Wynajem lokalu jako osoba fizyczna po odliczeniu VAT przy zakupie

Lokale na wynajem osoby fizycznej a VAT

Istnieje możliwość, aby obydwie nieruchomości wynajmował Pan jako osoba fizyczna. Zacznijmy od tego, że ustawa VAT w specyficzny sposób rozumie pojęcie podatnika podatku VAT. W art. 15 ust. 1 ustawy VAT czytamy, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak widać, tak skonstruowana definicja podatnika VAT nie uzależnia tej okoliczności od formalnej rejestracji firmy w CEIDG. Kluczowe są wyłącznie obiektywne fakty, takie jak wykorzystywanie danego składnika majątkowego w sposób ciągły i dla celów zarobkowych. Można zatem nie mieć formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej, ale nadal być podatnikiem podatku VAT. Oddanie nieruchomości w najem w sposób ciągły i dla celów zarobkowych jest na gruncie VAT odpłatnym świadczeniem usług, które podlegają pod ten podatek. Ta reguła obejmuje również nieruchomość wykorzystywaną uprzednio w działalności gospodarczej. Wskazał Pan, że działalność została zlikwidowana, co prowadzi do wniosku, iż sporządził Pan remanent likwidacyjny na gruncie podatku VAT, o którym mowa w art. 14 ustawy VAT.

Opodatkowanie VAT remanentu likwidacyjnego firmy

Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 1 ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem podlegają towary własnej produkcji i towary, które po nabyciu nie były przedmiotem dostawy towarów w przypadku zakończenia prowadzenia działalności gospodarczej. W myśl art. 14 ust. 4 ustawy VAT opodatkowanie remanentu likwidacyjnego stosuje się do towarów, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W konsekwencji, jeżeli nabył Pan nieruchomość w czasie prowadzenia działalności gospodarczej i odliczył podatek VAT, to w momencie likwidacji tej działalności musiał Pan opodatkować podatkiem należnym tę nieruchomość w ramach remanentu likwidacyjnego. To zaś oznacza, że obecnie nieruchomość ta ma status „neutralny”, bowiem wprawdzie pierwotnie odliczył Pan VAT, jednakże w momencie likwidacji VAT należny również Pan odprowadził. Na chwilę obecną nieruchomość ta stanowi zatem Pana majątek prywatny, co powoduje, że także ona może podlegać pod najem prywatny opodatkowany VAT.

Najmem po zamknięciu firmy, w ramach majątku prywatnego a VAT

Możliwa jest również druga opcja. Jeżeli bowiem zlikwidował Pan działalność gospodarczą, ale od razu po likwidacji rozpoczął Pan wynajem (albo jeszcze w czasie działania firmy), to obowiązek sporządzenia remanentu likwidacyjnego nie powstał, bowiem nie doszło do zaprzestania prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT (przypominam, że na gruncie VAT najem prywatny to również działalność gospodarcza). W takich okolicznościach mamy do czynienia z najmem w ramach majątku prywatnego, ponieważ firma została wyrejestrowana, co jednak nie zmienia faktu, iż wciąż jest to najem opodatkowany.

Korekta odliczonego podatku VAT

Jeżeli chodzi natomiast o kwestie korekty odliczonego wcześniej podatku VAT, to zauważmy, że zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy VAT dla nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat od momentu, kiedy przedmiot został oddany do użytkowania. Okres ten należy zatem liczyć nie od roku nabycia, tj. 2005 r., lecz od roku, kiedy rozpoczęło się użytkowanie, tj. kiedy oddał Pan nieruchomość w najem (a tej daty Pan nie wskazał).

Wskażmy jednak, że przepisy dotyczące obowiązku korekty dotyczą wyłącznie przypadku, gdy zmienia się przeznaczenie nieruchomości, tj. najpierw była ona wykorzystywana do czynności opodatkowanych, a obecnie do czynności zwolnionych z VAT. Natomiast z przedstawionego przez Pana opisu sprawy wynika, że jako osoba fizyczna jest Pan VAT-wcem, co pozwala mi sądzić, że prowadzony najem będzie miał charakter opodatkowany.

W rezultacie oba lokale może Pan wynajmować jako osoba prywatna i jako VAT-wiec. Obowiązek korekty odliczonego VAT-u od lokalu użytkowego nie występuje, o ile jako osoba fizyczna nie będzie Pan korzystał ze zwolnienia od podatku VAT z tytułu świadczenia usługi najmu.