że sam właściciel rozwiązuje umowę najmu, nie dążąc do trwania stosunku, moim zdaniem (odnosząc się do pierwszego zacytowanego zdania z przywołanego uzasadnienia) mógłby Pan powołać się na szczególną sytuację w tym konkretnym przypadku, w którym trudno było od Pana wymagać, by jeszcze Pan wzywał do usunięcia wad, skoro i tak stosunek wygasłby z końcem września.

Wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym z powodu istnienia zagrożenia zdrowia

Mógłby Pan zatem wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym z powodu istnienia zagrożenia tego rodzaju, że może zagrażać Pana zdrowiu. Żeby taki skutek nastąpił jutro, już jutro musi Pan doręczyć wypowiedzenie w formie pisemnej wraz z podaniem przyczyny (por. § 3 umowy). Doręczenie oznacza, że musi Pan przekazać wynajmującemu pismo tak, by mógł zapoznać się z jego treścią (por. art. 61 § 1 K.c.). Dopiero po takim przekazaniu wypowiedzenie będzie skuteczne – ponieważ ma się odbyć ze skutkiem natychmiastowym, skutek nastąpi, gdy pismo dojdzie do wynajmującego w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią. Forma pisemna oznacza pismo z własnoręcznym podpisem. Nadmienię, że niezachowanie tej formy (np. wysłanie e-maila) nie spowoduje nieskuteczności wypowiedzenia (nie zastrzeżono w umowie tej formy pod rygorem nieważności), a jedynie spowoduje ograniczenia dowodowe w ewentualnym sporze przed sądem (art. 74 K.c.).

Kaucja a wypowiedzenie umowy przez najemcę

W § 3 umowy podano, że w przypadku wypowiedzenia umowy przez najemcę kaucja w każdym przypadku przepada. Ponadto w § 6 ust. 3 umowy podano, że w przypadku rozwiązania umowy przed terminem kaucja nie zostanie zwrócona. W § 6 ust. 2 podano także, że celem kaucji jest zabezpieczenie terminu obowiązywania umowy, jednomiesięcznej opłaty najmu, opłat eksploatacyjnych, ewentualnych szkód spowodowanych niestarannym używaniem lokalu. Podobne cele kaucji przewidziano art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (kaucja ma zabezpieczać pokrycie należności z tytułu najmu lokalu). W przypadku wcześniejszego wypowiedzenia w Pana umowie kaucja ma stanowić rodzaj kary umownej za niedotrzymanie terminu, która zrekompensuje wynajmującemu nieuzyskane należności. Taki skutek nie może jednak następować, jeśli Pan korzysta ze swojego prawa do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym w istocie z przyczyn leżących po stronie wynajmującego, nie łamiąc przy tym żadnych postanowień umownych (z mocy prawa przysługuje Panu uprawnienie do wypowiedzenia umowy wskazane w art. 682 K.c.). Wynajmujący zatem nie będzie miał podstawy do zatrzymania kaucji.

Zakończenie umowy najmu przed terminem – rozliczenie należności

Zastosowanie się do wezwania wynajmującego spowoduje oczywiście naliczenie należności za wrzesień (z uwagi na ekwiwalentność stosunku najmu – za czynsz otrzymuje Pan prawo do korzystania), należność powinna być wyliczona proporcjonalnie do ilości dni obowiązywania umowy. Jeśli wyprowadzi się Pan wcześniej, może Pan zwrócić się do wynajmującego o proporcjonalne do tego dnia wyliczenie należności (tym bardziej, że napisał, iż ma Pan się wyprowadzić najpóźniej do 25.09), jednak może się on powołać na wygaśnięcie umowy z dniem wskazanym w wypowiedzeniu i możliwości Pana korzystania do tego dnia. W istocie oznacza to, że z mocy porozumienia stron mogą Państwo rozwiązać ten stosunek wcześniej niż z dniem wskazanym w wypowiedzeniu i porozumieniem stron ustalić obciążenie Pana tylko częściową należnością.

Porozumienie się z właścicielem jest oczywiście jedną z podstawowych możliwości rozwiązania stosunku najmu w terminie i sposób satysfakcjonujący. Jeśli to się nie uda, może Pan także zażądać obniżenia czynszu za czas występowania wad (zgodnie z art. 664 K.c.), odszkodowania – gdyby z powodu nienależytego wykonania umowy przez wynajmującą (dostarczenia lokalu nienadającego się do zamieszkania) poniósł Pan realną, materialną szkodę (por. art. 471 K.c.) – tu jednak trudno mi sobie wyobrazić, że taka szkoda nastąpiła (np. koszty leczenia schorzeń spowodowanych zagrzybieniem byłyby taką szkodą).