Wznowienie rozbudowy domu według nowego projektu po wygaśnięciu pozwolenia na budowę

Wygaśnięcie pozwolenia na budowę

Każdy inwestor może w trakcie budowy coś zmienić w projekcie budowlanym lub w warunkach pozwolenia na budowę. Odstępstwa od projektu budowlanego są możliwe, niekiedy jednak wymagają uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę po zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. U Pana jest jednak problem innego rodzaju, a mianowicie pozwolenie na budowę wydane w 2005 r. wygasło.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa z mocy prawa z dniem ziszczenia się jednej z przesłanek określonych w art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Okres 3-letni obowiązuje od dnia 23 sierpnia 2008 roku. Przed tą datą okres, w ciągu którego można było rozpocząć budowę lub na jaki można było przerwać budowę, był krótszy i wynosił 2 lata. Termin ten nie podlega przywróceniu. Zatem, co do zasady, jego upływ powoduje bezwzględną utratę uprawnień zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę. O stwierdzeniu wygaśnięcia pozwolenia na budowę rozstrzyga organ administracji architektoniczno-budowlanej, który prowadził postępowanie w przedmiocie pozwolenia na budowę w pierwszej instancji. Stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia na budowę następuje w formie decyzji administracyjnej.

Wznowienie robót budowlanych po wygaśnięciu pozwolenia

Jeśli inwestor chce budowę wznowić, musi uzyskać nowe pozwolenie na budowę (wydaje je starosta) albo dokonuje zgłoszenia lub pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego). Przy wznowieniu należy złożyć ponownie projekt domu, w czterech egzemplarzach z wymaganymi dokumentami i uzgodnieniami oraz z wnioskiem o nowe pozwolenie na budowę. Bez tego prowadzenie budowy będzie samowolą budowlaną.

Zatem Pan, jako właściciel nieruchomości (zarówno działki jak i niezakończonego budynku) powinien wystąpić o pozwolenie na wznowienie robót budowlanych.

„Odtworzenie” dziennika budowy

Zanim jednak zacznie Pan załatwiać nowe formalności, musi zakończyć te stare. W tym celu powinien Pan wystąpić do starosty o wygaszenie pozwolenia na budowę, otrzymane przed laty. W urzędzie składa więc wniosek i załączniki, które mają być niezbitym dowodem na to, kiedy dokładnie doszło do przerwania robót. Najlepszym takim dowodem jest dziennik budowy z wpisem, kiedy i dlaczego doszło do zaniechania robót budowlanych. W konsekwencji przeprowadza się jedynie postępowanie dowodowe w celu sprawdzenia, czy budowa, pomimo braku dziennika budowy (lub braku w nim wpisów), prowadzona była zgodnie z prawem i zasadami sztuki budowlanej. W myśl bowiem art. 57 Prawa budowlanego – do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć między innymi oryginał dziennika budowy.

Zatem należałoby w tym zakresie wszcząć postępowanie administracyjne wyjaśniające, w trakcie którego zostanie niejako „odtworzona” treść dziennika budowy zgodnego z rzeczywistością. Organ nadzoru budowlanego ma wówczas obowiązek sprawdzić prawidłowość wykonywanych robót budowlanych, przeprowadzając odpowiednie czynności dowodowe na podstawie ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.; dalej „K.p.a.”). Zgodnie z art. 75 § 1 K.p.a. – jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Zatem wcześniej należałoby wykonać ekspertyzę techniczną (inwentaryzacja budowlana i orzeczenie techniczna), dodatkowo pomiary geodezyjne i badanie instalacji, jeśli jest (co nie jest tanie, ale wobec kosztów całej budowy stanowi jej niewielką część).

Należy także zaznaczyć, że jeśli roboty budowlane nie zostały zakończone, organ administracji architektoniczno-budowlanej na niezrealizowaną część inwestycji powinien wydać Panu kolejny tom dziennika budowy. Niestety naruszenie wynikających z Prawa budowlanego obowiązków dotyczących prowadzenia dziennika budowy zagrożone jest karą grzywny (art. 93 pkt 4 Prawa budowlanego).

Wznowienie budowy na podstawie nowego pozwolenia lub zgłoszenia

Po otrzymaniu wniosku o wygaszenie pozwolenia starosta prowadzi postępowanie administracyjne na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Trwa ono miesiąc, a stroną w tym postępowaniu może być każdy, kto ma w tym interes prawny. Następnie starosta wydaje decyzję wygaszającą pozwolenie. Załatwianie nowych formalności można zatem rozpocząć dopiero wtedy, gdy decyzja wygaszająca stanie się ostateczna, tj. jeżeli minie 14 dni od jej wydania i nikt jej w tym czasie nie zaskarży (np. złośliwy sąsiad). Ubiegając się o wznowienie budowy można wykorzystać stary projekt. Muszą jednak być naniesione na nim takie poprawki, by był zgodny z obowiązującymi przepisami, a przede wszystkim z Prawem budowanym i ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nadto warto wiedzieć, że jeżeli budowa mieści się w katalogu wymienionym w art. 29 Prawa budowlanego, m.in. – jeśli jest to wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, to po wygaszeniu poprzedniego pozwolenia na budowę, możliwe będzie również jego wybudowanie na podstawie zgłoszenia do odpowiedniego organu. Należy jednak pamiętać, że zarówno przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę, jak również przy dokonaniu tylko zgłoszenia, do wniosku konieczne jest dołączenie dokumentów wymienionych w art. 33 ust 2 pkt. 1-4 Prawa budowlanego, takich jak m.in. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przez przepisy szczególne, zaświadczenie, że osoba sporządzająca projekt budowlany jest wpisana na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego aktualne na dzień opracowania projektu, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku gdy dla określonego terenu nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Nie ukrywam, że przy wznowieniu sytuacja jest trudniejsza niż w przypadku ubiegania się o nowe pozwolenie budowlane, ponieważ w czasie pomiędzy wygaśnięciem pozwolenia o wszczęciem postępowania o jego wznowienie mogą zmienić się przepisy np. ppoż. i trzeba stanąć wobec nowych wymogów w zakresie zapewnienia bezpieczeństwa budynku. Niemniej jednak z opisu sprawy wynika, że etap, na którym prace budowlane zakończono, zapewne nie zakończył się na poziomie realizacji tych wymogów.