Zabudowa działki przed sprzedażą, jak zabezpieczyć się przed nieprzewidzianymi sytuacjami?

Własność postawionego domku holenderskiego

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 191 Kodeksu karnego: „Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”. Oznacza to tyle, że to, co na gruncie wybudowano, należy zawsze do właściciela gruntu.

Skoro nie doszłoby zatem z jakichś powodów do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, a domek zostałby na gruncie postawiony, to stałby się Pan jego właścicielem w świetle prawa.

Tu jednak rozważenia wymagałoby, czy kupujący nie mieliby wobec Państwa skutecznego roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia lub o zwrot nienależytego świadczenia (art. 405, 410 i 411 Kodeksu cywilnego, w skrócie K.c.). Bez wątpienia wiele zależałoby od zapisów umowy w tej materii – można bowiem wszak wprost napisać, że brak zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn dot. nabywców nie daje im prawa do zwrotu kwoty za domek z jakiejkolwiek podstawy prawnej, w tym z art. 405, 410 K.c., a tylko np. brak zawarcia umowy z winy sprzedających daje im ww. roszczenia.

Możliwość eksmisji lokatorów

Niemniej tu jest jeszcze kwestia tego, że dobrowolnie domku nie opuszczą, tj. mimo braku zapłaty i przystąpienia do umowy przyrzeczonej pozostaną w owym domku. Tu Pan ryzykuje wiele, wszak może Pan sobie przysporzyć duży problem w postaci dzikich lokatorów. Proszę bowiem mieć na względzie, że zgodnie z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów „sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej  lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,

3) obłożnie chorego,

4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie”.

A zatem nawet zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i zadbanie o klauzulę z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego (tj. dobrowolne poddanie się egzekucji na wypadek braku przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie i wpłaty ceny w terminie da Panu prawo wystąpienia przed sąd o nadanie owemu aktowi od razu klauzuli wykonalności, by udać się z nią do komornika i ww. Państwa eksmitować) może okazać się nieskuteczne, gdy plasują się w którejś z ww. kategorii osób, których eksmisji orzec nie można, dopóty gmina nie zaoferuje im lokalu socjalnego. Na przyznanie lokalu czeka się zaś od kilku miesięcy do nawet kilku lat.

Żądanie zwrotu kosztów postawienia domku holenderskiego

Nie ma zatem zapisów, które w 100% uchronią Pana przed dzikimi lokatorami. Nadto zawsze pozostaje ryzyko celowego uchylania się od umowy, by pozwać Państwa o zwrot wydatków, jakie ci potencjalni nabywcy wydatkowali na ów domek:

„Artykuł 405 K.c. [Bezpodstawne wzbogacenie]

Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Artykuł 406 K.c. [Obowiązek wydania korzyści]

Obowiązek wydania korzyści obejmuje nie tylko korzyść bezpośrednio uzyskaną, lecz także wszystko, co w razie zbycia, utraty lub uszkodzenia zostało uzyskane w zamian tej korzyści albo jako naprawienie szkody.

Artykuł 410 K.c. [Świadczenie nienależne]

§ 1. Przepisy artykułów poprzedzających stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego.

§ 2. Świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.

Artykuł 411 K.c. [Wyłączenie zwrotu świadczenia]

Nie można żądać zwrotu świadczenia:

1) jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, chyba że spełnienie świadczenia nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej;

2) jeżeli spełnienie świadczenia czyni zadość zasadom współżycia społecznego;

3) jeżeli świadczenie zostało spełnione w celu zadośćuczynienia przedawnionemu roszczeniu;

4) jeżeli świadczenie zostało spełnione, zanim wierzytelność stała się wymagalna”.

Odpowiednie zapisy w umowie przedwstępnej

Ewentualnie pozostaje zadbanie o to, by domek stanowił tymczasowy obiekt budowlany, niezwiązany z gruntem, i dodać zapis, że w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej, bez względu na to, z jakiego powodu, nabywcy niezwłocznie (maks. np. 3 dni) muszą go z działki na swój koszt wynieść i co do tego obowiązku poddać się egzekucji z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, wprost z aktu notarialnego (w takiej formie zawrzeć umowę przedwstępną).

Niemniej nadal pozostanie wówczas ryzyko dzikich lokatorów i nieskuteczności oświadczenia z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego złożonego przez nich co do poddania się eksmisji, gdyby np. kobieta była w ciąży, osoba zamieszkująca była bezrobotna, zamieszkiwał z nimi małoletni itd.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733