Wypowiedzenie umowy najmu lokalu socjalnego a pomieszczenie tymczasowe

Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy

 Kwestie związane z lokalem socjalnym reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (zwana dalej „ustawą”).

Przez lokal socjalny należy rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

Zgodnie z art. 23 ustawy umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony. Umowę najmu lokalu socjalnego – w myśl art. 23 ust. 2 – można zawrzeć tyko z osobą, której sąd przyznał (na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy) prawo do lokalu socjalnego, lub z osobą, która:

1. nie ma tytułu prawnego do lokalu,
2. ma dochody, które nie przekraczają limitu określonego uchwałą rady gminy umożliwiającego ubieganie się o wynajęcie lokalu socjalnego (chodzi przy tym nie tylko o dochód głównego najemcy, ale o limit dochodu całego gospodarstwa domowego najemcy, gdyż taki właśnie limit określa rada gminy zgodnie z art. 21 ust. 3 pkt 1 ustawy).

Rada gminy ustanawia bowiem w drodze uchwały zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Jednak w razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najemcy ponad wysokość określoną w uchwale rady gminy uzasadniającej oddanie w najem lokalu socjalnego od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu stosuje się przepisy art. 18 ust. 1 i 2.

W związku ze wzrostem dochodu na członka rodziny gmina nakazała opuszczenie mieszkania- co robić?

Z treści Pana listu wynika, że w związku ze wzrostem dochodu na członka rodziny gmina nakazała opuszczenie mieszkania, a do momentu opróżnienia mieszkania jest Pan zobowiązany płacić wyższy czynsz.

Otóż odnosząc się do powyższych przepisów prawnych i przedstawionego przez Pana stanu faktycznego, wyjaśniam, dlaczego tak się stało. Jak przypuszczam, rada gminy właściwa dla położenia Pana mieszkania ustaliła w drodze uchwały kryterium dochodowe na członka rodziny, którego przekroczenie powoduje, że umowa najmu lokalu socjalnego będzie wypowiedziana. W związku z tym, że w Pańskiej rodzinie ten dochód wzrósł, utracił Pan tytuł prawny do mieszkania. Ponadto osoby w takiej sytuacji (czyli zajmujące lokal bez tytułu prawnego) są obowiązane do dnia opróżnienia (opuszczenia) lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Jaką formę przyjmuje to odszkodowanie? Otóż – tak jak w Pana przypadku – odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jakie gmina mogłaby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu.

Czy umowa najmu lokalu socjalnego może być nie przedłużona z powodu zbyt wysokich dochodów najemcy?

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że gdy umowa najmu lokalu socjalnego nie może być przedłużona z powodu zbyt wysokich dochodów najemcy, to jest on obowiązany opróżnić lokal (a gdy tego nie robi, gmina powinna go z lokalu eksmitować).

Wszystko jednak zależy od tego, jaki tryb postępowania przyjęła w drodze uchwały gmina, z której zasobów mieszkaniowych Pan korzysta. Szczegółowe kryteria są zawarte w uchwale rady gminy. Każda gmina podejmuje taką uchwałę osobno i każda gmina przyjmuje inne rozwiązania w tym zakresie. Sformułowania zawarte w art. 21 ust. 1 i 3 ustawy umożliwiają bowiem gminie prowadzenie elastycznej polityki w zakresie wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Jednak jeżeli nawet w Pana gminie nie są przewidziane żadne szczególne rozwiązania dotyczące wypowiedzenia umowy najmu lokalu socjalnego w sytuacji, gdy zostanie przekroczone kryterium dochodowe, nie powinien Pan się obawiać eksmisji „na bruk” – w obecnie obowiązującym stanie prawnym nie ma możliwości wyeksmitowania osoby, zwłaszcza niepełnosprawnej, „donikąd”.

Pomieszczenie tymczasowe dla osoby eksmitowanej

Zgodnie z art. 1046 § 4 K.p.c., „wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie”.

Eksmisja i szczegółowe zasady jej przeprowadzania są zawarte w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 26.01.2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie:

1. Tymczasowe pomieszczenie musi znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości.
2. Na każdego domownika i samego eksmitowanego powinno przypadać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej.
3. W pomieszczeniu powinien być dostęp do: wody, ustępu (może znajdować się poza budynkiem), światła naturalnego, prądu, ogrzewania. Ściany nie mogą być zawilgocone, a eksmitowany musi mieć możliwość zainstalowania kuchenki (lub innych urządzeń) do gotowania posiłków. Pomieszczenia nie można zastąpić miejscem w noclegowni.

Zgodnie z art. 14 ustawy w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Warunki do przyznania lokalu socjalnego

Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą warunki do przyznania lokalu socjalnego, orzeka, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną. I bardzo ważne: sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1. kobiety w ciąży,
2. małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3. obłożnie chorych,
4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Powództwo o ustalenie uprawnienia do lokalu socjalnego

Na mocy art. 35 ust. 4 ustawy nawet po wydaniu wyroku nakazującego opróżnienie lokalu, w którym nie przyznano lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, istnieje możliwość ubiegania się o to prawo. Stosownie do brzmienia tego przepisu, jeżeli w toku postępowania egzekucyjnego okaże się, że obowiązkiem opróżnienia lokalu objęta jest osoba, o której mowa w art. 14 ust. 4, komornik albo właściwy organ administracji zawiadamia tę osobę, że może wystąpić z powództwem o ustalenie uprawnienia do lokalu socjalnego w terminie 6 miesięcy od zawiadomienia. Niedochowanie tego terminu powoduje, iż uprawnienie do wystąpienia z powództwem wygasa. Jednak w Pana przypadku podstawowe znaczenie ma fakt, że przekroczył Pan kryterium dochodowe, uprawniające do tego, aby ubiegać się o lokal socjalny.

Jeśli gmina zapowiada eksmisję, a Pan nie opuści mieszkania, to prawdopodobnie gmina wniesie do sądu pozew o eksmisję. Do czasu założenia sprawy w sądzie może Pan zapoznać się z uchwałą rady gminy (dot. mieszkaniowego zasobu gminy) i rozwiązaniami w niej przewidzianymi w razie utraty prawa do lokalu socjalnego.

Jeżeli organy gminy zdecydują się na sprawę, to sąd zbada, czy przysługuje Panu prawo do lokalu socjalnego. Jeśli sąd lokalu socjalnego Panu nie przyzna, to będzie Pan mógł wytoczyć powództwo o ustalenie prawa do lokalu socjalnego w 6-miesięcznym terminie. Ewentualnie, ze względu na przekroczenie kryterium dochodowego, zostanie przyznane Panu prawo do lokalu zastępczego. Jednak na pewno nie będzie „eksmisji na bruk”.