Wynajem lokalu użytkowego za przysłowiową złotówkę, co na to skarbówka?

Umowa najmu, jako świadczenie wzajemne

Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego (K.c.): „1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. § 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju”. A zatem czynsz ustalić trzeba, bowiem bez tego nie ma umowy najmu, a jest umowa użyczenia.

Wskazując kwotę za czynsz w wysokości np. 1 zł miesięcznie plus podatek VAT, co do zasady spełnia Pan przesłanki najmu, bowiem określa świadczenie wzajemne najemcy. Kluczowe jest jednak, czy urząd skarbowy może podważyć tak niski czynsz za najem, zwłaszcza że dotyczy to umowy z synem, zaś w przypadku osób obcych wynajmujących inne lokale w Pańskim budynku czynsz ustalany jest już rynkowo.

Wynajęcie lokalu poniżej wartości rynkowej członkowi najbliższej rodziny

Zacznijmy od tego, że przepisy nie zabraniają wynajmowania lokalu członkom własnej rodziny. Wysokość czynszu jest co do zasady również sprawą umowną pomiędzy stronami umowy najmu i może być teoretycznie określana dowolnie. Natomiast faktycznie zdarza się czasem, że US ingeruje, gdy uzna, że czynsz jest rażąco niski. Zdarza się to rzadko, ale jednak trzeba to wziąć pod uwagę, zwłaszcza gdy jedna osoba wynajmuje kilka lokali, a wobec jednego najemcy stosuje ewidentnie zaniżony czynsz. US nie podważa wówczas umowy najmu i jej ważności, ale właśnie ową wysokość czynszu. W Pana przypadku jest to o tyle prawdopodobne, że sam Pan wskazuje, iż w przypadku innych lokali czynsz oscyluje wokół kwoty 2 tys. zł w górę, czyli US ma już dowód, że cena 1 zł lub nawet 100 zł nie jest rynkowa i jest zaniżona.

Co więcej, jeśli doszłoby do uznania, że tak niski czynsz, jaki Pan proponuje, w ogóle podważa istnienie najmu i kwalifikowany winien być jako użyczenie – powstanie prawo US do zakwalifikowania owej umowy najmu nie jako najmu, a jako użyczenia ze skutkami podatkowymi jak dla umowy użyczenia (te będą zaś zależne od tego, czy syn ma spółkę, czy też np. jednoosobową działalność).

Opodatkowanie umowy użyczenia w I grupie podatkowej

Może więc warto zawrzeć od razu umowę użyczenia, czyli umowę bez czynszu, konsultując z księgowością skutki podatkowe dla syna. Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wolna od podatku dochodowego jest wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczona zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, z zastrzeżeniem ust. 20. Do poszczególnych grup podatkowych, zgodnie z art. 14 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn zalicza się zaś:

• do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
• do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
• do grupy III – innych nabywców.

Tym samym, co do zasady, wolna od podatku dochodowego jest wartość nieodpłatnych świadczeń, przy czym zwolnienie jest uzależnione od opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tego tytułu od tego, czy nieodpłatne świadczenie zostało otrzymane od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Pan, jako ojciec, należy do I grupy podatkowej, ale jeśli użycza Pan jako np. spółka, to sytuacja będzie rozpatrywana inaczej. Tak jak już wspomniałam, są to już kwestie stricte podatkowe. Jeśli syn ma spółkę osobową lub kapitałową, to trzeba umowę z nim (jego spółką) rozpatrywać na gruncie podatku CIT. Niestety, przedsiębiorca nie ma możliwości amortyzowania nieruchomości otrzymanej w drodze użyczenia.

Podsumowując, co do zasady, czynsz ustala się dowolnie, ale w przypadku rażąco niskiej ceny urząd skarbowy może ingerować, zwłaszcza gdy obniżenie ceny na rażąco niską wywiera negatywne skutki podatkowe dla Skarbu Państwa.