Wyodrębnienie lokalu spółdzielczego – korzyści dla właściciela

Korzyści związane z wyodrębnieniem własności lokalu

Przystępując do odpowiedzi na postawione pytanie, chciałbym zauważyć, iż kwestie związane ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu oraz prawem odrębnej własności lokalu zostały uregulowane w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (j.t. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116).

Zakładając, że zamierza Pan wystąpić z wnioskiem o przeniesienie własności lokalu, pragnę zauważyć, iż z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku w danej nieruchomości i przeniesienia własności lokalu na inną osobę niż spółdzielnia, powstaje z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa, do której w Pańskim przypadku w zakresie praw i obowiązków właścicieli, a także zarządu nieruchomością wspólną w dalszym ciągu zastosowanie będą miały przepisy prawa spółdzielczego.

Należy zauważyć, że ustawodawca przewidział prawo powstania w budynku spółdzielczym wspólnoty, która będzie działać na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). Zgodnie bowiem z art. 26 ust. 1 „jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni”.

Ponadto zgodnie z art. 24¹  ust. 1 o spółdzielniach mieszkaniowych „większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”.

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej

Mając powyższe zapisy na uwadze, należy stwierdzić, iż do powstania wspólnoty mieszkaniowej działającej na podstawie przepisów ustawy o własności lokali, własność wszystkich lokali w budynku musi zostać wyodrębniona lub właściciele ponad 50% udziałów w nieruchomości muszą wyrazić taką wolę w drodze uchwały.

Przystępując do analizy ewentualnych korzyści związanych z wyodrębnieniem własności lokalu, w pierwszej kolejności chciałbym zauważyć, że zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali w przypadku wyodrębnienia lokalu przysługiwać Panu będzie udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu.

W tym miejscu chciałbym zwrócić Pańską uwagę, celem pełnego wyjaśnienia pojęcia „nieruchomości wspólnej”, na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22.01.2010 r. (sygn. akt II SA/Gl 115/09), który interpretuje pojęcie nieruchomości wspólnej w sposób następujący: „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl przyjętych w doktrynie i judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp.”

Ustanawiając odrębną własność lokalu, stanie się Pan właścicielem mieszkania (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – to spółdzielnia jest właścicielem mieszkania), a ponadto współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek, co będzie wiązało się z obowiązkiem uiszczenia podatku od nieruchomości.

Uprawnienia wynikające z wyodrębnienia lokalu

Następnie chciałbym zauważyć, iż, będąc właścicielem lokalu, nie będzie Pan zobowiązany do uzyskania zgody spółdzielni w przypadku zamiaru zmiany przeznaczenia lokalu, co przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu jest wymagane.

Istotną w mojej ocenie korzyścią z wyodrębnienia lokalu jest okoliczność, że Pański wyodrębniony lokal nie będzie mógł zostać obciążony hipoteką, która zabezpiecza długi spółdzielni, a zatem nie odpowiadałby Pan za długi spółdzielni.

Ponadto chciałbym zauważyć, iż, dysponując odrębną własnością lokalu, o wiele łatwiej będzie Panu również ubiegać się o uzyskanie pożyczki lub kredytu w banku, w przypadku gdyby taka konieczność zaistniała.

Reasumując, chciałbym szczególnie podkreślić, że własność jest najszerszym podstawowym prawem rzeczowym, które pozwala właścicielowi korzystać z rzeczy, a także dysponować nią w dowolny sposób. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, które jest ograniczonym prawem rzeczowym, pomimo wielu podobnych uprawnień do lokalu, należy pamiętać, iż jego właścicielem w dalszym ciągu jest spółdzielnia. W mojej ocenie w sytuacji związanej z ewentualnym zamiarem wystąpienia do spółdzielni z wnioskiem o przeniesienie własności lokalu, warto odpowiedzieć sobie na pytanie, w jakiej kondycji finansowej znajduje się spółdzielnia oraz jak zarządza swoimi zasobami, a ponadto przemyśleć, czy wyodrębnienie własności lokalu Panu się opłaca.