Żądanie uzasadnienia podwyżki czynszu

Czy podwyżka czynszu musi być uzasadniona?

W aktualnym brzmieniu ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266; dalej jako – u.o.l.) zawiera definicję tego, co należy uznać za podwyżkę uzasadnioną. Ma to znaczenie zarówno dla najemcy jak i wynajmującego, gdyż dysponując takimi kryteriami, mogą stwierdzić, czy jest sens skarżyć podwyżkę (w przypadku najemcy) albo jak zmienić stawki, by nie narazić się na ewentualny spór sądowy (w przypadku wynajmującego). Problem uzasadnionej podwyżki pojawia się głównie w przypadku podwyższenia, czy też sytuacji, gdy podwyżka następuje z pułapu 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Zgodnie z art. 9 ust. 8 u.o.l. wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku i powierzchni użytkowej lokalu. Wskaźnik przeliczeniowy publikowany jest w Dzienniku urzędowym konkretnego województwa.

W tym wypadku należy sprawdzić, czy podwyżka przekracza 3%, inaczej nie musi mieć uzasadnienia. Myślę, że przekracza, ale proszę sprawdzić w urzędzie. Poza tym informacja o podwyżce powinna zostać doręczona na piśmie – wypowiedzenie wysokości czynszu z zachowaniem okresu wypowiedzenia, a Pani przysługuje żądanie uzasadnienia podwyżki.

Czy podwyżkę czynszu można zaskarżyć do sądu?

Podwyżkę można zaskarżyć do sądu.

Brzmienie art. 8a ust. 5 nie usuwa jednak też wątpliwości co do terminu, w jakim ma nastąpić skierowanie do sądu pozwu. Nie wiadomo jednak, czy mają to być 2 miesiące od dnia otrzymania wypowiedzenia, czy też liczone od momentu, w którym wypowiedzenie stało się skuteczne. Gdyby przyjąć drugą z możliwości, oznaczałoby to, że lokator ma aż 5 miesięcy (czasem nawet więcej, ze względu na ustalony w art. 8a ust. 2 u.o.l. minimalny termin wypowiedzenia) na podjęcie decyzji, co stawiałoby go w znacznie lepszej sytuacji niż samego wynajmującego, bo zgodnie z art. 8a ust. 6 pkt 1 do czasu uprawomocnienia się orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie zakwestionowanej podwyżki, ma on obowiązek płacić czynsz (czy inne opłaty za używanie lokalu) w dotychczasowej wysokości (co w razie, gdy miałby 5 miesięcy na podjęcie decyzji, czy w ogóle decyzję zaskarżyć, powodowałoby dla wynajmującego niekorzystne skutki). Wobec tego wydaje się, że lokator ma na zakwestionowanie podwyżki dwa miesiące od dnia otrzymania wypowiedzenia (ponadto kwestionowanie podwyżki oznacza także, że chodzi o niedopuszczenie do skutecznego jej wprowadzenia, co przy pierwszej koncepcji oznaczałoby kwestionowanie przez lokatora skutecznie wprowadzonych zmian do umowy). Wydaje się, że obecnie o trafności powyższego stanowiska zdaje się także przemawiać treść art. 8a ust. 6b u.o.l. przewidujący obowiązek zapłaty przez lokatora różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem za okres od upływu terminu wypowiedzenia. Gdyby ustawodawca chciał także z przypadku art. 8a ust. 5 u.o.l. uznać, że chodzi o skuteczne wypowiedzenie, zapewne także posłużyłby się tym terminem we wskazanym przepisie, który brzmiałby „w ciągu 2 miesięcy od upływu terminu wypowiedzenia o którym mowa ….”. Brak tego sformułowania powoduje, że termin 2 miesięcy liczyć należy od dnia doręczenia wypowiedzenia najemcy.

Kiedy podwyżkę czynszu uznaje się za uzasadnioną?

Ustawodawca wprowadza dwa przypadki, kiedy podwyżkę uznaje za uzasadnioną. Pierwszy to sytuacja, gdy podwyżka nie przekracza w skali roku średniorocznego wskaźnika wzrostu cen i usług konsumpcyjnych w poprzednim roku kalendarzowym (art. 8a ust. 4e u.o.l.). W każdym wypadku, gdy podwyżka nie przekracza, bądź jest równa inflacji, uznawana jest za uzasadnioną. Jeżeli jest wyższa, wówczas, aby uznać podwyżkę za uzasadnioną, wynajmujący musi udowodnić, że nie uzyskuje dochodów z czynszu na poziomie, który zapewnia mu pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu (pojęcie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu zdefiniowane jest w art. 2 ust. 1 pkt 8a) jak też zapewniających mu zwrot kapitału czy zysk, o ile zmieścił się w wymaganych przez ustawę granicach. Jeżeli wynajmujący podwyższa stawki czynszowe i ustala, że w ten sposób następuje zwrot kapitału z tytułu nakładów poniesionych przez niego na budowę lub zakup lokalu, to w skali roku może to być zwrot jedynie na poziomie 1,5% poniesionych nakładów.

Innym elementem uzasadniającym uznanie podwyżki za prawidłową, jest wykazanie przez wynajmującego, że mieści się ona w granicach godziwego zysku. W uzasadnieniu projektu ustawy (http://orka.sejm.gov.pl/proc5.nsf/opisy/964.htm, data wizyty lipiec 2007 r.) wskazano definicję tego, co należy rozumieć pod pojęciem godziwy, a według Słownika Języka Polskiego, pojęcie godziwy rozumieć należy jako „odpowiedni, właściwy, słuszny, dozwolony, rzetelny, uczciwy” („Słownik Języka Polskiego” Wydawnictwo Naukowe PWN, wyd. 1998 r.).

Za uzasadnioną podwyżkę ustawodawca uznaje podwyżkę stawek czynszowych w przypadku, o którym mowa w art. 8a ust. 4a u.o.l., o ile mieści się w granicach ustalonych przez wynajmującego a obejmujących zwrot kapitału na poziomie nie niższym niż 1,5% nakładów na budowę lub zakup lokalu lub 10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenia zwiększające wartość użytkową lokalu. Użyty przez ustawodawcę spójnik „lub” oznacza, że wynajmujący może ustalić podwyżkę uwzględniającą zarówno zwrot nakładów poniesionych na zakup czy budowę lokalu jak i poniesionych na trwałe ulepszenia. Może być to też podwyżka uwzględniająca zwrot kapitału na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładów poniesionych na zakup czy budowę lokalu albo 10% na trwałe ulepszenia. W zależności więc od tego, czy wynajmujący poniósł jedynie nakłady na zakup, czy budowę lokalu, albo na trwałe ulepszenia, czy też na jedno i drugie, wynajmujący może podwyższyć stawki czynszowe mieszcząc się w granicach uwzględniających obydwie wartości lub też jedną z nich.

Element godziwego zysku jako jedyny składnik podwyżki stawek czynszowych

Element godziwego zysku może być uwzględniony albo jako jedyny składnik podwyżki stawek czynszowych, albo też obok wskazanych powyżej elementów dotyczących nakładów.

Co do stanu kamienicy art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi:

„1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,

b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.”

Pozew o nakazanie dokonania napraw oraz zapewnienie lokalu zamiennego na czas remontu.

Aby zmusić właściciela można złożyć pozew o nakazanie dokonania napraw oraz zapewnienie lokalu zamiennego na czas remontu.

Zgodnie z art. 663 Kodeksu cywilnego: „Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego”.

Fakt, że art. 663 K.c. uprawnia najemcę do wykonania zastępczego bez konieczności wcześniejszego tytułu sądowego (wyroku o nakazanie), nie oznacza, że tym samym droga nakazania, określająca podstawowy obowiązek i wskazująca zasadniczy sposób egzekucji, została wyłączona lub ograniczona.

Nowa właścicielka wstąpiła w istniejący stosunek najmu, ale nie ma obowiązku dostarczać nowej umowy. Ma natomiast obowiązek wypowiedzieć czynsz zgodnie z przepisami.

Reasumując – proszę napisać do właścicielki żądanie uzasadnienia podwyżki czynszu oraz zarzucić nieprawidłowość doręczenia wypowiedzenia czynszu. Jeśli te kroki okażą się bezskuteczne, należy zaskarżyć podwyżkę do sądu.