Przeniesienie własności nieruchomości
Oczywiście może Pani sporządzić umowę z wujkiem i podpisać ją elektronicznie albo wymienić się skanami. Jednakże taka umowa nie spowoduje tzw. skutku możliwości dochodzenia zawarcia umowy przed sądem i zobowiązania do przeniesienia własności. Proszę zwrócić uwagę, że przedmiotem umowy ma być zbycie nieruchomości. Aby skutecznie sprzedać nieruchomość, należy dokonać tego w formie aktu notarialnego.
Zgodnie z art. 73 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r., poz. 1610), w skrócie K.c.: „Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, dokumentową albo elektroniczną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności”. Natomiast na podstawie § 2 „Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej”.
Na podstawie art. 155 § 1 K.c. „umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły”. Istotny jest również przepis art. 158 K.c. „Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Zabezpieczenie umowy kupna-sprzedaży
Wyżej wskazany przepis, tj. art. 158, wprowadza wymóg co do formy czynności prawnej – zarówno umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, jak i umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Umowy te powinny być zawarte w formie aktu notarialnego, co należy uzasadniać koniecznością zapewnienia bezpieczeństwa obrotu cywilnoprawnego. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności, a także umowa przenosząca własność zawarta bez wyżej wskazanej formy szczególnej jest nieważna.
W doktrynie wskazano, że przepis ten ma podwójny charakter, albowiem oprócz unormowania dotyczącego formy umowy wyraża także zasadę tzw. kauzalności formalnej. Zasada ta odnosi się do umowy przenoszącej własność opartej na causa solvendi, a więc umowy, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, z czym związany jest wymóg ujawnienia w treści aktu notarialnego zobowiązania stanowiącego podstawę przeniesienia własności. Brak wskazania w akcie notarialnym zobowiązania, w którego wykonaniu zawierana jest umowa przenosząca własność nieruchomości, skutkuje bezwzględną nieważnością umowy.
W przypadku, w którym zawarłaby Pani tę umowę przyrzeczoną w formie aktu notarialnego, a nie doszłoby do zawarcia umowy docelowej, mogłaby Pani dochodzić roszczeń w tym zakresie przed sądem. Natomiast w umowie, którą ma Pani teraz zawrzeć, można jedynie wskazać, że w przypadku, gdy któraś ze stron będzie uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. umowy przenoszącej własność, to ta druga strona będzie mogła dochodzić kary umownej w kwocie np. 10% wartości sprzedawanego prawa.
Dlatego warto byłoby jednak zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przykłady
Kupno mieszkania od wuja
Anna planowała kupić od swojego wuja mieszkanie. Chciała uprościć sprawę, więc zaproponowała podpisanie umowy w formie elektronicznej i wymianę skanów. Wuj zgodził się na takie rozwiązanie, jednak okazało się, że taka umowa nie będzie prawnie skuteczna. Zgodnie z polskim prawem każda umowa dotycząca przeniesienia własności nieruchomości, w tym sprzedaży, musi być zawarta w formie aktu notarialnego, w przeciwnym razie jest nieważna. Dlatego ostatecznie Anna i jej wujek postanowili udać się do notariusza, aby sporządzić odpowiedni dokument.
Umowa darowizny działki
Tomasz postanowił podarować swojemu bratu działkę. Sporządzili umowę darowizny i podpisali ją we własnym zakresie. Po kilku tygodniach brat Tomasza próbował dokonać wpisu do księgi wieczystej, ale sąd odrzucił jego wniosek. Okazało się, że aby umowa darowizny nieruchomości była ważna, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W rezultacie Tomasz i jego brat musieli ponownie spotkać się u notariusza, aby sporządzić umowę zgodnie z przepisami prawa.
Problemy z przeniesieniem własności
Marta kupiła od znajomego dom w górach. Podpisała z nim umowę sprzedaży bez udziału notariusza, myśląc, że to wystarczy. Kilka miesięcy później, gdy Marta chciała uzyskać kredyt hipoteczny na remont domu, bank odrzucił jej wniosek, ponieważ formalnie nieruchomość nadal należała do znajomego. Okazało się, że umowa sprzedaży była nieważna, ponieważ nie została zawarta w formie aktu notarialnego. Marta musiała udać się ze znajomym do notariusza, aby prawidłowo sfinalizować transakcję.
Podsumowanie
Artykuł porusza kwestie związane z przeniesieniem własności nieruchomości, podkreślając, że umowy takie powinny być sporządzane w formie aktu notarialnego, aby miały moc prawną. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego wymóg notarialny zapewnia bezpieczeństwo transakcji oraz chroni interesy stron. Niedopełnienie formalności może prowadzić do problemów prawnych, dlatego kluczowe jest dokładne przestrzeganie procedur związanych z obrotem nieruchomościami.
Oferta porad prawnych
Zastanawiasz się nad sprzedażą nieruchomości? Skorzystaj z naszych porad prawnych online! Nasz zespół doświadczonych prawników nie tylko objaśni Ci obowiązujące przepisy, ale przygotuje również dla Ciebie niezbędne pisma i dokumenty. Skontaktuj się z nami już dziś – wypełnij formularz umieszczony pod tekstem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
