Rozliczanie opłat za prąd w wynajmowanym budynku

Zmiana wysokości opłat

Wszystko zależy od tego, co ma Pan w umowie z najemcami. Jeśli kwestia rozliczania się za energię jest tam elastyczna i nie wymaga aneksów, lecz powiadomienia z Pana strony, to sprawa jest prostsza. Jeśli jednak wprowadził Pan sztywne zasady rozliczania za prąd, to wprowadzenie innych (tj. innych niż na podstawie rzeczywistego zużycia i stawek za nie zgodnie ze źródłem energii) wymaga zgody najemcy i spisania aneksu. Jeśli najemca tej zgody nie wyrazi, to do czasu zakończenia umowy musi Pan zaakceptować aktualne zasady albo wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów wypowiedzenia, a potem szukać nowych najemców.

Podniesienie czynszu

Oczywiście jako osoba fizyczna, czyli tzw. prosument, nie może Pan niejako zarabiać na najemcach na skutek tego, że rachunki za prąd dzięki Pana inwestycji są niższe. Chcąc zwrócić sobie koszty założenia fotowoltaiki, pozostaje Panu przerzucić je w czynsz, czyli podnieść czynsz najemcom. To, jak wiadomo, zależy od treści umowy – czy przewidział Pan prawo do podwyżki czynszu i pod jakimi warunkami. Natomiast jest to sposób najprostszy i niełamiący prawa.

Inna opcja to wprowadzenie opłat za media w czynsz, tj. ustalenie stałej stawki XXX zł, która będzie ryczałtem za media i będzie zawierała się w czynszu. Najemca będzie wówczas płacił stałą stawkę za media bez względu na ich zużycie. To jednak nie jest korzystne dla Pana pod względem podatku dochodowego, ponieważ co do zasady wynajmujący płaci PIT za czynsz, a gdy nie rozbijemy czynszu i mediów, wówczas fiskus nakaże spłatę podatku od tak ustalonej kwoty, w której wrzucimy stałe koszty za media. Inaczej mówiąc, zapłaci Pan więcej fiskusowi, co nie jest opłacalne.

Myślę więc, że warto poczekać, aż np. skończą się umowy najmu, a potem zawrzeć nowe z wyższą kwotą czynszu i w ten sposób zwrócić sobie inwestycję. Do tego czasu ona i tak będzie się zwracać w niższych rachunkach. Ewentualnie przejrzeć umowy, czy nie ma tam jakichś warunków uprawniających Pana do zmiany wysokości czynszu w trakcie ich trwania mocą wypowiedzenia obecnej stawki. Jeśli jednak nie ma takiego prawa, to nie warto wypowiadać umów i zmieniać czynszu, ryzykując stratę najemcy, a poczekać aż okres, na który umowa została zawarta (zawarte), minie i na kolejne umowy podnieść czynsz, zaś teraz inwestycja i tak cierpliwie się zwraca niższymi rachunkami. Przy nowej umowie najmu (na kolejne okresy) ma Pan argument za podwyżką czynszu, ponieważ oferuje Pan bardzo niskie rachunki za prąd, zatem bez trudu znajdzie Pan najemców – nawet z wyższym o paręset złotych czynszem.