Żądanie zwrotu mienia ruchomego ze sprzedanej nieruchomości

Jak odzyskać rzeczy ruchome pozostawione w sprzedanym domu?

W celu udzielenia odpowiedzi na Pańskie pytanie przywołać należy następujące przepisy Kodeksu cywilnego:

Art. 47. § 1. „Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych”.

Art. 51. § 1. „Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi.

§ 2. Nie może być przynależnością rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej”.

Art. 344. § 1. „Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

§ 2. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia”.

Art. 222. § 1. „Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”.

Art. 118. „Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata”.

Art. 835. „Przez umowę przechowania przechowawca zobowiązuje się zachować w stanie nie pogorszonym rzecz ruchomą oddaną mu na przechowanie”.

Art. 836. „Jeżeli wysokość wynagrodzenia za przechowanie nie jest określona w umowie albo w taryfie, przechowawcy należy się wynagrodzenie w danych stosunkach przyjęte, chyba że z umowy lub z okoliczności wynika, iż zobowiązał się przechować rzecz bez wynagrodzenia”.

Czy możliwe jest domaganie się zwrotu rzeczy które są częściami składowymi nieruchomości?

Na wstępie należy określić, o jakie przedmioty ruchome Panu chodzi. Nie jest możliwe bowiem domaganie się zwrotu rzeczy, które są częściami składowymi nieruchomości. gdyż te z mocy prawa staja się własnością nabywcy nieruchomości (tytułem przykładu można wymienić, że częściami składowymi będą zamontowane okna, drzwi itp.). Poprzedniemu właścicielowi nie służy żadne roszczenie co do zwrotu części składowych.

Więcej problemów nastręcza określenie, czy rzeczy, których się Pan domaga, są przynależnościami nieruchomości. Jest to istotne z tego powodu, że uznanie, iż rzecz jest przynależnością, powoduje, że jej właścicielem jest nabywca nieruchomości, bowiem nie może być przynależnością rzecz nienależąca do właściciela rzeczy głównej. Nigdzie nie znajdziemy wyliczenia określającego, co stanowi przynależność nieruchomości – dlatego też do określenia, co jest przynależnością, konieczne jest ustalenie przeznaczenia rzeczy głównej. Jeżeli tym przeznaczeniem jest funkcja mieszkalna, to w mojej opinii przynależnościami (w przypadku braku innych postanowień aktu notarialnego) będą rzeczy niezbędne do korzystania z domu – np. kuchenka, wyposażenie łazienki itp.

Sygnalizuję Panu, że nie występuje żadne domniemanie prawne, że określone rzeczy mają charakter przynależności, z tym że taki ich status może być wyprowadzony z domniemań faktycznych. W przypadku sporu sądowego ciężar dowodu, że rzecz jest przynależnością innej rzeczy, spoczywa na tym, kto tak twierdzi i wywodzi z tego skutki prawne dla siebie (zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego). W postępowaniu dowodowym wykazywane są zatem przesłanki wskazane w art. 51 § 1. Natomiast ten, kto twierdzi, że rzecz nie jest częścią składową, musi udowodnić albo brak pozytywnych przesłanek określonych w tym przepisie (rzecz potrzebna do korzystania z rzeczy głównej, faktyczny związek z rzeczą główną), albo istnienie przesłanek negatywnych (tzn. rzecz nie należy do właściciela rzeczy głównej, gdyż została pozbawiona w sposób trwały związku z rzeczą główną).

Natomiast rzeczy nieuznane za części składowe ani przynależności (np. meble, telewizor, wyposażenie mieszkania, np. odkurzacz, lodówka, pralka itp.) w przypadku braku odmiennego postanowienia w umowie notarialnej sprzedaży w dalszym ciągu są Pańską własnością i ma Pan określone roszczenia chroniące Pana własność.

Pierwszym z tych roszczeń jest roszczenie o przywrócenie naruszonego posiadania. Gdy wzywa Pan właściciela do wydania rzeczy, a ten tego nie czyni, to narusza posiadanie przez Pana tych ruchomości – służy Panu zatem roszczenie o przywrócenie naruszonego posiadania poprzez wydanie rzeczy. Roszczenie to jest ograniczone terminem rocznym od naruszenia, po upływie którego nie można z niego już skorzystać.

Roszczenie o ochronę własności

Natomiast innym, bardziej odpowiednim roszczeniem dla Pana będzie roszczenie o ochronę własności. W tym postępowaniu sąd władny jest ustalić dodatkowo, czy dana rzecz ma charakter przynależności, czy też jest odrębnym przedmiotem własności. Roszczenie to jako roszczenie majątkowe przedawnia się po upływie 10 lat od powstania roszczenia (czyli dokonania sprzedaży nieruchomości).

Natomiast co do ostatniego pytania, to przechowanie może odbywać się tylko na podstawie umowy przechowania – wobec jej braku roszczenia oparte na przepisach dotyczących przechowania są bezzasadne. Natomiast właściciel nieruchomości mógłby ewentualnie oprzeć swoje roszczenie o jakąś zapłatę od Pana na przepisach dotyczących bezpodstawnego wzbogacenia, gdyż istotnie – nie płacąc za przechowanie rzeczy i zakładając, że właściciel nieruchomości troszczył się, aby ich stan się nie pogorszył – można uznać, że wzbogacił się Pan jego kosztem, nie płacąc za przechowanie (bronić się przed tym roszczeniem można poprzez przedstawienie zarzutu, że nabywca nieruchomości faktycznie korzystał z rzeczy i korzyści znalazły pokrycie w użytku, który z nich osiągnął).