Wypowiedzenie umowy użyczenia

Jak wypowiedzieć umowę użyczenia 

Niestety nie można wymeldować uciążliwych lokatorów. Wymeldować można tylko osobę, która dobrowolnie opuściła lokal i nie dokonała obowiązku wymeldowania. Eksmisja nie jest taka prosta.

Przede wszystkim Pański ojciec użyczył im mieszkania. Zameldowując ich – dokonał domyślnego użyczenia. To użyczenie powinno być wypowiedziane. Dopiero potem można składać pozew o eksmisję.

Z uwagi na stan zdrowia ojca proponuję, aby upoważnił Pana do reprezentowania go w sprawach związanych z zajmowanym lokalem. Im szersze będzie pełnomocnictwo, tym lepiej. Najlepiej udzielić go u notariusza. Należy w nim zawrzeć upoważnienie do dochodzenia roszczeń, składania oświadczeń woli, reprezentowania przed sądami w sprawach administracyjnych, cywilnych. Jeśli stan ojca to uzasadnia – warto rozważyć złożenie wniosku o jego ubezwłasnowolnienie i ustanowienie Pana opiekunem prawnym. Wówczas będzie mógł Pan występować w imieniu ojca.

Należy jednak zacząć od pozbawienia kłopotliwych lokatorów tytułu prawnego do lokalu., czyli wypowiedzenia umowy użyczenia. Zawarcie umowy użyczenia na czas oznaczony nie stoi na przeszkodzie jej rozwiązaniu i żądaniu przez użyczającego zwrotu rzeczy, jeżeli zachodzą przesłanki określone w art. 716 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.), przy czym wyliczenie tych przesłanek nie jest wyczerpujące.

Żądanie zwrotu rzeczy użyczonej

Ocena przesłanek uzasadniających żądanie zwrotu rzeczy zależy od okoliczności konkretnego przypadku. Tytułem przykładu można stwierdzić, że żądanie zwrotu rzeczy przed upływem okresu, na jaki została zawarta umowa, będzie uzasadnione wtedy, gdy:

1. biorący rzecz w używanie w sposób powtarzalny narusza właściwości lub przeznaczenie rzeczy albo postanowienia umowy obowiązujące w tym zakresie; jednakże również jednorazowe albo krótkotrwałe naruszenie może być uznane za wykładnik działania dłużnika, które uzasadnia żądanie zwrotu, jeśli jest rażące lub rokuje zachowanie sprzeczne z treścią zobowiązania również w przyszłości;
2. rzecz oddana w użyczenie staje się potrzebna użyczającemu także wtedy, gdy – z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy – uzasadnione jest inne nią rozporządzenie, np. gdy użyczający na skutek nieoczekiwanego pogorszenia sytuacji życiowej zmuszony jest rzecz dotychczas użyczoną wynająć celem uzyskania środków utrzymania (tak: uchwała SN z dnia 8 lipca 1992 r., III CZP 81/92, OSNCP 1993, nr 3, poz. 30);
3. domownik użyczającego zajmujący jego lokal na zasadach użyczenia (bezpłatnego użytkowania) zrywa wspólne gospodarstwo domowe lub uporczywym zachowaniem uniemożliwia dalsze wspólne korzystanie z lokalu (tak: uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów SN z dnia 6 kwietnia 1970 r., III CZP 61/69, OSNCP 1971, nr 7-8, poz. 118, oraz uchwały SN z dnia 18 lipca 1984 r., III CZP 42/84, OSNCP 1985, nr 2-3, poz. 25, z glosami K. Zagrobelnego, NP 1986, nr 6, s. 92; M. Nazara, OSPiKA 1986, nr 5, poz. 106 i K. Stefaniuka, OSPiKA 1986, nr 5, poz. 106; por. także wyrok SW dla m.st. Warszawy z dnia 12 maja 1958 r., Cr 480/58, OSPiKA 1958, nr 11, poz. 281 z glosą F. Błahuty);
4. mający rzecz w używaniu oddaje ją osobie trzeciej, nie mając na to zgody wierzyciela, albo nie będąc do tego zmuszony przez okoliczności; chodzi tu o okoliczności niezależne od dłużnika, a więc zarówno wynikające z siły wyższej (pożar, powódź, silny mróz itp.), jak i z aktualnej sytuacji życiowej mającego rzecz w używaniu (choroba, nagła konieczność wyjazdu, przejściowa utrata możliwości pieczy nad rzeczą itp.).

Ustawa nie określa terminu wypowiedzenia umowy użyczenia, proponuję wpisać jednomiesięczny.

Pozew o eksmisję 

Kolejnym krokiem jest pozew o eksmisję. Pod pojęciem „eksmisja” należy rozumieć sprawy o opróżnienie lokalu, a więc sprawy o uzyskanie wyroku nakazującego osobie zajmującej lokal (głównie bez tytułu prawnego, ale może to wynikać np. z konieczności przeniesienia lokatora do lokalu zamiennego na czas remontu) opróżnienie i wydanie tego lokalu osobie posiadającej odpowiednie prawo oraz sprawy związane z wykonaniem takiego wyroku. W całej analizie pojęcie „eksmisja” będzie używane w tym znaczeniu.

Nie ma jednego aktu prawnego, który reguluje całościowo sprawy związane z eksmisją. W tym zakresie trzeba korzystać z odpowiednich przepisów ustaw lokalowych, tj. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (u.o.p.l.), ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) oraz Kodeksu cywilnego i ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (K.p.c.), a także innych aktów prawnych.

Po uzyskaniu wyroku – jeśli mimo to siostrzenica Pańskiego ojca i jej rodzina się nie wyprowadzą – należy skierować wniosek do komornika. Jak stanowi art. 759 K.p.c., czynności egzekucyjne są wykonywane przez komorników z wyjątkiem czynności zastrzeżonych dla sądów.

W jaki sposób jest przeprowadzana eksmisja?

Wniosek o wszczęcie egzekucji składa się komornikowi. We wniosku należy wskazać świadczenie, które ma być spełnione, oraz sposób egzekucji. Do wniosku lub żądania należy dołączyć tytuł wykonawczy (art. 797 K.p.c.). Organ egzekucyjny (komornik) nie jest uprawniony do badania zasadności i wymagalności obowiązku objętego tytułem wykonawczym.

Przy pierwszej czynności egzekucyjnej doręcza się dłużnikowi (osobie eksmitowanej) zawiadomienie o wszczęciu egzekucji, z podaniem treści tytułu wykonawczego i wymienieniem sposobu egzekucji.

W dni ustawowo uznane za wolne od pracy, a także w porze nocnej, czynności egzekucyjnych można dokonywać tylko w wypadkach szczególnie uzasadnionych za pisemnym zezwoleniem prezesa sądu rejonowego, które komornik na żądanie dłużnika okaże mu przy wykonywaniu czynności.

Wierzyciel i dłużnik, stosownie do art. 812 K.p.c., mogą być obecni przy czynnościach egzekucyjnych. Na żądanie stron albo według uznania komornika mogą być obecni także świadkowie w liczbie nie większej niż po dwóch z każdej strony. Komornik powinien przywołać jednego lub dwóch świadków, jeżeli dłużnik nie jest obecny lub komornik go wydalił, chyba że zachodzi obawa, iż wskutek straty czasu na przywołanie świadków egzekucja będzie udaremniona. Świadkami mogą być także członkowie rodziny i domownicy dłużnika.

Zgodnie z art. 814 K.p.c., jeżeli cel egzekucji tego wymaga (w przypadku eksmisji zawsze jest to wymagane), komornik zarządzi otworzenie mieszkania oraz innych pomieszczeń i schowków dłużnika. Oczywiście nie dotyczy to sytuacji, gdy dłużnik sam otworzy lokal i wpuści do niego komornika.

Po ukończeniu postępowania egzekucyjnego należy na tytule wykonawczym zaznaczyć wynik egzekucji i tytuł zatrzymać w aktach, a jeżeli świadczenie objęte tytułem nie zostało zaspokojone całkowicie – zwrócić tytuł wierzycielowi.

Ważne jest, że w sprawach o naruszenie posiadania ukończona egzekucja może być (zgodnie z art. 817 K.p.c.) podjęta na nowo na podstawie tego samego tytułu wykonawczego, jeżeli dłużnik ponownie dokonał zmiany sprzecznej z treścią tego tytułu (w omawianym przypadku ponownie zajmie lokal), a żądanie w tym przedmiocie zostanie zgłoszone przed upływem trzech miesięcy od ukończenia egzekucji.

Czy osoba eksmitowana ma prawo do lokalu socjalnego?

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa wyżej, dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.

Badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, sąd orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa wyżej, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Chodzi tu o stwierdzenie, czy lokator wcześniej regularnie opłacał czynsz i inne opłaty, czy zaległości z tego tytułu są od niego niezależne (np. choroba w rodzinie i związane z tym koszty), czy nie zakłócał porządku itp.