Wyższa kwota remontu niż ustalona - czy wykonawca słusznie żąda dopłaty?

Umowa na roboty budowlane, umowa o dzieło

Nie wątpię, że jest to sytuacja trudna i niekomfortowa i trudno podjąć decyzję, co w tej sytuacji zrobić. Są tu bowiem różne możliwości. Nie wspomniała Pani nic o umowie, nie wiem więc, czy została zawarta w formie pisemnej, czy też nie. Jeśli nie została zawarta w formie pisemnej, umowa nadal jest ważna i obowiązująca, będzie po prostu nieco trudniej, jeśli chodzi o kwestie dowodowe.

Jeśli jest umowa w formie pisemnej, a w niej zostały jasno określone prawa i obowiązki stron, w tym również wynagrodzenie, to taką umowę powinno się zakwalifikować jako umowę o roboty budowlane lub też umowę o dzieło – zależnie od tego, jaki był jej przedmiot, do czego zobowiązał się wykonawca.

Zgodnie z art. 627 Kodeksu cywilnego (K.c.) – przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania określonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia, a z kolei na podstawie art. 647 K.c. przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Jednakże umowa o roboty budowlane to nie tylko dosłownie budowa, ale również przebudowa, rozbudowa itp. Podkreśla się w orzecznictwie, że umowom o roboty budowlane towarzyszy zwykle projektowanie oraz nadzór instytucjonalny. Umowa o dzieło może zostać zawarta w dowolnej formie, a o roboty budowlane w formie pisemnej pod rygorem dowodowym. Oznacza to, że jeśli nie dochowano formy pisemnej, nie jest możliwe przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron ani świadków. Jest to korzystniejsze dla Państwa, gdyż wykonawca będzie miał trudniej w razie sporu sądowego, jeśli nie będzie mógł przedstawić ani umowy, ani zeznań stron czy świadków (o ile nie ma umowy pisemnej). Przy umowie o dzieło nie ma takich obostrzeń.

Kiedy wykonawca może żądać podwyższenia wynagrodzenia za prace budowlane?

Jest jeszcze jedna istotna kwestia w tej sprawie. Na podstawie art. 632 K.c. – jeśli strony umówiły się na wynagrodzenie ryczałtowe, wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia , chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru prac (jest to pewne ryzyko wykonawcy). Wyjątkiem jest sytuacja, gdy wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby rażącą stratą, sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę. Co innego, jeśli obie strony zgodnie umówiły się na podwyższenie wynagrodzenia, wówczas nie ma żadnego problemu, zgodnie z zasadą swobody umów. Owszem, wspomina Pani o kosztorysie, ale tak naprawdę to, co przedstawił wykonawca, nie może zostać nazwane kosztorysem, jako że powinno zawierać ceny, stawki, zestawienie prac, a wykonawca tych danych nie przedstawił. Z tego, co Pani pisze, wynika także, że nie chodzi tu o zlecone roboty dodatkowe, ale o poprawki, które powinny zostać wykonane w ramach rękojmi za wykonane dzieło.

Roboty dodatkowe czy poprawki?

Teraz są następujące możliwości – zignorować wezwanie, zapłacić lub oficjalnie odpowiedzieć z odmową zapłaty. Decyzja musi zostać podjęta po analizie ryzyka, gdyż w każdym przypadku jakieś istnieje. Można odpowiedzieć odmownie, powołując się na to, że ustalono inną kwotę, a Pani nigdy nie wyrażała zgody na podwyższenie wynagrodzenia, iż nigdy nie zlecano robót dodatkowych, a jedynie poprawki (przyznam, że nie rozumiem rachunku na 180 tys. zł, skoro zapłacono wykonawcy 380 tys., a żąda 440 tys.). Taka odpowiedź odmowna miałaby ten plus, że zawierałaby jasne stanowisko szkoły i trudno byłoby wykonawcy twierdzić, że przecież umawiali się Państwo inaczej. Jeśli doszłoby do sprawy sądowej, pismo z odmową dodatkowej zapłaty mogłoby posłużyć jako dowód w sądzie.

Nie mogę za Panią zdecydować, którą drogę wybrać. Jeśli dojdzie do sprawy sądowej, zawsze jest ryzyko przegranej i nigdy nie można mieć pewności, że wygra się sprawę na 100%, ale ma Pani dobre argumenty na swoją obronę, a jedna z najważniejszych zasad podczas procesu jest taka, iż kto twierdzi, ten dowodzi, czyli jeśli wykonawca będzie domagać się pieniędzy, powinien wykazać, na jakiej podstawie, w jakiej wysokości i przedstawić na to dowody.