Wynajem garażu a podatki

Wynajem garażu a podatek dochodowy

Wynajem garażu powoduje takie same zobowiązania w podatku dochodowym jak najem nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Od uzyskanego przychodu trzeba zapłacić podatek.

Osoba wynajmująca garaże nie musi rejestrować odrębnej działalności gospodarczej.

Osoba fizyczna, która chce uzyskiwać przychody z tytułu wynajmu nieruchomości (również garażu), ma możliwość zakwalifikowania dochodu do:

1. najmu itp. jako odrębnego źródła przychodu lub
2. pozarolniczej działalności gospodarczej.

Przy wynajmie garażu sens ma tylko kwalifikacja przychodu jako odrębnego źródła, w tym źródle do wyboru są formy opodatkowania: ryczałt oraz zasady ogólne.

Ryczałt to w skrócie opodatkowanie przychodu, bez odliczania kosztów uzyskania przychodu i odpisów amortyzacyjnych. Obecnie najem opodatkowany jest jedną stawką niezależnie od wysokości przychodu z tego tytułu, np.: przychód wynosi 10 000 zł, to podatek wynosi 850 zł.

Według wskazanej ustawy (art. 12 ust. 1 lit. a) „ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% dla przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a”.

A w art. 6 ust. 1a określono, że „opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym”.

Według ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

„Art. 2. 1. Osoby fizyczne osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie:

1) ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych,

2) karty podatkowej.

1a. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych”.

Oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu

By wybrać ryczałt, podatnik (Pana dziadek) jako rozpoczynający osiąganie przychodów w trakcie roku podatkowego powinien pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Można uznać, że dziadek dopiero rozpocznie wynajmowanie garaży.

W razie uznania, że już prowadzi wynajem, nie jest możliwe wskazanie ryczałtu jako formy opodatkowania. Wtedy konieczne jest opodatkowanie na zasadach ogólnych, przynajmniej w roku bieżącym.

Jak mniemam, US jak dotychczas nic nie wie. Nie podejrzewam, aby zaczął jakieś działania w związku ze zgłoszenie najmu i wyborem formy opodatkowania. Ale należy mieć świadomość, że jest to możliwe.

Nie ma potrzeby prowadzenia księgi przychodów i rozchodów. Według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

„Art. 24a. 3. Obowiązek prowadzenia księgi nie dotyczy osób, które opłacają podatek dochodowy w formach zryczałtowanych”.

Na czym polega zwolnienie podmiotowe z podatku VAT?

W rachubę wchodzi jeszcze podatek VAT. Nie oznacza to jednak wcale, że zawsze, wynajmując garaż, musimy podatek od towarów i usług płacić. Mamy powiem prawo do innego zwolnienia, tzw. zwolnienia podmiotowego. Polega ono na tym, że jeśli wykonujemy czynności podlegające VAT o wartości nieprzekraczającej w 2012 roku 50 tys. zł, korzystamy ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Jednak ten limit dotyczy wszystkich czynności, które wykonujemy, podlegających podatkowi od towarów i usług. Ponadto ustalany on jest z uwzględnieniem upływu czasu. Jeśli więc wynajem garażu rozpoczniemy np. od 1 kwietnia, przysługiwać nam będzie jedynie 9/12 limitu, czyli 37,5 tys. zł.

Gdy przychód przekroczy tę granicę, musimy zarejestrować się w urzędzie skarbowym jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Ponadto płacić VAT co miesiąc (lub wybrać, za oddzielnym powiadomieniem naczelnika urzędu skarbowego, rozliczenia co trzy miesiące jako tzw. mały podatnik), prowadzić ewidencje wymagane przez przepisy o podatku od towarów i usług, a najemcom wystawiać faktury VAT.

Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Podatnik rozpoczynający w trakcie roku podatkowego wykonywanie najmu jest zwolniony od podatku, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty 150 000 zł.

Przy rozpoczęciu wynajmu do 1 kwietnia będzie to kwota 112 500 zł. A więc możliwe byłoby uzyskiwanie przychodu miesięcznego w wysokości 12 500 zł bez podatku VAT.

W świetle powyższego konieczne jest:

• zawarcie umów najmu na garaże od określonego dnia,
• złożenie w US oświadczenia o wyborze formy opodatkowania (ryczałtu),
• wpłata co miesiąc zaliczki na podatek (8,5%),
• złożenie deklaracji rocznej do 31 stycznia następnego roku.

Pan, będąc pełnomocnikiem dziadka, może działać za niego przed US.

Zakres spraw, w jakich pełnomocnik będzie reprezentował podatnika, również leży w gestii podatnika. Może to być np. pełnomocnictwo ogólne do działania w takim zakresie, w jakim działałby, będąc stroną, lub pełnomocnictwo do ściśle określonych zadań.

Zgodnie z Ordynacją podatkową (art. 136) „strona może działać przez pełnomocnika, chyba że charakter czynności wymaga jej osobistego działania”.