Wypowiedzenie najmu przy współwłasności

Rozporządzanie rzeczą wspólną 

Kwestię zarządu współwłasnością regulują przepisy Kodeksu cywilnego, a w szczególności przepisy art. 199, 200, 201 i 209.

Stosownie do art. 199 K.c., do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Według art. 200 K.c., każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Zgodnie zaś z art. 201 K.c., do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

W końcu stosownie do art. 209 K.c., każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Odróżnienie czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu

Jak z powyższego wynika, Kodeks cywilny odróżnia: czynności zwykłego zarządu, przekraczające zakres zwykłego zarządu, a także czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa. Jednak Kodeks cywilny nie definiuje tych pojęć. Określenie tych czynności może nastąpić jedynie na tle konkretnego stanu faktycznego.

Należy wskazać, iż każda czynność zachowawcza jest ze swej istoty czynnością zwykłego zarządu (art. 201 K.c.). Jednakże nie każda czynność z zakresu takiego zarządu jest czynnością zachowawczą (art. 209 K.c.). Artykuł 209 K.c. stanowi więc wyjątek w stosunku do artykułu 201 K.c.

Wynikające ze współwłasności prawa i obowiązki współwłaścicieli są zróżnicowane i wielorakie, a sama instytucja współwłasności jest źródłem kontrowersji doktrynalnych. Również w orzecznictwie sądowym kwestie uznania konkretnych czynności współwłaściciela za czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa.

Jak już wspomniałem, określenie rodzaju czynności może nastąpić jedynie na tle konkretnego stanu faktycznego.

Wypowiedzenie najmu lokalu będącego przedmiotem współwłasności

W przypadku wypowiedzenia umowy najmu lokalu okolicznościami, które będą miały wpływ na to, za jaką czynność uznać złożenie oświadczenia (czy za czynność zmierzającą do zachowania wspólnego prawa), będą z pewnością:

1. czy współwłaściciele dokonali podziału nieruchomości do używania;
2. przyczyna wypowiedzenia umowy najmu;
3. czy taka czynność jest czynnością w interesie wszystkich współwłaścicieli.

Należy zaznaczyć, iż zgodnie z orzecznictwem sądowym wyodrębnienie tzw. czynności zachowawczych z ogółu czynności zwykłego zarządu jest podyktowane specyficzną rolą i znaczeniem tych czynności. Mianowicie, częściowo odmienne ich unormowanie jest wynikiem potrzeby ułatwienia ochrony wspólnego prawa, a więc działania mającego na względzie dobro i interes wszystkich współwłaścicieli. Taki czynny współwłaściciel podejmujący akcję sądową (ale nie tylko) działa – bez względu na wielkość jego udziału – w imieniu własnym. Jak trafnie przyjmuje się w judykaturze, nie jest on przedstawicielem ustawowym pozostałych współwłaścicieli, ale występuje w ich interesie. Istnieje domniemanie, że czyni to zgodnie z wolą wszystkich, dotychczas biernych współwłaścicieli. Pozycja prawna lub sfera interesów pasywnych współwłaścicieli nie może być narażona czy zagrożona negatywnymi skutkami dokonanych czynności zachowawczych. Będą natomiast partycypować oni – w odpowiednim stosunku – w korzyściach wynikających z zapadłego orzeczenia. Orzeczenie to natomiast nie przeszkadza samodzielnemu wystąpieniu przez każdego ze współwłaścicieli z odpowiednim roszczeniem (i w przysługującym mu zakresie) bez narażenia się na zarzut rzeczy osądzonej (tak: m.in. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego – Izba cywilna, z dnia 8 listopada 1989 r., sygn. akt. III CZP 68/89, a także uchwała Sądu Najwyższego – Izba cywilna i administracyjna, z dnia 5 czerwca 1985 r., sygn. akt. III CZP 35/85).

Wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez jednego ze współwłaścicieli

Z uwagi na powyższe nie da się jednoznacznie stwierdzić, że wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez jednego ze współwłaścicieli jest czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa. To, czy można taką czynność uznać za zmierzającą do zachowania wspólnego prawa, zależy bowiem od okoliczności konkretnej sprawy.

Z mojej praktyki mogę stwierdzić, iż w podobnych sprawach sądy różnie oceniały wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez jednego (mniejszościowego) współwłaściciela. Spotkałem się też z tym, że sąd, rozpatrując sprawę o eksmisję, oddalił powództwo, ponieważ uznał, że wypowiedzenie dokonane przez współwłaściciela nie wywołuje skutków prawnych, ponieważ w ocenie sądu była to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną i do swej ważności wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli.

Niestety, w bogatym orzecznictwie Sądu Najwyższego (korzystałem z bazy lexpolonica.pl oraz lex.pl) nie znalazłem żadnego orzeczenia Sądu Najwyższego odnoszącego się konkretnie do kwestii tego, czy złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu przez jednego ze współwłaścicieli jest, czy nie jest, czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa.

W mojej pracy sprawy związane z eksmisjami (wypowiedzeniami umów najmu) są bardzo częste. Argument, że wypowiedzenie zostało złożone tylko przez jednego współwłaściciela, jest często używany. Ten wyrok, o którym wspomniałem, pamiętam z tego względu, iż sam się zdziwiłem, że sąd przyjął moją argumentację w przedmiocie przekroczenia zakresu zwykłego zarządu.

Odnośnie opinii jaką znalazł Pan w internecie, a także opinii adwokata, z którym Pan rozmawiał, trudno im zarzucić, iż są błędne. Przepisy Kodeksu cywilnego odnoszące się do zarządu rzeczą wspólną dają szerokie pole do ich interpretacji, ponieważ nie ma żadnego katalogu czynności zwykłego zarządu, ani tych przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Czy wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez współwłaściciela posiadającego niewielki udział we współwłasności wywołuje skutki prawne?

Osobiście, odpowiadając na pytanie postawione w przytoczonym artykule, nie wskazałbym tak jednoznacznie, że wypowiedzenie umowy najmu nie wywołuje skutków prawnych, ale stwierdziłbym z pewnością, że w opisywanej sytuacji klient ma duże szanse na uznanie przez sąd, iż wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez współwłaściciela posiadającego niewielki udział we współwłasności nie wywołuje skutków prawnych.

Moim zdaniem wypowiedzenie umowy najmu może zostać uznane za czynność zmierzającą do ochrony wspólnego prawa np. w sytuacji, w której najemca zalega z czynszem czy też demoluje mieszkanie. Taka czynność jest dokonywana w interesie wszystkich współwłaścicieli.