Wypowiedzenie umowy najmu przez e-mail

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania bez zachowania formy pisemnej

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, zwanego dalej K.c.

Poniższa odpowiedź została oparta na Pani pytaniu i jego ocenie prawnej. Z treści Pani pytania i przesłanej w załączeniu umowy wynika, że reprezentuje Pani wynajmującego w zakresie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Z treści umowy wynika, że może być ona wypowiedziana z zachowaniem formy pisemnej. W § 2 ust. 2 umowy wskazuje się, że mieszkanie będzie użytkowane przez cztery osoby. Spółdzielnia mieszkaniowa, w której zasobach znajduje się lokal, wystawiła obciążenie na pięć osób. Mając na uwadze powyższe, w dniu 5 stycznia wypowiedziała Pani warunki umowy najmu przez e-mail.

W mojej ocenie w przedmiotowej sprawie dojść mogło do naruszenia § 2 ust. 2 umowy. Powyższe wykładane winno być w związku z § 3 ust. 5 pkt c umowy („wynajmujący oraz najemca mogą wypowiedzieć najem z miesięcznym terminem wypowiedzenia z zachowaniem formy pisemnej, jeżeli najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej zgody właściciela”). W tym przypadku wynajmujący może wypowiedzieć najem z miesięcznym terminem wypowiedzenia z zachowaniem formy pisemnej.

W Pani sprawie należy zwrócić uwagę na przepis art. 74 § 1 K.c., zgodnie z którym zastrzeżenie formy pisemnej bez rygoru nieważności ma ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Przepisu tego nie stosuje się, gdy zachowanie formy pisemnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez wysłanie e-maila

Należy wyraźnie podkreślić, że zawarta umowa najmu nie przewiduje w swej treści rygoru nieważności w przypadku niezachowania formy pisemnej.

Niezachowanie formy pisemnej wypowiedzenia umowy utrudnia dochodzenie roszczeń, jednak nie czyni tego niemożliwym. Niezwykle istotną rolę odgrywają przy tego typu sprawach osobowe źródła dowodowe (tj. świadkowie), a także wszelkie dowody potwierdzające wypowiedzenie takiej umowy, takie jak np. e-mail. Dotychczasowe stanowisko sądów, jak pokazuje moja dotychczasowa kilkuletnia praktyka, w tego rodzaju sprawach jest bardzo liberalne, ponieważ dopuszcza ze względu na ważne okoliczności przeprowadzenie dowodów nie tylko z przesłuchania stron, lecz także z przesłuchania świadków, a nawet z dokumentów, nie zważając przy tym, czy druga strona wyraża na takie czynności zgodę, czy też nie. Muszą jednak w ocenie sądu zaistnieć ważne okoliczności, które będą uzasadniały takie czynności. Nie można jednak opierać się na tego rodzaju „szczęściu”.

Czy wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez e-mail jest wiążące?

Powszechnie przyjmuje się, że oświadczenie woli złożone w formie wiadomości wysłanej pocztą elektroniczną (potocznie: przez e-mail) jest oświadczeniem złożonym w formie ustnej ze wszystkimi tego konsekwencjami. Powyższe nie wpływa jednak na bezskuteczność takiej czynności. W Pani przypadku umowa najmu nie przewidywała formy pisemnej pod rygorem nieważności. Innymi słowy, wypowiedzenie umowy najmu przez e-mail jest wiążące.

W opisanej przez Panią sytuacji należy podnieść treść art. 74 § 2 K.c., zgodnie z którym jednakże mimo niezachowania formy pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych, dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, jeżeli żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma.

W tym miejscu wyjaśnić należy ostatnią część przywołanego przepisu, tj. „uprawdopodobnienie za pomocą pisma”. Jak podnosi się w literaturze, „uprawdopodobnienie za pomocą pisma polega na wykazaniu prawdopodobieństwa, że czynność została dokonana; jest to tzw. początek dowodu na piśmie. Pismem może być każdy dokument, którego treść wskazuje bezpośrednio albo pośrednio na fakt dokonania czynności. Nie jest konieczne, aby pismo to pochodziło od strony, przeciwko której dowód taki będzie prowadzony, ani też aby było podpisane przez jedną ze stron (tak: SN w wyroku z 18 maja 1979 r., III CRN 287/78, OSNCP 1/80, poz. 9). Może to być dokument prywatny albo urzędowy. Wystarczy list, dowód wpłaty, wycinek prasowy, podanie o wydanie wypisu z rejestru gruntów, wpis do rejestru gruntów, protokół sądowy z innej sprawy, wydruk komputerowy, telefaksowy, telegram itp.”¹.

W tym przypadku może się Pani posiłkować wydrukiem e-maila oraz potwierdzeniem odbioru. Wskazuje Pani ponadto, że najemca „zwodzi” Panią obietnicami, że podpisze aneks do umowy. Powyższe jedynie potwierdza otrzymanie wypowiedzenia.

Reasumując: oświadczenie woli złożone w formie e-maila nie jest formą pisemną, lecz traktowane jest jako oświadczenie w formie ustnej ze wszystkimi tego konsekwencjami. Jednakże w opisanym przypadku z uwagi na brak zastrzeżenia formy pisemnej pod rygorem nieważności możliwe jest dowodzenie (m.in. za pomocą wydruków komputerowych) skuteczności dokonanego wypowiedzenia. Dokonane przez Panią wypowiedzenie umowy najmu przez e-mail jest zatem czynnością wiążącą.

1. S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2007, s. 520.