Wynajem lokalu spółce przez wspólnika a podatki

Umowa najmu pomiędzy wspólnikiem a samą spółką cywilną

W pierwszej kolejności wskażmy, że istnieją różne zdania co do możliwości zawierania umowy najmu pomiędzy wspólnikiem a samą spółką. W wyroku NSA z 02.12.2016 r., II FSK 2627/17, sąd uznał, że tego rodzaju odpłatna umowa jest w zasadzie niedopuszczalna, ponieważ dochodzi do świadczenia na rzecz samego siebie. Trzeba bowiem zaznaczyć, że spółka cywilna nie posiada odrębnej podmiotowości prawnej w stosunku do wspólników. Spółka cywilna jest bowiem jedynie umową zawartą w celu osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego (problem ten w zasadzie nie istnieje w zakresie użyczenia, ponieważ to ma charakter nieodpłatny, więc nie dochodzi do wypłaty wynagrodzenia na rzecz samego siebie). W mojej ocenie taka umowa jest dopuszczalna z uwagi na treść art. 108 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi, że pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. W tym układzie nie dochodzi do naruszenia interesów.

Podatek dochodowy przy wynajęciu lokalu spółce cywilnej przez jej wspólnika

Z drugiej strony praktyka pokazuje, że organy podatkowe nie kwestionują tego rodzaju umów, a w zakresie wydawanych interpretacji oceniają wyłącznie skutki podatkowe bez odnoszenia się do kwestii cywilnoprawnych. W zakresie przepisów podatkowych wypracowano jednakże jednolite stanowisko, zgodnie z którym wydatek na najem jest kosztem działalności gospodarczej wyłącznie u pozostałych wspólników. W konsekwencji wydatki poniesione na wynajęcie prywatnego składnika majątku od jednego ze wspólników nie mogą stanowić kosztów podatkowych dla tego wspólnika. Uiszczenie czynszu najmu w tej części należy uznać za świadczenie wspólnika spółki cywilnej na rzecz samego siebie.

Powyższe potwierdza choćby treść interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 08.02.2019 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.608.2018.2.MG:

„W świetle powyższego stwierdzić należy, iż budzi wątpliwości już sama możliwość zawarcia przedmiotowych umów, jako zawartych częściowo z samym sobą, co na gruncie prawa cywilnego jest w zasadzie niedopuszczalne. Ponieważ jednak, jak wynika z wniosku, doszło do zawarcia takiej umowy, a zgodnie z przepisem art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, przedmiotem interpretacji indywidualnej mogą być wyłącznie przepisy prawa podatkowego, oceniając jej skutki podatkowe stwierdzić należy, iż z uwagi na brak podmiotowości prawnej spółki cywilnej wydatki poniesione na nabycie usług wykonywanych przez jednego z jej wspólników, w ramach indywidualnej działalności gospodarczej, nie mogą stanowić kosztów podatkowych dla tego wspólnika. Wydatki w tej części należy uznać za świadczenie wspólnika spółki cywilnej na rzecz samego siebie.”

Wydatek na najem będzie natomiast kosztem u pozostałych wspólników w wysokości proporcjonalnie odpowiadającej ich udziałom.

Pismo z dnia 23.10.2018 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0115-KDIT3.4011.336.2018.1.DP:

„Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz obowiązujące uregulowania prawne, stwierdzić należy, że w przypadku gdy jeden ze wspólników spółki cywilnej (Wnioskodawca) wynajmuje nieruchomość, w ramach działalności gospodarczej prowadzonej na własne nazwisko, spółce cywilnej, w której jest wspólnikiem, to wydatki w części przypadającej na wspólnika wynajmującego nieruchomość (Wnioskodawcę), nie stanowią dla niego kosztów uzyskania przychodów. Uiszczenie czynszu najmu w tej części należy uznać za świadczenie wspólnika spółki cywilnej na rzecz »samego siebie«.”

Ryczałt jako forma opodatkowania najmu lokalu

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku – osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka podatku wynosi w tym przypadku 8,5%.

W myśl natomiast art. 6 ust. 1a ustawy – opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W kwestii natomiast wyboru ryczałtu jako formy opodatkowania należy wskazać, że doszło do zmiany przepisów od 1 stycznia 2019 r. Zgodnie z aktualną treścią art. 9 ust. 4 ustawy w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania.

Obecnie zatem nie ma już obowiązku składania oświadczenia o wyborze ryczałtu w zakresie najmu. Wyboru dokonuje się poprzez dokonanie wpłaty ryczałtu na właściwy rachunek US (kod PPE). Co istotne, musi to być wpłata ryczałtu za pierwsze w roku wynagrodzenie z najmu. Przykładowo, jeżeli podatnik pierwszy przychód z najmu otrzymał w styczniu i do 20 lutego nie wpłacił w tym terminie ryczałtu na właściwy numer rachunku, to traci w tym roku prawo do ryczałtu.

Przychód w związku z najmem na rzecz spółki cywilnej lokalu w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej jej wspólnika

Na marginesie warto tu poruszyć jeszcze inną kwestię. Skoro bowiem organy podatkowe przyjmują, że umowa najmu wspólnika ze spółką jest umową z samym sobą i nie może dla niego stanowić kosztu, to analogicznie nie powinien wystąpić również przychód w proporcjonalnej części odpowiadającej kosztom nieuwzględnionym.

Pismo z dnia 13.03.2020 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0112-KDIL2-2.4011.55.2020.1.AA:

„Zatem, odnosząc się do kwestii powstania przychodu podatkowego w związku ze świadczeniem na rzecz spółki cywilnej usług odpłatnego najmu w ramach odrębnej jednoosobowej działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że skoro – jak wskazano w wydanej dla Wnioskodawcy 16 grudnia 2019 r. interpretacji indywidualnej nr (...) – wydatki w części przypadającej na Wnioskodawcę nie stanowią dla niego kosztów uzyskania przychodów z tytułu działalności prowadzonej w formie spółki cywilnej, to analogicznie jak w przypadku kosztów uzyskania przychodów świadczenie »samemu sobie« w tej części nie może skutkować powstaniem przychodu podatkowego z najmu. Natomiast należności z ww. tytułu otrzymane od spółki cywilnej w części, jaka przypada od drugiego wspólnika (czyli 75% udziału w zyskach i stratach), będą stanowiły dla Wnioskodawcy przychód podatkowy w prowadzonej indywidualnie działalności gospodarczej, podlegający opodatkowaniu zgodnie z wybraną formą opodatkowania dochodów z tej działalności.

Reasumując – u Wnioskodawcy, jako wynajmującego, w związku ze świadczeniem na rzecz spółki cywilnej usług, której Wnioskodawca jest wspólnikiem, odpłatnego najmu nie powstanie przychód podatkowy w części przypadającej na jego udział w zyskach tej spółki cywilnej.”

Przykładowo, jeżeli spółka liczy 4 wspólników o równych udziałach po 25% i jeden ze wspólników wynajmuje swoją nieruchomość spółce, to pozostali 3 wspólnicy mogą w ramach swojego rozliczenia zaliczyć po 25% wydatku. Wspólnik wynajmujący nie zaliczy w koszty 25% wydatku w ramach spółki cywilnej, ale jednocześnie przychodem dla wynajmującego jest 75% kwoty przychodu.

Myślę, że w powyższej analizie są zawarte odpowiedzi na oba pytania.