Zadłużone gospodarstwo rolne – kupno czy darowizna?

Ustanowienie hipoteki na nieruchomościach dłużnika za zobowiązania wobec KRUS

Niepłacenie zobowiązań wobec KRUS przez Pani wujka doprowadziło do sytuacji, w której możliwe było ustanowienie hipoteki na nieruchomościach dłużnika celem zabezpieczenia spłaty należności.

Zgodnie z art. 34 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

„Art. 34. § 1. Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika, płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych w sposób przewidziany w art. 21 § 1 pkt 2, a także z tytułu zaległości podatkowych w podatkach stanowiących ich dochód oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości, zwana dalej »hipoteką przymusową«”.

Jak podaje art. 26 ust. 2 i 3 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych:

„Art. 26. (…)

2. Wystawione przez Zakład dokumenty stwierdzające istnienie należności z tytułu składek oraz jej wysokość są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność zobowiązanego. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, zabezpieczenie jest dokonywane przez złożenie tych dokumentów do zbioru dokumentów.

3. Dla zabezpieczenia należności z tytułu składek Zakładowi przysługuje hipoteka przymusowa na wszystkich nieruchomościach dłużnika, z uwzględnieniem ust. 3a i 3b. Podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej jest doręczona decyzja o określeniu wysokości należności z tytułu składek, o odpowiedzialności osoby trzeciej lub o odpowiedzialności następcy prawnego”.

Istota hipoteki jako ograniczonego prawa rzeczowego polega na tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką

Zgodnie z art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Podstawowym sposobem na doprowadzenie do wygaśnięcia wierzytelności jest jej spełnienie. Za zobowiązania wobec KRUS, co do zasady, odpowiada płatnik (w sytuacjach prawem przewidzianych także jego następcy prawni). Tak więc to wuj powinien spełnić zobowiązanie wobec KRUS, co da podstawę do wykreślenia hipoteki (nawet w sytuacji, gdy nieruchomość nie będzie już własnością Pani wujka).

Rozwiązaniem bardziej praktycznym wydaje się kupno przez Panią ww. nieruchomości, a wujek otrzymane w zamian środki powinien przeznaczyć na spłatę zobowiązania wobec KRUS.

Spłata zadłużenia w KRUS za środki finansowe otrzymane od siostrzenicy

Wcześniejsze spłacenie zaległości wobec KRUS (przed przejściem własności nieruchomości na Panią) może bowiem zrodzić szereg komplikacji oraz potencjalnych zagrożeń dla Pani środków finansowych. Przekazanie środków finansowych niebędących ekwiwalentem za zbytą nieruchomość należałoby zgłosić jako darowiznę na rzecz wuja do urzędu skarbowego bądź też potraktować jako pożyczkę, co wiąże się z zapłatą podatku od czynności cywilnoprawnych (a w przypadku późniejszej umowy darowizny spowoduje de facto powstanie dwukrotnego obowiązku podatkowego).

Umowa darowizny między wujem a Panią nie jest godna polecenia, gdyż niestety na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn możliwe jest zwolnienie od podatku jedynie małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę darczyńcy przy zachowaniu dalszych wymogów. Pani stopień pokrewieństwa z wujem nie uzasadnia zwolnienia z podatku od darowizny.

Po nabyciu nieruchomości w drodze kupna nie będzie ograniczeń w dysponowaniu nieruchomością przez Panią. To znaczy, że będzie mogła ją Pani swobodnie sprzedać, a uzyskane środki nie zostaną w żaden sposób obciążone na rzecz KRUS.

Sprzedaż gospodarstwa rolnego

Obecnie nie obowiązują żadne ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi, jeśli chodzi o obywateli polskich. Oznacza to, że nawet osoba bez wykształcenia rolniczego lub stażu pracy w gospodarstwie rolnym może być kupującym, jak i sprzedającym nieruchomość wchodząca w skład gospodarstwa rolnego.

Jedyna ostrożność, jaka powinna być z Pani strony zachowana przy dokonywaniu kupna nieruchomości, to dopilnowanie, aby środki, które otrzyma wujek za nieruchomość rzeczywiście zostały przeznaczone na spłatę zadłużenia wobec KRUS. Niedopilnowanie tej okoliczności może spowodować (przy założeniu złej woli lub niedbalstwa Pani wujka), że wobec niespłacenia zadłużenia nie będzie możliwe wykreślenie hipoteki ustanowionej na zakupionej nieruchomości.