Zadłużenie komornicze a wykup mieszkania komunalnego

Z tego, co Pani opisuje, chce Pani wykupić nieruchomość od gminy z tzw. bonifikatą, a następnie przekazać ją swojej córce, która ma 17 lat, więc jest jeszcze osobą niepełnoletnią. Problem z tym, że zarówno Pani, jak i maż macie obciążenia komornika. Zacznijmy od początku.

Postępowanie egzekucyjne komornika

Komornik prowadzi swoje postępowania egzekucyjne w oparciu o tytuł wykonawczy. Tytułem wykonawczym zaś jest m.in. wyrok sądu (nakaz zapłaty), nakaz zapłaty w elektronicznym postępowaniu upominawczym, który został przez sąd zaopatrzony w klauzulę wykonalności celem skierowania egzekucji świadczenia do organu egzekucyjnego, jakim jest komornik. Komornik otrzymuje od wierzyciela wniosek o wszczęcie egzekucji wraz z oryginałem tytułu wykonawczego i tylko na tej podstawie może wszcząć i prowadzić egzekucję. Zgodnie z treścią art. 804 Kodeksu postępowania cywilnego komornik nie jest organem uprawnionym do badania zasadności i wymagalności obowiązku objętego tytułem wykonawczym. Komornik jest jedynie organem wykonawczym, który został wyposażony w narzędzia, za pomocą których egzekwuje należności na rzecz wierzyciela. Jednakże komornik jest zobligowany do działania w graniach prawa, a więc również w granicach wyznaczanych przez tytuł wykonawczy oraz precyzyjny wniosek wierzyciela. Zgodnie z treścią art. 805 Kodeksu postępowania cywilnego:

„Art. 805. § 1. Przy pierwszej czynności egzekucyjnej doręcza się dłużnikowi zawiadomienie o wszczęciu egzekucji, z podaniem treści tytułu wykonawczego i wymienieniem sposobu egzekucji oraz z pouczeniem o możliwości, terminie i sposobie wniesienia środka zaskarżenia na postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności, a także sporządzony przez organ egzekucyjny odpis tytułu wykonawczego albo zweryfikowanego przez komornika dokumentu, o którym mowa w art. 797 § 3.

§ 11. Jeżeli podstawę egzekucji stanowi tytuł wykonawczy w postaci zaopatrzonego w klauzulę wykonalności wyroku zaocznego lub nakazu zapłaty wydanego w postępowaniu nakazowym, upominawczym albo elektronicznym postępowaniu upominawczym, komornik poucza dłużnika również o treści art. 139 § 1 i 5, art. 168, art. 172, art. 8203 § 1 i 2 i art. 825 pkt 2, a także stosownie do orzeczenia stanowiącego tytuł egzekucyjny o treści art. 344, art. 346, art. 492 § 3, art. 493 i art. 503 albo art. 505³⁵.

§ 2. Na żądanie dłużnika komornik powinien okazać mu tytuł wykonawczy w oryginale”.

Wykup mieszkania mimo egzekucji i darowizna dla córki

W przypadku, gdy daruje Pani córce nieruchomość, musi Pani wiedzieć o możliwych konsekwencjach ze strony wierzycieli. Musi Pani zatem pamiętać o możliwości cofnięcia niekorzystnych dla wierzyciela czynności. W polskim prawie w dalszym ciągu istnieje instytucja skargi pauliańskiej. Instytucja ta regulowana przez art. 527 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.
§ 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.
§ 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.
§ 4. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli”.

Skarga pauliańska

Wobec tego należy mieć na uwadze, że wszelkie czynności opisane powyżej, tj. przepisanie majątku, w tym nieruchomości, na inną osobę, w tym córkę, mogą być uznane za nieskuteczne względem wierzyciela. Skarga pauliańska wymaga skierowana do sądu powództwa, jednakże jest to częsty sposób reakcji wierzyciela na uszczuplanie majątku przez dłużnika. Aby wierzyciel nie mógł podważyć ww. czynności należy ich dokonać przed zaciągnięciem zobowiązań. Przekazywanie części składowych swojego majątku po powstaniu zobowiązania, np. zaciągnięciu kredytu, może powodować, że czynność zostanie uznana przez sąd jako czynność pozorna, wobec tego sąd wyda wyrok uznający czynność za bezskuteczną względem wierzyciela, a co za tym idzie, komornik będzie mógł prowadzić postępowanie egzekucyjne przeciwko Pani córce, w stosunku do przedmiotowej nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że postępowanie o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną, czyli skargi pauliańskiej, nie należy do postępowań łatwych. Wiąże się ono również z koniecznością poniesienia opłaty od pozwu, który stanowi 5% wartości przedmiotu sporu, a w przypadku nieruchomości mogą to być duże kwoty i dlatego nie wszyscy wierzyciele decydują się na taki ruch.

Darowizna dla osoby nieletniej

To po pierwsze. Teraz kwestia numer 2. Z uwagi na fakt, iż córka jest nieletnia do darowania jej takiego mieszkania, a następnie obciążenia go prawem dożywocia może okazać się konieczna zgoda sądu opiekuńczego, bowiem czasem notariusz może się na to nie zgodzić. Na samą darowiznę tak, jak najbardziej ale na obciążenie dożywociem- może być problem. Przed tym faktem należałoby zwrócić się do sądu o zgodę na taką transakcję.

Odnośnie zaś bonifikaty możliwe będzie przekazanie nieruchomości córce. Tylko córka będzie musiała posiadać je przez 5 lat, pod rygorem obowiązku zwrotu wysokości bonifikaty.

Jak stanowi ustawa o gospodarce nieruchomościami:

„Art. 68. (…)

2. Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

2a. Przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:

1) zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;

2) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;

3) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;

4) zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;

5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

2b. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia”.