Wynajem mieszkania dla małżeństwa z Ukrainy oczekującego dziecka

Usunięcie lokatorów z wynajmowanego mieszkania

Napiszę we wstępie, że żaden przepis nie pozwoli Pani na usunięcie lokatorów, jak nie zapłacą czynszu. Przepisy zobowiązują Panią do pewnych formalności, aby mogła Pani wypowiedzieć umowę w przypadku zaległości w czynszu. Dopiero potem można eksmitować lokatorów.

Oczywiście umowa najmu okazjonalnego z załącznikami – w postaci dobrowolnego poddania się egzekucji – pozwala Pani na łatwiejszą eksmisję, ale i tak nie jest to sytuacja, w której wystawia Pani walizki lokatorów za drzwi. Aż tak proste to nie jest. Bez względu na zapisy.

Dobrowolne poddanie się egzekucji a eksmisja

Dobrowolne poddanie się egzekucji ułatwia eksmisję o tyle, że nie trzeba uzyskiwać wyroku w sprawie sądowej o eksmisję. Akt notarialny z klauzulą wykonalności zastępuje ten wyrok. Ale zapis nie zabezpiecza Pani na tyle, że pozbędzie się Pani lokatora od ręki.

Umowa najmu okazjonalnego powinna zachować formę pisemną pod rygorem nieważności. Ponadto powinna ona zostać uzupełniona o dodatkowe załączniki przewidziane w powołanej ustawie. Jak wynika z art. 19a ust. 2 – do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 (przy wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu);
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3 o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. b, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. c, pod rygorem wypowiedzenia umowy.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania lokatorom

Najpierw umowę trzeba skutecznie wypowiedzieć. Na mocy przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: wynajmujący ma ograniczoną możliwość rozwiązania najmu okazjonalnego, mianowicie może tego dokonać za miesięcznym wypowiedzeniem w trzech przypadkach, tj. wówczas, gdy najemca:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i
• wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
  wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Zapłata wszystkich zaległości w wyznaczonym do tego dodatkowym terminie powoduje, że już nie może Pani wypowiedzieć stosunku prawnego z tej przyczyny. Skoro lokatorzy są z Ukrainy, to nie wskażą innego lokalu w Polsce, gdzie komornik ich będzie mógł przenieść w toku eksmisji.

Każdy inny zapis o wypowiedzeniu i eksmisji niezgodny z tym, co napisałam powyżej – jest prawnie nieważny,

Usunięcie lokatorów–obcokrajowców

Jeśli lokatorzy będą się wywiązywać z umowy – ma Pani spokój, jeśli nie – w przypadku obcokrajowców – będzie ciężko Pani ich fizycznie usunąć z lokalu. Chyba że wskażą lokal – znajomego, członka rodziny w Polsce, do którego będą mogli być eksmitowani. Wówczas może Pani pokusić się o podpisanie z nimi umowy. Ale tak jak zaznaczyłam – nigdy nie jest tak, że z dnia na dzień pozbędzie się Pani nierzetelnego lokatora.