Wynajem pokoi jako kwater pracowniczych

Czym jest budynek mieszkalny jednorodzinny?

Ustawa Prawo budowlane, tj. artykuł 3 pkt 2a, zawiera definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego: jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Wprowadzenie ograniczenia wydzielenia powierzchni użytkowej do 30% ma zapobiegać budowaniu budynków jednorodzinnych, które w rzeczywistości mają pełnić funkcję wielorodzinną bądź użytkową.

Czym zatem jest budynek zamieszkania zbiorowego?

Natomiast przez budynek zamieszkania zbiorowego należy rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi (pensjonat, hostel, kwatery pracownicze itd.) według ustawy o usługach hotelarskich. Wyodrębnienie takiej kategorii budynków nie oznacza, że pokoje w budynkach mieszkalnych nie mogą być wykorzystywane pod wynajem w związku z prowadzoną działalnością przy zachowaniu mieszkalnej funkcji budynku.

Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że jeżeli w budynku mieszkalnym zachowana jest funkcja obiektu mieszkalnego, a jego najem stanowi minimalną część, to nie zachodzi trwała zmiana wymagająca zgłoszenia, jeśli jednak nastąpiła zmiana przeznaczenia funkcji budynku na częściowo usługową (przekraczającą 30 % powierzchni całkowitej budynku), to należy dokonać zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Zmiana sposobu użytkowania budynku

Zatem przede wszystkim, zgodnie z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane na Pani jako właścicielce spoczywa obowiązek korzystania z domu w sposób zgodny z jego aktualnym przeznaczeniem, co oznacza, że przeznaczenie budynku nie jest stałe i może ulegać zmianom w okresie istnienia obiektu. Jest to ważne w planowaniu najmu pokojów jako kwater pracowniczych.

Stosownie do art. 71 ust. 1 pkt 2 przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Ustalenie, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, sprowadza się zatem do wyjaśnienia, czy i w jakim zakresie podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego użytkowania. A zatem przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagającą pozwolenia właściwego organu należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki określone w ww. art. 71. Jak wynika z orzecznictwa, przeznaczenie domu jednorodzinnego na wynajem dla wielu osób oznacza właśnie znaczne zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania.

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania w celu najmu pokojów

Generalnie zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi, którym w rozumieniu art. 71 ust. 2–5 jest, zgodnie z art. 82, organ administracji architektoniczno-budowlanej I instancji – starosta lub wojewoda. Ustawodawca nakazał, aby w zgłoszeniu określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,
2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby – również danymi technologicznymi,
3. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
4. zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
5. ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,
6. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia brakujących dokumentów i wskazuje jednocześnie termin na uzupełnienie zgłoszenia. W przypadku bezskutecznego upływu wskazanego terminu właściwy organ wnosi sprzeciw w drodze decyzji. Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części powinno zostać złożone przed dokonaniem zmiany sposobu ich użytkowania, tym bardziej, że zgodnie z art. 71 ust. 7 ww. ustawy dokonanie zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Określony w art. 71 ust. 4b nakaz stosowania art. 30 ust. 6a oznacza, że za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej, a w przypadku doręczania pism za pomocą środków komunikacji elektronicznej (w trybie art. 391 Kodeksu postępowania administracyjnego) za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień wprowadzenia do systemu teleinformatycznego.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu przed upływem 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej stosownego zaświadczenia jest jednoznaczne z brakiem możliwości wniesienia sprzeciwu przez ten organ. Ponadto, wydania tego zaświadczenia uprawnia inwestora do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu przed upływem 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej stosownego zaświadczenia jest jednoznaczne z brakiem możliwości wniesienia sprzeciwu przez ten organ. Zatem wydanie tego zaświadczenia uprawnia Panią do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

1. wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę (w takim przypadku rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę),
2. narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
3. może spowodować niedopuszczalne:

• • zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
  • pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
  • pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
  • wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Ponadto zmiana sposobu użytkowania domu jednorodzinnego lub jego części jest niedopuszczalna, jeśli obiekt ten jest zlokalizowany na nieruchomości, o której mowa w art. 53 ust. 6 oraz ust. 14 ustawy z 20.7.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. z 2017 r., poz. 1529), tj. nieruchomości gruntowej, wchodzącej w skład Zasobu, której powierzchnia nie przekracza 1500 m² i jest przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną.

Kontrola budynku przez nadzór budowlany

Należy pamiętać, że samowolna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części powoduje, że organ nadzoru budowlanego, do którego właściwości zgodnie z art. 83 ust. 1 ww. Prawa budowlanego należy to postępowanie, zobowiązany jest wydać postanowienie nakładające na osobę, która dokonała takiej zmiany, obowiązek zaprzestania użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów wymaganych przy legalnej zmianie sposobu użytkowania. W przypadku stwierdzenia wykonania obowiązku przedstawienia dokumentów, organ nadzoru budowlanego w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej.

W przypadku zaś stwierdzenia, że zainteresowany:

1. nie wykonał w ogóle albo nie wykonał w terminie obowiązku przedstawienia dokumentów, albo
2. użytkuje obiekt budowlany lub jego część pomimo wydania przez organ nadzoru budowlanego postanowienia o wstrzymaniu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, albo
3. zmienia sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części pomimo wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej,
   – organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Dobrze byłoby też pamiętać, że zgodnie z art. 93 pkt 9b ustawy ten, kto zmienia sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, o którym mowa w art. 71 ust. 2, albo pomimo wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 71 ust. 3–5 ww. ustawy, podlega karze grzywny.

Nadzór budowlany zawsze może przeprowadzić kontrolę sposobu użytkowania budynku choćby na skutek zgłoszenia „usłużnego” sąsiada, zatem lepiej jednak dokonać zgłoszenia samemu. I legalnie prowadzić najem pokojów jako kwater pracowniczych.