Wypowiedzenie umowy dzierżawy z powodu niewłaściwego korzystania

Umowa dzierżawy czy umowa użyczenia?

Bycie stroną umowy czasem przynosi korzyści, ale również potrafią wiązać się z tym pewne kłopoty, tak jak ma to miejsce w tym wypadku.

Rodzaj umowy, jaki Pan przedstawił, został opisany w Kodeksie cywilnym (K.c.) w art. 693 i następnych. Istotą takiej umowy jest oddanie dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania z niej pożytków, a dzierżawca w zamian za to zobowiązuje się do płacenia czynszu. Tym, co odróżnia umowę dzierżawy od umowy najmu, jest właśnie kwestia pobierania pożytków, gdyż przy najmie wynajmujący nie ma prawa do ich pobierania. Jednakże umowy te są bardzo podobne, w związku z tym do dzierżawy stosuje się również odpowiednio przepisy dotyczące najmu.

Cechą, która odróżnia typową umowę dzierżawy od tego, o czym Pan pisze, jest kwestia braku zapłaty czynszu za dzierżawę, co stanowi przecież główny obowiązek dzierżawcy i może to zbliżać stosunek prawny do umowy użyczenia, gdyż zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego – przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Jednakże wydaje się, że raczej powinno się to oceniać jako dzierżawę, zwłaszcza że przy użyczeniu nie ma mowy o pobieraniu pożytków z rzeczy, co jest jedną z najważniejszych kwestii przy umowie dzierżawy, tak więc raczej powinno się stosować przepisy dotyczące dzierżawy, na co wskazuje również art. 708 K.c. (przy bezczynszowym użytkowaniu gruntu stosuje się przepisy dotyczące dzierżawy).

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Przejdźmy teraz do możliwości wypowiedzenia czy też rozwiązania umowy. Zgodnie z art. 704 K.c. – umowę dzierżawy gruntu rolnego można wypowiedzieć najpóźniej na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną na sześć miesięcy naprzód na koniec roku dzierżawnego.

Jak widać, terminy zwykłego wypowiedzenia przy dzierżawie są długie, jednakże istnieje pewna alternatywa. Jeśli dzierżawca unika kontaktu, nie chce rozwiązać umowy za porozumieniem stron, wówczas można rozwiązać umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Tutaj znajduje zastosowanie odwołanie do przepisów o umowie najmu, gdzie wprowadzono możliwość rozwiązania umowy bez wypowiedzenia. Tak więc istnieje możliwość takiego rozwiązania umowy, jeśli dzierżawca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie. W takiej sytuacji można wypowiedzieć umowę bez zachowania okresów wypowiedzenia. Podobnie jest, gdy dzierżawca zalega z płatnościami, jednakże tutaj o tym aspekcie nie może być mowy.

Tak więc można rozwiązać tę umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Jednostronne wypowiedzenie umowy dzierżawy

Upomnienie co do niewłaściwego sposobu korzystania z działki i wezwanie do zmiany zostało wystosowane przed 3 miesiącami. Domyślam się, że w formie ustnej. Można tę formę uznać za wystarczającą (choć w razie ewentualnego sporu sądowego może dojść do sytuacji, gdy jest słowo przeciwko słowu). Jednakże dla pewności można postąpić w ten sposób, że listem poleconym zostanie wysłane do dzierżawcy pismo, w którym zostanie on wprost zawezwany do zaprzestania używania nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, a ponadto można również wskazać, że jego zachowania prowadzą do zaniedbania i niszczenia działki i w związku z tym zostaje on wezwany do uprzątnięcia terenu działki w terminie 14 dni, a po bezskutecznym upływie terminu umowa zostanie rozwiązania bez okresu wypowiedzenia. Ten krok można ewentualnie pominąć, to po prostu dodatkowe zabezpieczenie, aby nie było wątpliwości, że to upomnienie naprawdę miało miejsce, a rozwiązanie umowy jest zasadne. Wydłuży to trochę sprawę, ale specjalnie napisałam krótki termin, który można mu dać. Potem zaś można wysłać również poleconym rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia, w którym będzie wskazane, iż jest on również wezwany do wydania gruntu w terminie 14 dni i zaprzestania jego użytkowania, w przeciwnym razie poniesie on odpowiedzialność odszkodowawczą oraz będą Państwo domagać się odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości i zostanie on również obciążony kosztami uprzątnięcia terenu.

Pozew o wydanie nieruchomości

Jeśli tego nie uczyni, konieczny stałby się pozew o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 K.c., gdzie niezbędne byłoby wykazanie, że umowa została zakończona i to w sposób zgodny z przepisami prawa – dlatego też należy dochować tych formalności związanych z rozwiązaniem umowy, aby w razie ewentualnego postępowania, nie dawać mu do ręki argumentów, że umowa nadal trwa.

Chciałabym również zaznaczyć, iż nawet nieodebranie listu nie sprawi, że wypowiedzenie nie będzie miało mocy – liczyć się bowiem będzie, kiedy ta osoba miała możliwość zapoznania się z treścią pisma, a nie czy to rzeczywiście zrobiła. Wprowadzono taką regulację, aby ludzie nie mogli się zasłaniać niewiedzą w sytuacji, gdy celowo nie odbierają pism. Jeśli dzierżawca odmówi odbioru, wówczas uważa się pismo za doręczone tego dnia, kiedy listonosz je doręczył, a on odmówił, a jeśli przesyłka zostanie awizowana, wówczas potrzebne jest dwukrotne awizowanie, aby przesyłka została uznana za doręczoną. Jeśli dzierżawca unika kontaktu, jedyną drogą jest wysłanie rozwiązania umowy listem poleconym lub za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Tak więc istnieje możliwość rozwiązania tej umowy bez okresu wypowiedzenia, jednakże nie można wykluczyć komplikacji z odzyskaniem działki. Jeśli dzierżawca nie bywa na działce i z niej nie korzysta, to po upływie wyznaczonego mu czasu można zacząć z niej korzystać. Na przykład mogą Państwo działkę ogrodzić, by ktokolwiek mógł tam parkować.