Kara za zerwanie umowy najmu na czas określony a zwrot kaucji• Data: 12-12-2023 • Autor: Radca prawny Katarzyna Nosal |
Zerwanie umowy najmu na czas określony może wiązać się z poważnymi konsekwencjami finansowymi. W sytuacji, gdy najemca decyduje się na wcześniejsze opuszczenie wynajmowanego mieszkania, często musi liczyć się z utratą kaucji oraz dodatkowymi kosztami. W podobnej sytuacji znalazła się pani Justyna. Napisała nam, że ma podpisaną umowę najmu na czas określony. Jeśli wypowie umowę przed upływem terminu, na jaki została zawarta, przepadnie jej kaucja (3000 zł) i będzie musiała zapłacić karę za wcześniejsze zerwanie umowy (w wysokości czynszu za jeden miesiąc). Ponadto wypowiedzenie musi być złożone dwa miesiące przed wyprowadzką. Po rezygnacji z najmu mieszkania łącznie przepadnie jej kaucja i czynsz za trzy miesiące. Niestety sytuacja życiowa zmusza ją do przeprowadzki. Pani Justyna zastanawia się, co może zrobić w tej sytuacji. |
Fot. Fotolia |
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania na czas określonyNiestety nie mam dla pani Justyny dobrych informacji. Nie ma możliwości „bezbolesnego” rozwiązania umowy najmu, którą przedstawiła. Zacznę od samej kwestii rozwiązywalności tego rodzaju umów. Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia umowy najmuUstawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Kara umowna za wcześniejsze zerwanie umowy najmuW przypadku przedstawionym przez panią Justynę mamy ewidentnie do czynienia z umową na czas oznaczony, w której zawarto sytuacje, w jakich dopuszczalne jest wypowiedzenie. Zatem przepisy te nie mogą zostać podważone. Kara umowna za wcześniejsze zerwanie umowy także jest dopuszczalna. Wobec powyższego, jeśli nasza klientka chce zakończyć wcześniej umowę najmu, musi się liczyć z wydatkiem stanowiącym równowartość trzymiesięcznego czynszu. Trzeba jednak zauważyć, że za dwa miesiące wypowiedzenia będzie zobowiązana płacić czynsz tak jak dotychczas, miesięcznie, a karę umowną powinna zapłacić po rozwiązaniu umowy, czyli po upływie terminu wypowiedzenia. Rezygnacja z wynajmu mieszkania a zwrot kaucjiInaczej rzecz się ma z zapisami umowy dotyczącymi kaucji. Kaucja nie może zastępować kary (poza tym można podnosić, że w tym momencie powstałoby podwójne ukaranie najemcy). Kaucja spełnia określoną funkcję i nie można traktować jej w odmienny niż w ustawie o ochronie praw lokatorów sposób. Zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 150) zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kiedy nie jest pobierana kaucja z tytułu najmu?Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:
Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Czy kaucja może być zatrzymana przez wynajmującego?Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Cytowane wyżej przepisy mają charakter prawa bezwzględnie obowiązującego, co oznacza, że strony umowy nie mogą sobie uregulować tej kwestii w odmienny sposób. Zatem kaucja nie może zostać przez wynajmującego zatrzymana inaczej, jak tylko w rozliczeniu należności z tytułu najmu lokalu (czynsz, media, zniszczenia). Jeśli takich zaległości pani Justyna nie będzie miała, wynajmujący jest zobowiązany kaucję zwrócić, a Pani ma prawo przedstawić ją do potrącenia kary. Zapis w umowie, jako sprzeczny z prawem, należy uznać za nieważny. PrzykładyPrzykład 1 Anna, studentka z Warszawy, podpisała roczną umowę najmu mieszkania. Po pięciu miesiącach otrzymała ofertę studiów za granicą i postanowiła wypowiedzieć umowę. Zgodnie z umową, straciła kaucję w wysokości 1500 zł i musiała zapłacić dodatkowo miesięczny czynsz jako karę za wcześniejsze zerwanie umowy. Mimo że decyzja o wyjeździe była dla niej korzystna, finansowe konsekwencje zerwania umowy najmu były dla niej sporym obciążeniem.
Przykład 2 Pan Kowalski, mieszkaniec Gdańska, zdecydował się na zmianę pracy i przeniesienie do Krakowa. Jego umowa najmu była na czas określony i brakowało mu jeszcze czterech miesięcy do jej zakończenia. Zdecydował się na wypowiedzenie umowy, ale jego wynajmujący zażądał zapłaty kary umownej w wysokości dwukrotności miesięcznego czynszu. Pan Kowalski, nie mając innego wyboru, zapłacił wymaganą kwotę, co znacznie nadszarpnęło jego budżet.
Przykład 3 Pani Nowak wynajmowała mieszkanie w Łodzi na czas określony – na dwa lata. Po roku znalazła idealne mieszkanie na sprzedaż i zdecydowała się na zakup. Aby wypowiedzieć umowę najmu przed czasem, musiała zapłacić kary umowne i stracić kaucję, co łącznie wyniosło trzy miesięczne czynsze. Pani Nowak, chcąc przyspieszyć przeprowadzkę do nowego mieszkania, zaakceptowała te warunki, pomimo dodatkowego obciążenia finansowego. PodsumowaniePodsumowując, wcześniejsze zerwanie umowy najmu na czas określony może pociągać za sobą znaczne konsekwencje finansowe, w tym utratę kaucji oraz konieczność zapłaty kary umownej. Jak pokazują przytoczone przypadki, decyzja o przedwczesnym opuszczeniu wynajmowanego lokalu, choć czasem nieunikniona ze względów osobistych czy zawodowych, wymaga starannego rozważenia jej finansowych implikacji. Oferta porad prawnychCzy potrzebujesz porady prawnej dotyczącej umowy najmu? Skorzystaj z naszych usług on-line! Oferujemy profesjonalne konsultacje oraz pomoc w przygotowaniu pism, które pomogą Ci zrozumieć i zarządzać Twoimi prawami i obowiązkami jako najemcy. Skontaktuj się z nami już dziś, wykorzystując do tego formularz spod tego artykułu. Źródła:
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online O autorze: Radca prawny Katarzyna Nosal Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną. |
|
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale