Wywłaszczenie działki pod drogę, jak uzyskać maksymalne odszkodowanie?• Data: 15-07-2024 • Autor: Radca prawny Katarzyna Nosal |
|
Dostałam zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o budowie drogi gminnej. Droga według zatwierdzonego planu odcina 500 m2 mojej nieruchomości. Ma ona w tej chwili 2400 m2. Moja działka znajduje się na ostatnim etapie zatwierdzania planu zagospodarowania i z działki rolnej stanie się działką budowlaną najprawdopodobniej około lipca. Wartość działek budowlanych w tym rejonie to 500–700 zł/m2. Czy muszę już teraz wystąpić o odszkodowanie? Czy wypłacą je według cen rynkowych? Czy muszę zrobić operat szacunkowy, czy zrobi to gmina? Jeśli tak, to na jakim etapie? Po jakich stawkach gmina jest zobowiązana wypłacić odszkodowanie? Co powinnam zrobić, aby uzyskać jak najwyższe odszkodowanie? |
|
Termin wydania decyzji ZRIDTak jak myślałam, inwestycja, o której Pani pisze, realizowana ma być na podstawie tzw. ZRID, czyli zezwolenia na realizację inwestycji drogowej wydawanego w formie decyzji na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2023 r., poz. 162).
W ustawie tej opisana jest szczegółowa procedura postępowania, kwestie uzyskiwania opinii, wyłożeń, zawiadamiania stron i uczestników. Wskazano także termin – zgodnie z art. 11h ustawy „W przypadku gdy właściwy organ nie wyda decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w terminie 90 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi, w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Do terminu tego nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu”.
Zatem, jak Pani widzi, wydanie decyzji nie musi nastąpić później niż uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego. Może, znając proces tworzenia planów, zdarzyć się, że decyzja ZRID zostanie wydana przed planem. Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomościZgodnie z przepisami wspomnianej przeze mnie ustawy (art. 12 ustawy) decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. Wydzielone nieruchomości, na których ma zostać zrealizowana inwestycja, stają się własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (to znaczy, kiedy już nie ma możliwości odwołania się od niej w tzw. toku instancji). Ponieważ chodzi tu o ostateczność, to od wydania decyzji do przejścia własności może upłynąć sporo czasu.
I teraz przejdę do sedna, czyli kwestii odszkodowania za wywłaszczone w ten sposób nieruchomości. Zgodnie z art. 12 ust. 4a ustawy „decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej”. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy ustawy o inwestycjach drogowych wskazują jednak, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.
Jak Pani widzi, odszkodowanie zostanie ustalone z urzędu, bez Pani wniosku i to dopiero po wywłaszczeniu. Od takiej decyzji może się Pani oczywiście odwołać, ale to nie zmieni faktu, że nieruchomości będą wywłaszczone. O to właśnie w tych przepisach chodzi, by uzyskać szybko własność nieruchomości i rozpocząć budowę. Sprawy związane z odszkodowaniami toczą się swoim, odrębnym rytmem. Oczywiście może Pani zlecić rzeczoznawcy wykonanie operatu dla Pani, ale będzie on miał wartość użytkową dla Pani, tak, by była Pani zorientowana w cenach. Może on także stanowić dowód w sprawie odwołania od decyzji ustalającej odszkodowanie. Zmiana decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowejZgodnie z dalszymi przepisami ustawy o inwestycjach drogowych „Na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania za nieruchomości wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku”. Dzieje się tak dlatego, że wprawdzie decyzja może stać się ostateczna, ale niekoniecznie prawomocna i może być skierowana skarga do sądu administracyjnego za nią. Tu ryzyko przyjęcia zaliczki przejmuje były właściciel, ponieważ osoba, której wypłacono zaliczkę, lub jej spadkobiercy są obowiązani do zwrotu zaliczki po jej waloryzacji na dzień zwrotu, jeżeli decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została zmieniona, uchylona w całości lub w części dotyczącej tej osoby lub stwierdzono jej nieważność.
Mając na uwadze przepisy ustawy dotyczącej ZRID, obecnie nie musi Pani wykonywać żadnych ruchów. Po zmianie planu, jeśli jeszcze nie zostanie wydana decyzja ZRID, może Pani, ale nie musi sporządzić własny operat szacunkowy, którym może się Pani posłużyć, gdy kwota ustalonego odszkodowania nie będzie dla Pani zadowalająca i zechce się Pani od niej (decyzji ustalającej) odwołać. PrzykładyWywłaszczenie działki rolnej pod drogę gminną Pan Jan otrzymał zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie budowy drogi gminnej, która miała przebiegać przez jego działkę rolną. W momencie wydania decyzji ZRID (zezwolenie na realizację inwestycji drogowej), jego działka miała 3000 m². Z 3000 m² działki, 700 m² miało zostać wywłaszczone. Wartość ziemi rolnej w okolicy wynosiła około 20 zł/m². Po wywłaszczeniu Pan Jan złożył wniosek o odszkodowanie. Gmina zleciła rzeczoznawcy majątkowemu wycenę wywłaszczonej części działki, na podstawie której ustalono odszkodowanie w wysokości 14 000 zł. Pan Jan zdecydował się na własną wycenę, która wykazała, że odszkodowanie powinno być wyższe. Po złożeniu odwołania, organ wyższego stopnia zgodził się z argumentami Pana Jana i zwiększył odszkodowanie do 16 000 zł.
Wywłaszczenie działki budowlanej pod obwodnicę Pani Anna posiadała działkę budowlaną o powierzchni 1500 m², której wartość rynkowa wynosiła 600 zł/m². Zawiadomiono ją, że część jej działki (300 m²) zostanie wywłaszczona na potrzeby budowy obwodnicy miejskiej. Pani Anna postanowiła zlecić niezależnemu rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego, aby przygotować się na ewentualne negocjacje z gminą. Kiedy decyzja ZRID stała się ostateczna, gmina zaproponowała odszkodowanie w wysokości 180 000 zł. Dzięki własnemu operatowi, który wyceniał tę część działki na 200 000 zł, Pani Anna miała solidne podstawy do negocjacji. W wyniku negocjacji, gmina zgodziła się podnieść odszkodowanie do 190 000 zł.
Wywłaszczenie części działki pod rozbudowę drogi krajowej Państwo Kowalscy otrzymali decyzję o wywłaszczeniu 200 m² z ich działki o powierzchni 1200 m² pod rozbudowę drogi krajowej. Działka była w trakcie przekształcania z rolnej na budowlaną, co miało nastąpić za kilka miesięcy. Wartość działki budowlanej w okolicy wynosiła 700 zł/m². Gmina wyceniła odszkodowanie na podstawie wartości działki rolnej, co wyniosło 40 000 zł. Państwo Kowalscy odwołali się od tej decyzji, wskazując, że w momencie wywłaszczenia działka będzie już budowlana, co znacznie podniesie jej wartość. Po ponownej analizie i wycenie przez niezależnego rzeczoznawcę, odszkodowanie zostało podwyższone do 140 000 zł, co odpowiadało wartości rynkowej działki budowlanej. PodsumowanieWywłaszczenie działki pod budowę drogi to proces skomplikowany, ale właściciel ma prawo do odszkodowania ustalonego na podstawie wartości rynkowej nieruchomości. Ważne jest, aby właściciele monitorowali wartość swojej ziemi i w razie potrzeby skorzystali z niezależnej wyceny, co może pomóc w uzyskaniu sprawiedliwego odszkodowania. Zrozumienie przepisów i aktywne uczestnictwo w procesie może znacząco wpłynąć na wysokość otrzymanej rekompensaty. Oferta porad prawnychOferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism związanych z procesem wywłaszczenia działki pod budowę drogi, aby pomóc Państwu w uzyskaniu należnego odszkodowania. Skontaktuj się z nami, aby zabezpieczyć swoje prawa i maksymalizować rekompensatę. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem. Źródła:1. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 721
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Radca prawny Katarzyna Nosal Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
