Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela z miesięcznym terminem

Prawo wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela

Właściciel nie ma ani prawa wypowiedzieć Pani umowy najmu z okresem wypowiedzenia wynoszącym 1 miesiąc, jeżeli nie jest to najem okazjonalny (a i wtedy 3 miesiące winien ten okres wynosić), ani też wyrzucić Pani z mieszkania bez uprzedniego otrzymania orzeczenia eksmisyjnego – niezależnie od rodzaju umowy.

Innymi słowy może Pani korzystać z mieszkania do końca roku, czyli do momentu, kiedy umowa najmu trwa.

Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego „umowę najmu lokalu mieszkalnego można wypowiedzieć w ściśle określonym przypadku, trzeba w wypowiedzeniu podać przyczynę i zachować termin wypowiedzenia, który jest stanowczo dłuższy niż miesiąc”. Poniżej zacytuję Pani cały ten przepis plus stosowne orzeczenie:

„1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4”.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 kwietnia 2014 r., sygn. akt V ACa 827/13:

„Przepisy Kodeksu cywilnego regulujące stosunek najmu (673 § 3 k.c., 688 k.c.) nie zawierają wymogu określenia w oświadczeniu o wypowiedzeniu najmu przyczyny, ze względu na którą wypowiedzenie jest dokonywane. Odmiennie jest w razie stosunku najmu, do którego stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity w Dz. U. z 2014 r., poz. 150; dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów). Przepis art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi bowiem, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, z tym że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Milczenie ustawodawcy w przedmiocie określenia przyczyn wypowiedzenia w oświadczeniu o wypowiedzeniu tego stosunku najmu, do którego nie ma zastosowania ustawa o ochronie praw lokatorów, musi być uznane za zamierzone przez ustawodawcę. Inaczej nie da się racjonalnie wytłumaczyć wskazanych różnic w zakresie stanu prawnego najmu, które usprawiedliwione są celem ustawy o ochronie praw lokatorów, jakim jest ich ochrona ze względu na znaczenie najmu lokalu mieszkalnego służącego przecież do zaspokajania jednej z podstawowych potrzeb człowieka – potrzeby mieszkania. Dla skuteczności wypowiedzenia najmu, do którego nie ma zastosowania ustawa o ochronie praw lokatorów istotne jest jedynie, by zachodziła przyczyna, ze względu na którą wypowiedzenie zostało dokonane, niezależnie od tego, czy w wypowiedzeniu zostanie powołana”.

Kodeks cywilny stosuje się do lokali użytkowych.

Jakkolwiek to brzmi, artykuł 11 nie przewiduje rozróżnienia stosunków najmu w zależności od tego, na jaki okres zostały zawarte. Oznacza to, że na podstawie tego przepisu wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas oznaczony i to w wypadku, gdy nie przewiduje ona przyczyn jej wypowiedzenia. Przepis ten zatem w pełni Panią chroni.

Usunięcie najemcy z lokalu

Zgodne z prawem usunięcie Pani z lokalu, nawet po wygaśnięciu umowy, może się odbyć – jeżeli się Pani dobrowolnie nie wyprowadzi wyłącznie przy udziale komornika, który działa tylko z kolei na podstawie orzeczeń sądu. Jeżeli będzie właściciel chciał Pani jakoś siłą wyrzucić proszę wezwać policję. Nie ma on bowiem prawa tego zrobić bez orzeczenia sądu, w którego wynikać będzie obowiązek Pani wydania mu lokalu.

Postępowanie sądowe i egzekucyjne trwa miesiącami, a czasem nawet rok czy półtora, więc może Pani być spokojna.