Wynajem nieruchomości a podatek od nieruchomości

Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości

Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U.2017.1785 j.t. ze zm.) normuje m.in. podatek od nieruchomości. Zgodnie z nią opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

1) grunty;

2) budynki lub ich części;

3) budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem art. 3 ust. 3 (jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym);

2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;

3) użytkownikami wieczystymi gruntów;

4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

b) jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem art. 3 ust. 2 (obowiązek podatkowy dotyczący przedmiotów opodatkowania wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa lub będących w zarządzie Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe – ciąży odpowiednio na jednostkach organizacyjnych Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa i jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych, faktycznie władających nieruchomościami lub obiektami budowlanymi).

Co najistotniejsze, jak stanowi art. 1a ust. 1 pkt 3 określenie grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oznacza na gruncie ustawy grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem art. 1a ust. 2A, który stanowi, że do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami;

2) gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b i d;

3) budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 i 1529), lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.

Opodatkowanie budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej

Dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej przewidziano w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) wyższą stawkę podatku.

Jeżeli zatem nie zachodzi przywołane wyłączenie to w typowej sytuacji właściciel płaci podatek od nieruchomości według wyższej stawki, nawet jeśli nie prowadzi sam działalności gospodarczej, ale oddaje w najem nieruchomość i w niej działalność gospodarczą prowadzi biorący w najem.

Potwierdza to orzecznictwo np. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 11 lipca 2017 r. (sygn. I SA/Bd 422/17) stanowi, iż po to by uznać grunty, budynki i budowle za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wystarczy ustalić, że pozostają w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, co oznacza, że ustawodawca nie zawarł wymogu, by przedsiębiorcą był podatnik.

Od podatku zwolnione są jednak (art. 7 ust. 1 pkt 5) grunty, budynki lub ich części zajęte wyłącznie na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej działalności wśród dzieci i młodzieży w zakresie oświaty, wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej i sportu, z wyjątkiem wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, oraz grunty zajęte trwale na obozowiska i bazy wypoczynkowe dzieci i młodzieży; oraz (art. 7 ust. 2 pkt 2) publiczne i niepubliczne jednostki organizacyjne objęte systemem oświaty oraz prowadzące je organy, w zakresie nieruchomości zajętych na działalność oświatową.

Wynajem nieruchomości na działalność oświatową a podatek od nieruchomości

Pojawiają się wątpliwości, czy nawet jeśli uznać, że biorącym w najem jest jednostka ww. realizująca działalność oświatową to właściciel może skorzystać ze zwolnienia z art. 7 ust. 2?

Niestety uznaje się, że zwolnienie to nie przysługuje w takiej sytuacji właścicielowi, który sam nie jest podmiotem wymienionym w art. 7 ust. 2 ww. ustawy.

Podobnie czytamy w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 26 stycznia 2017 r. (sygn. akt I SA/Sz 1164/16), w którym sąd uznał, że: „(…) odnosząc się do kwestii zwolnienia zawartego w cytowanym wyżej art. 7 ust. 2 pkt 2 u.p.o.l. wskazać należy, że zwolnienie to jest zwolnieniem podmiotowym, bowiem swoim zakresem obejmuje jedynie publiczne i niepubliczne jednostki organizacyjne objęte system oświaty oraz prowadzące je organy (w zakresie nieruchomości zajętych na działalność oświatową), co oznacza, że zwolnienie to ma zastosowanie jedynie wówczas, gdy są podatnikami podatku od nieruchomości zajętych na działalność oświatową są wskazane przez ustawodawcę publiczne i niepubliczne jednostki organizacyjne objęte system oświaty oraz prowadzące je organy. Jeżeli zatem te podmioty są właścicielami, posiadaczami samoistnymi lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości albo też posiadają nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, to na nich spoczywa obowiązek podatkowy, a przez to są podatnikami podatku od nieruchomości (art. 3 u.p.o.l.), przy czym tego podatku nie zapłacą, gdyż objęte są zwolnieniem podmiotowym na mocy analizowanego art. 7 ust. 2 u.p.o.l. Jednostki te nie mogłyby korzystać ze zwolnienia wówczas, gdyby nie ciążył na nich obowiązek podatkowy. Będzie tak np. wówczas, gdy przedszkole lub osoba prowadząca przedszkole wynajmuje budynek od osoby fizycznej, będącej właścicielem budynku. Podatnikiem podatku od tego budynku będzie wówczas osoba fizyczna (właściciel budynku), a nie przedszkole (lub osoba prowadząca przedszkole). Właściciel budynku, który sam nie prowadzi działalności oświatowej nie będzie mógł być zwolniony z podatku, ponieważ omawiane zwolnienie jest podmiotowym zwolnieniem i obejmuje jedynie jednostki objęte systemem oświaty oraz prowadzące je organy. Natomiast osoba wynajmująca budynek (lub jego cześć) na prowadzenie przedszkola, będzie zobligowana do zapłacenia podatku od tego budynku (lub jego części) według stawek maksymalnych, właściwych dla przedmiotu opodatkowania związanego z działalnością gospodarczą”.

Dodam, iż rada gminy, w drodze uchwały, może wprowadzić inne zwolnienia przedmiotowe niż wskazane w ustawie.