Brak świadomości płacenia podatku za wynajem mieszkania

Formy odprowadzania podatku od najmu

Zasadniczo najem prywatny może być opodatkowany na zasadach ogólnych lub ryczałtem. Przy czym, aby ryczałt był możliwy, konieczne jest przed rozpoczęciem wynajmu w danym roku złożenie stosownego oświadczenia oraz wpłata na właściwe konto. Skoro przez ostatnie lata podatku Pani nie opłacał, to niestety forma ryczałtowa jest niedostępna.

Podatek musi zostać rozliczony na zasadach ogólnych. To oznacza, że przychód z tytułu wynajmu jest pomniejszany o koszty podatkowe i w ten sposób ustalany jest dochód, który podlega opodatkowaniu stawką 18% (17% od 1 stycznia 2020) lub 32%, jeżeli podstawa opodatkowania przekroczy 85 528 zł. Katalog kosztów jest otwarty i może Pani tu ująć takie wydatki jak np. odsetki od kredytu, koszty remontu, zakupu wyposażenia, opłaty za ubezpieczenie mieszkania, amortyzacja itp. itd. Oczywiście aby odliczenie wydatku było możliwe musi Pani posiadać dokumenty potwierdzające poniesienie wydatku (faktury, dowody opłat, potwierdzenia przelewów itp.).

Od razu muszę w tym miejscu uprzedzić, że nie świadczymy usług rachunkowych, w związku z czym nie jesteśmy w stanie wyliczyć podatku z tytułu najmu w Pani przypadku co do każdego okresu rozliczeniowego z ostatnich dwóch lat. Jak sama Pani widzi, rozliczenie najmu to nie prosty mechanizm polegający na przemnożeniu stawki podatku przez uzyskany z wynajmu przychód. Dodatkowo w rozliczeniu uwzględnia się bardzo wiele wydatków, które mogą stanowić koszt podatkowy. Nie jesteśmy w stanie na podstawie jedynie ogólnych informacji wyliczyć kwoty podatku. Możemy jedynie wskazać metodologię działania, o czym niżej.

Zaległości podatkowe od wynajmowanego mieszkania

Zgodnie z art. 51 § 1 Ordynacji podatkowej zaległością podatkową jest podatek niezapłacony w terminie płatności. Jak już wskazałem, terminem płatności podatku w przypadku najmu jest 30 kwiecień roku następującego po roku podatkowym. Każdy niezapłacony za danym rok podatek przekształca się w zaległość podatkową od której biegną odsetki. Stawka odsetek wynosi 8% w skali roku. Odsetki naliczane są do dnia zapłaty kwoty podatku i zaległości.

Dodatkowo musimy podkreślić, że zgodnie z 44 ust. 1 pkt 2 ustawy PIT podatnicy osiągający dochody z tytułu najmu są zobowiązani do wpłacania miesięcznych zaliczek na podatek. Termin płatności tych zaliczek to 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu otrzymania przychodu. Zatem w każdym miesiącu po otrzymaniu przychodu powinna Pani uiścić zaliczkę na podatek z tytułu najmu.

Jak podaje art. 53 § 3 Ordynacji podatkowej, przepisy dotyczące zaległości stosuje się także do niezapłaconych w terminie zaliczek na podatek. Od niezapłaconej w terminie zaliczki na podatek również naliczane są odsetki za zwłokę.

Co jednak istotne, zaliczki na podatek są zobowiązaniem cząstkowym płatnym w trakcie roku. Po zakończeniu roku podatkowego same zaliczki wygasają, ponieważ mamy już do czynienia z rocznym zobowiązaniem podatkowym.

Odsetki od zaliczek na podatek dochodowy

Chociaż same zaliczki przekształcają się w zobowiązanie roczne, które faktycznie można rozliczyć w zeznaniu PIT składanym do 30 kwietnia, to jednak organ podatkowy zachowuje prawo do naliczenia odsetek od niezapłaconych zaliczek. Jak bowiem podaje art. 53a § 1 Ordynacji podatkowej jeżeli w postępowaniu podatkowym po zakończeniu roku podatkowego lub innego okresu rozliczeniowego organ podatkowy stwierdzi, że podatnik mimo ciążącego na nim obowiązku nie złożył deklaracji, wysokość zaliczek jest inna niż wykazana w deklaracji lub zaliczki nie zostały zapłacone w całości lub w części, organ ten wydaje decyzję, w której określa wysokość odsetek za zwłokę na dzień złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy lub inny okres rozliczeniowy, a w przypadku niezłożenia zeznania w terminie – odsetki na ostatni dzień terminu złożenia zeznania, przyjmując prawidłową wysokość zaliczek na podatek.

Powyższa decyzja odsetkowa jest wydawana już po zakończeniu roku. W samej treści decyzji odsetkowej należy dokonać matematycznego wyliczenia wysokości konkretnej zaliczki, przy czym są one określane wyłącznie aby ustalić kwotę odsetek, a nie po to aby je egzekwować. Organ podatkowy ma 5 lat na wydanie decyzji odsetkowej.

Przepis wskazuje, że odsetki od zaliczek ustalane są na dzień złożenia zeznania podatkowego (czyli do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym).

Podsumowując, naliczanie odsetek wygląda przykładowo w ten sposób:

W 2018r. podatnik otrzymywał miesięczny przychód z najmu, jednak nie wpłacał miesięcznych zaliczek na podatek. Od każdej zaliczki niezapłaconej będą naliczane odsetki do dnia 30 kwietnia 2019. Po tej dacie odsetki są dalej naliczane, ale już nie od zaliczek ale od rocznego zeznania podatkowego. Trzeba jednak zauważyć, że ten tryb jest realizowany wyłącznie w drodze postępowania podatkowego, które kończy się decyzją podatkową (wrócę do tego na końcu analizy).

Nieterminowa wpłata zaliczek oraz podatku jest także czynnością, która podlega pod Kodeks karny skarbowy. Jest to czyn zabroniony określony w art. 54 Kodeksu karnego skarbowego.

Czynny żal – uniknięcie odpowiedzialności karnoskarbowej

Podatnik może jednak uniknąć odpowiedzialności karnoskarbowej poprzez skorzystanie z instytucji czynnego żalu, który uregulowany jest w art. 16. Otóż zgodnie z tym przepisem nie podlega karze za przestępstwo skarbowe lub wykroczenie skarbowe sprawca, który po popełnieniu czynu zabronionego zawiadomił o tym organ powołany do ścigania, ujawniając istotne okoliczności tego czynu, w szczególności osoby współdziałające w jego popełnieniu.

Ponadto czynny żal stosuje się tylko wtedy, gdy w terminie wyznaczonym przez organ uiszczono w całości wymagalną należność publicznoprawną uszczuploną popełnionym czynem zabronionym. Jak zatem widać, jednym z warunków skuteczności czynnego żalu jest zapłata całej należności (głównej wraz z odsetkami za zwłokę) którą uszczuplono na skutek popełnienia czynu zabronionego. Drugim warunkiem jest złożenie zaległych rocznych deklaracji (albo ich skorygowanie jeżeli deklaracje były składane ale nie wykazywała Pani w nich przychodu z najmu).

„Zawiadomienie jest bezskuteczne, jeżeli zostało złożone:

1) w czasie, kiedy organ ścigania miał już wyraźnie udokumentowaną wiadomość o popełnieniu przestępstwa skarbowego lub wykroczenia skarbowego;

2) po rozpoczęciu przez organ ścigania czynności służbowej, w szczególności przeszukania, czynności sprawdzającej lub kontroli zmierzającej do ujawnienia przestępstwa skarbowego lub wykroczenia skarbowego, chyba że czynność ta nie dostarczyła podstaw do wszczęcia postępowania o ten czyn zabroniony”.

Ideą powyższego przepisu jest, aby podatnik dobrowolnie zgłosił czynny żal, tj. aby wykazał własną inicjatywę w przyznaniu się do popełnienia czynu zabronionego i dobrowolnie naprawił wyrządzone szkody.

Uregulowanie zaległości w podatku od najmu

Skoro nie toczy się jeszcze wobec Pani żadne postępowanie ze strony US, to nadal ma Pani szansę złożyć czynny żal i uniknąć odpowiedzialności z Kodeksu. Warunkiem skuteczności czynnego żalu jest zapłata całej należności (czyli zarówno podatku z odsetkami jak i odsetkami od zaliczek). Przy czym przepis wskazuje, że zapłata musi odbyć się w terminie wyznaczonym przez organ. Oznacza to, że nie musi Pani tego samego dnia składać czynnego żalu i jednocześnie wpłacić całej zaległości. Dobrze jest zorientować się w dziale księgowości US, jaka jest wysokość zaległości podatkowej (odsetki są bowiem naliczane od każdej miesięcznej zaliczki, a nie od łącznej sumy i zmieniają się każdego dnia). Kiedy już dokładnie pozna Pani stan zaległości (US musi Pani udzielić takich informacji), może Pani uregulować zaległość we właściwej wysokości.

Ponownie muszę wyraźnie podkreślić, że również wyliczanie odsetek nie jest prostą matematyczną czynnością. Jak może Pani zauważyć z treści powyższych przepisów, odsetki są obliczane od danego dnia i ich wysokość zmienia się z każdym dniem aż do momentu zapłaty. W konsekwencji nie jesteśmy w stanie podać wiarygodnej wysokości zaległości podatkowej, jak również wiarygodnej wysokości odsetek. Ponadto aby wyliczyć odsetki, konieczna jest wiedza na temat kwoty podatku, ten zaś wynika z dochodu, a jak wskazałem na wstępie, dochód to różnica pomiędzy przychodem z wynajmu a kosztami.

Jeszcze raz podkreślę, że katalog kosztów, które z pewnością Pani poniosła z tytułu wynajmu przez ostatnie około 24 miesiące, jest z pewnością bardzo obszerny i różnorodny. Z pewnością również chciałby Pani te koszty w rozliczeniu uwzględnić, ponieważ bezpośrednio wpływają na zmniejszenie ekonomicznego ciężaru podatku.

Proszę pamiętać, że czynny żal chroni jedynie przed odpowiedzialnością karną z Kodeksu karnego skarbowego. Złożenie czynnego żalu absolutnie nie chroni przed koniecznością zapłaty odsetek od zaległości. Na marginesie dodam, że dla skuteczności czynnego żalu bez znaczenia są okoliczności, które spowodowały, że podatek nie został zapłacony. Już sam fakt zgłoszenia czynnego żalu jest wystarczający.

Korekta deklaracji – uwzględnienie najmu mieszkania

Opierając się jednak na prostych informacjach, które Pani podała, wskażę proces działania.

Obecnie już nie ma możliwości, aby wpłaciła Pani zaległe miesięczne zaliczki, więc jedynym rozwiązaniem jest skorygowanie deklaracji za 2018 r. oraz wykazanie dochodu z najmu w deklaracji za 2019 r. Najem rozlicza się w zeznaniu PIT-36, dlatego też za 2018 należy złożyć PIT-36 i zaznaczyć, że jest to korekta. W deklaracji należy wskazać roczny przychód, roczne koszty oraz roczny dochód. Przykładowo w deklaracji za 2018 r. przychód to 1500 zł (3 miesiące x 500 zł), koszt to 600 zł (3 miesiące x 200 zł odsetek), dochód 900 zł. Dane z PIT-11 ze stosunku pracy wpisuje Pani identycznie jak w PIT-37. Tak samo postępuje Pani w zakresie roku 2019 r. Do obu zeznań może Pani dołączyć jeden czynny żal, w którym wskaże, że nie wpłacała miesięcznym zaliczek na podatek i nie uwzględniła dochodu z najmu w rozliczeniu za 2018 r. Następnie po otrzymaniu tych dokumentów przez US zalecam (najlepszy i najprostszy sposób) skontaktować się telefonicznie z działem księgowości i poprosić o wyliczenie zaległości podatkowej na podstawie przesłanych dokumentów. Potem wpłaca Pani podaną kwotę i dzięki temu sprawa staje się „czysta” – zaległość jest uregulowana i jest Pani zabezpieczona przed odpowiedzialnością karnoskarbową.

Odnośnie wspomnianej wcześniej decyzji odsetkowej, to oczywiście jest możliwość, że organ takie postępowanie rozpocznie, jednakże z praktyki mogę powiedzieć, że przy tak niskich kwotach zaliczek miesięcznych raczej nie jest to praktykowane. Oczywiście z kryształowej kuli nie wróżę, ale w podobnych sprawach przeważnie dla fiskusa nie jest ekonomicznie uzasadnione prowadzenie postępowania o egzekwowanie tak niewielkich odsetek od zaliczek (nie mylić z odsetkami od zaległości z zeznania rocznego! Te trzeba uregulować na ww. zasadach).