Wywłaszczenie działki pod drogę, jak uzyskać maksymalne odszkodowanie?

Termin wydania decyzji ZRID

Tak jak myślałam, inwestycja, o której Pani pisze, realizowana ma być na podstawie tzw. ZRID, czyli zezwolenia na realizację inwestycji drogowej wydawanego w formie decyzji na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2023 r., poz. 162).

W ustawie tej opisana jest szczegółowa procedura postępowania, kwestie uzyskiwania opinii, wyłożeń, zawiadamiania stron i uczestników. Wskazano także termin – zgodnie z art. 11h ustawy „W przypadku gdy właściwy organ nie wyda decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w terminie 90 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi, w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Do terminu tego nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu”.

Zatem, jak Pani widzi, wydanie decyzji nie musi nastąpić później niż uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego. Może, znając proces tworzenia planów, zdarzyć się, że decyzja ZRID zostanie wydana przed planem.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości

Zgodnie z przepisami wspomnianej przeze mnie ustawy (art. 12 ustawy) decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. Wydzielone nieruchomości, na których ma zostać zrealizowana inwestycja, stają się własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (to znaczy, kiedy już nie ma możliwości odwołania się od niej w tzw. toku instancji). Ponieważ chodzi tu o ostateczność, to od wydania decyzji do przejścia własności może upłynąć sporo czasu.

I teraz przejdę do sedna, czyli kwestii odszkodowania za wywłaszczone w ten sposób nieruchomości. Zgodnie z art. 12 ust. 4a ustawy „decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej”. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy ustawy o inwestycjach drogowych wskazują jednak, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Jak Pani widzi, odszkodowanie zostanie ustalone z urzędu, bez Pani wniosku i to dopiero po wywłaszczeniu. Od takiej decyzji może się Pani oczywiście odwołać, ale to nie zmieni faktu, że nieruchomości będą wywłaszczone. O to właśnie w tych przepisach chodzi, by uzyskać szybko własność nieruchomości i rozpocząć budowę. Sprawy związane z odszkodowaniami toczą się swoim, odrębnym rytmem. Oczywiście może Pani zlecić rzeczoznawcy wykonanie operatu dla Pani, ale będzie on miał wartość użytkową dla Pani, tak, by była Pani zorientowana w cenach. Może on także stanowić dowód w sprawie odwołania od decyzji ustalającej odszkodowanie.

Zmiana decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej

Zgodnie z dalszymi przepisami ustawy o inwestycjach drogowych „Na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania za nieruchomości wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku”. Dzieje się tak dlatego, że wprawdzie decyzja może stać się ostateczna, ale niekoniecznie prawomocna i może być skierowana skarga do sądu administracyjnego za nią. Tu ryzyko przyjęcia zaliczki przejmuje były właściciel, ponieważ osoba, której wypłacono zaliczkę, lub jej spadkobiercy są obowiązani do zwrotu zaliczki po jej waloryzacji na dzień zwrotu, jeżeli decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została zmieniona, uchylona w całości lub w części dotyczącej tej osoby lub stwierdzono jej nieważność.

Mając na uwadze przepisy ustawy dotyczącej ZRID, obecnie nie musi Pani wykonywać żadnych ruchów. Po zmianie planu, jeśli jeszcze nie zostanie wydana decyzja ZRID, może Pani, ale nie musi sporządzić własny operat szacunkowy, którym może się Pani posłużyć, gdy kwota ustalonego odszkodowania nie będzie dla Pani zadowalająca i zechce się Pani od niej (decyzji ustalającej) odwołać.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 721