Wywłaszczenie na podstawie specustawy - resztówka za część nieruchomości, która nie nadaje się do użytku

Wywłaszczenie części nieruchomości pod budowę drogi

Niestety decyzja wójta jest prawidłowa. Zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194, z późn. zm.; zwanej dalej „specustawą”), na podstawie której realizowane są inwestycje w zakresie dróg publicznych, „jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości”.

Należy zauważyć, że zgodnie z jednolitym stanowiskiem doktryny: „Wniosek złożony w trybie art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721, ze zm.) nie jest rozpatrywany w trybie postępowania administracyjnego, gdyż nie jest to sprawa administracyjna w rozumieniu K.p.a. Nabywanie na żądanie właściciela tzw. resztówek, tj. części nieruchomości pozostałej po wywłaszczeniu, która w skutek wywłaszczenia nie nadaje się na dotychczasowe cele, nie jest prostą kontynuacją postępowania wywłaszczeniowego, czy też nowym postępowaniem administracyjnym w tym przedmiocie. Jest to – mimo że nabywcą omawianej części nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa jest organ administracji publicznej – roszczenie cywilnoprawne, którego w razie sporu strona może dochodzić przed sądem powszechnym” (wyrok z dnia 4 czerwca 2007 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie I SA/Wa 137/07 LEX nr 351339 oraz wyrok z dnia 30 maja 2007 r. – Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie I SA/Wa 450/07 LEX nr 346989).

Art. 13 ust. 3 specustawy stanowi odpowiednik art. 113 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.), zgodnie z którym: „Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie”. Roszczenie opisane w powołanym przepisie może być realizowane w drodze procesu cywilnego przed sądem powszechnym, w ramach którego właścicieli nieruchomości obciążałby obowiązek udowodnienia, że ich prawo własności gruntu nieobjętego wywłaszczeniem utraciło swe dotychczasowe społeczno-gospodarcze przeznaczenie” (wyrok z dnia 30 kwietnia 2003 r. Naczelny Sąd Administracyjny, do 2003.12.31, w Gdańsku II SA/Gd 923/00 LEX nr 203425).

Wezwanie do zarządcy dróg do wykupu pozostałej części nieruchomości

Proszę wezwać gminę do wykupu, potem ewentualnie skierować pozew do sądu cywilnego. Podstawę prawną roszczenia o wykup pozostałej części nieruchomości stanowi przepis art. 13 ust. 3 specustawy, zgodnie z którym w przypadku, o którym mowa w art. 12 ust. 4 specustawy, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości. Art. 12 ust. 4 tej ustawy, do którego odsyła art. 13 ust. 3, wskazuje, że nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa odpowiednio własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych albo własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Wykładnia językowa art. 13 ust. 3 specustawy przemawia za przyjęciem, że chodzi w nim o pozbawienie właściciela nieruchomości własności części nieruchomości (kupno lub wywłaszczenie), które wywołuje konsekwencje w postaci nieprzydatności okrojonej części do dalszego wykorzystywania na dotychczasowe cele. Przesłankami roszczenia przyznanego właścicielowi nieruchomości jest zatem kupno lub wywłaszczenie części nieruchomości oraz utrata przydatności pozostałej jej części do prawidłowego korzystania, zgodnie dotychczasowymi celami. Na zależność przyczynowo-skutkową pomiędzy tymi zdarzeniami wskazuje określenie warunku „jeżeli nabywana jest część nieruchomości”. Zwrot „dotychczasowe cele” dotyczy czynienia z pozostałej części nieruchomości użytku odpowiadającego wcześniejszemu założeniu. Określenie tych celów dokonywane jest drogą analizy korzystania z nieruchomości zanim doszło do podziału i przejęcia jej części oraz możliwości jego kontynuacji. Chodzi o faktyczne korzystanie z nieruchomości przez właściciela, nawet przy dokonaniu zmiany sposobu osiągania dotychczasowych celów.

Za takim rozumieniem art. 13 ust. 3 specustawy przemawia również wykładnia funkcjonalna, wskazująca na dążenie do ograniczenia negatywnych skutków wywłaszczenia. Pozbawienie własności nieruchomości, znajdujące usprawiedliwienie w realizacji celu społecznie pożądanego, powinno co do zasady ograniczać się do niezbędnej jej części. Przejęcie całej nieruchomości podyktowane powinno być zabezpieczeniem interesu właściciela, jednakże takie działanie stanowi jedynie wyjątek od zasady, który powinien być ściśle określony i interpretowany (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 września 2013 r., sygn. III CZP 35/13). w świetle brzmienia art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. przesłanką dochodzenia roszczeń jest wyłącznie niemożność prawidłowego wykorzystania pozostałej części nieruchomości na dotychczasowe cele będąca skutkiem wykupu bądź wywłaszczenia części tej nieruchomości, a nie dalszych zdarzeń, których zaistnienie umożliwił wykup bądź wywłaszczenie. Taki wniosek płynie z orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, gdzie roszczenie objęte art. 13 ust. 3 traktowane było jako związane ze skutkiem przejęcia (wywłaszczenia) części nieruchomości (por. wyroki z dnia 28 października 2005 r., I OW 215/05, LEX nr 201437 i z dnia 8 listopada 2011r., I OSK 1932/10, LEX nr 1149273).

Jak zauważył również Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 11 września 2003 r., III CZP 35/13 (OSNC 2014/3/27, LEX nr 1371438, Biul.SN 2013/9/5) do tego samego wniosku prowadzi wykładnia systemowa obejmująca odniesienie sensu odtwarzanego zwrotu do innych norm obowiązujących w systemie prawnym. Analogiczne unormowanie przewidziane zostało w art. 113 ust. 3 zdanie drugie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej: „u.g.n.”) – jeżeli wywłaszczeniem objęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie. Mimo odesłania w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 3 do stosowania ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.), treść art. 13 ust. 3 jest zbieżna z treścią art. 113 ust. 3 u.g.n. Należy przyjąć, że przepis ten stanowi dodatkowe potwierdzenie nabycia pozostałej części nieruchomości, jeśli nie będzie się nadawała do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, także w razie stosowania uproszczenia procedur przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych.

Odszkodowanie za skutki decyzji wywłaszczeniowej

W wyroku z dnia 2 lutego 2012 r., II CSK 265/11 (LEX nr 1131118) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że roszczenie przyznane w art. 113 ust. 3 u.g.n. właścicielowi częściowo wywłaszczonej nieruchomości oparte jest na analizie skutków decyzji wywłaszczeniowej. W konsekwencji przesłanką roszczenia właściciela nieruchomości o nabycie niewywłaszczonej na cele budowy dróg części tej nieruchomości jest niemożność prawidłowego jej wykorzystania na dotychczasowe cele, będąca następstwem odłączenia od niej części wywłaszczonej, a nie realizacji inwestycji, na którą przeznaczono działkę wywłaszczoną. Jednak realizacja tego roszczenia wymaga albo umowy z gminą albo wyroku sądu cywilnego.

Zgodnie z regulacją art. 11a ust. 1 specustawy – wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych wydają decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na wniosek właściwego zarządcy drogi. W myśl art. 12 ust. 4a specustawy – decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust. 4b specustawy). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 12 ust. 5 specustawy).

Odszkodowanie od gminy dochodzone na drodze cywilnej

Odnosząc się do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 lipca 2000 r., SK 12/99, należy wskazać, że w orzeczeniu tym Trybunał podkreślił, że w pojęciu „sprawa cywilna” mieszczą się także roszczenia dotyczące zobowiązań pieniężnych, których źródło stanowią akty administracyjne. Stanowisko Trybunału zaprezentowane w tym wyroku nie znajduje zastosowania w sprawie niniejszej, gdyż dotyczy sytuacji, gdy roszczenia w przedmiocie zobowiązań pieniężnych, których źródłem jest decyzja administracyjna, nie są unormowane w przepisach prawa. Trybunał Konstytucyjny ten aspekt zagadnienia wyraźnie podkreślił w uzasadnieniu cyt. wyroku.

Podsumowując, może Pan dochodzić od gminy odszkodowania jako takiego za zniszczenie reszty budynku, ale wyłącznie na drodze cywilnoprawnej.