Najem mieszkania komunalnego a wysokie zarobki

Wstąpienie w stosunek najmulokalu komunalnego po śmierci głównego najemcy

Przystępując do odpowiedzi na przedstawione pytanie, pragnę zauważyć, iż w świetle obecnie obowiązującego prawa prawo najmu lokalu mieszkalnego nie podlega dziedziczeniu oraz nie wchodzi w skład spadku po najemcy, niemniej jednak bliscy członkowie rodziny zmarłego najemcy mogą zachować prawo do lokalu dzięki instytucji wstąpienia w stosunek najmu. Instytucja ta funkcjonuje w obecnym kształcie od 10 lipca 2001 r., tj. od momentu wejścia w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 150).

Wstąpienie w stosunek najmu w całości uregulowane zostało w art. 691 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 – dalej K.c.) w brzmieniu nadanym przez art. 26 pkt 12 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”, pod warunkiem, o którym mowa w art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego jakim jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 6 maja 1980 r., sygn. akt III CRN 61/80, zinterpretował pojęcie stałego zamieszkania, które należy rozumieć w następujący sposób: „przez stałe zamieszkanie, stanowiące przesłankę nabycia praw najmu na podstawie art. 691 k.c., należy rozumieć zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, wyrażonym przez to, że w tym mieszkaniu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność osoby bliskiej najemcy. Z reguły nie będzie stanowić stałego zamieszkania pobyt osoby bliskiej w celu udzielenia doraźnej, choć nawet dłużej trwającej pomocy najemcy mieszkania”. 

W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2000 r. (sygn. akt I CKN 40/99) wyjaśnione zostało pojęcia stałego zamieszkania w sposób następujący: „stałe zamieszkiwanie z najemcą osoby mu bliskiej oznacza ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy, tak by zajmowany przez tę osobę lokal stanowił jej centrum życiowe”.

Nadto chciałbym wyjaśnić, iż aby móc stwierdzić, że spełniona została przesłanka „stałego zamieszkiwania” konieczny jest określony stan faktyczny, a nie stan wynikający z treści decyzji administracyjnej o zameldowaniu.

Meldunek jest bowiem czynnością administracyjno-techniczną organu administracji publicznej, realizowaną na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (j.t. Dz. U. z 2006 r. Nr 139, poz. 993 z późn. zm.), który służy wyłącznie celom ewidencyjnym i potwierdza jedynie fakt pobytu w danym lokalu nie tworząc jednocześnie żadnego prawa, a tym samym prawa do lokalu zameldowanej w nim osoby.

Z powyższego przepisu art. 691 § 1 i 2 K.c. wynika bezspornie, iż celem instytucji wstąpienia w stosunek najmu jest zapewnienie prawa do zamieszkiwania w lokalu osobom, które mieszkały z najemcą i wskutek jego śmierci traciłyby uprawnienia do zajmowanego lokalu mieszkalnego. Wstąpienie w stosunek najmu zapobiega takim sytuacjom, określając pewien krąg osób, na które przechodzą prawa i obowiązki zmarłego najemcy w takim kształcie, w jakim istniały za jego życia.  

Przesłanki pozwalające na wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy

Reasumując należy stwierdzić, że do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego wymagane jest spełnienie dwóch przesłanek, tj. należy znajdować się w kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy, a ponadto należy spełnić przesłankę z art. 691 § 2 K.c., jaką jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w danym lokalu do chwili jego śmierci.

Należy również wyjaśnić, iż do wstąpienia w stosunek najmu dochodzi z mocy samego prawa, automatycznie, a zatem wraz ze śmiercią Pani mamy – z mocy ustawy wstąpiła Pani w stosunek najmu po zmarłym najemcy, pod warunkiem, iż spełniony zostanie warunek z art. 691 § 2 K.c., o którym wspomniałem powyżej.

Pomimo że nie ma w świetle obowiązującego obecnie prawa obowiązku poinformowania wynajmującego o śmierci najemcy i wstąpieniu w stosunek najmu, w praktyce dobrze jest to zrobić, składając wniosek o do wynajmującego mieszkanie o sporządzenie pisemnego oświadczenia, w którym potwierdzony byłby fakt wstąpienia w stosunek najmu w miejsce zmarłej mamy.

Pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu

W sytuacji sporu co do potwierdzenia faktu wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy przysługiwać Pani będzie prawo do wystąpienia do sądu rejonowego z pozwem o ustalenie, iż wstąpiła Pani w stosunek najmu.

Wspomniane powyżej prawo wynika z art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 101), zgodnie z którym „powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny”.

Należy jednak pamiętać, że aby powództwo zostało uwzględnione, w toku postępowania należy wykazać, iż spełnia Pani przesłanki, o których mowa w art. 691 K.c., a ponadto występowanie po Pani stronie „interesu prawnego” w uzyskaniu takiego orzeczenia, przez co należy rozumieć sytuację, w której doszło do rozbieżności stanowisk w przedmiocie wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy – pomiędzy Panią a podmiotem wynajmującym, a zatem zaistniała konieczność sądowego rozstrzygnięcia tego faktu.

Pani wysokie zarobki nie mają znaczenia w danej sytuacji, bowiem ustawodawca nie uzależnił wstąpienia w stosunek najmu od określonego progu dochodowego.

Rady gmin na podstawie art. 21 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego winny podjąć uchwałę w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy

Stosownie do art. 21 ust. 3 wspomnianej wyżej ustawy uchwała w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinna zawierać w szczególności:

1. wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;
2. warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
3. kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;
4. warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;
5. tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
6. zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
7. kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m².

Tak więc dochód gospodarstwa domowego jest istotny w sytuacji, gdyby starała się Pani o najem mieszkania z zasobów gminy, natomiast w Pani przypadku mamy do czynienia z instytucją wstąpienia w stosunek najmu, dla której Pani dochód pozostaje w mojej ocenie bez znaczenia.