Wynajem krótkoterminowy mieszkania a podatki

Krótkoterminowy wynajem mieszkania a VAT i podatek dochodowy

Zagadnienie wynajmowania mieszkania na doby należy przeanalizować w kontekście podatku dochodowego oraz podatku od towarów i usług.

Zacznijmy od podatku VAT. W pierwszej kolejności określić należy, kto jest podatnikiem tego podatku. Zgodnie z art. 15 ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższego przepisu prowadzenie działalności polegającej na wynajmie mieszkania prywatnego na doby stanowi działalność gospodarczą w świetle podatku VAT.

Nawet pomimo pozostawania podatnikiem nie zawsze obowiązek podatkowy wystąpi, bowiem czasem możliwe są do zastosowania zwolnienia od podatku. Przykładowo na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy – zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zwolnienia tego nie stosuje się jednak do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT, czyli do usług związanych z zakwaterowaniem klasyfikowanych w dziale 55 stosowanego dla celów podatkowych PKWiU z 2008 r., w tym do usług miejsc krótkotrwałego zakwaterowania, czyli usługi miejsc zakwaterowania świadczone w cyklach dziennych lub tygodniowych. Powoduje to, że usługi wynajmu mieszkań na cele mieszkaniowe w cyklach dziennych lub tygodniowych nie są zwolnione od podatku, lecz opodatkowane podatkiem VAT według stawki 8%. Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 20 kwietnia 2011 r., IPPP3/443-172/11-4/IB:

„Z powyższego wynika, iż zwolnieniu od podatku VAT podlegają usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jednak ze zwolnienia tego ustawodawca wyłączył usługi sklasyfikowane w PKWiU pod symbolem 55 »usługi związane z zakwaterowaniem«. Usługi te, jako wymienione w załączniku nr 3 do ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 8%.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca wskazał, iż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmie od właścicieli samodzielne lokale mieszkalne (apartamenty) i będzie je odpłatnie udostępniał osobom trzecim w celu zapewnienia pobytu podróżnym (turystom), osobom przebywającym służbowo (zawodowo) na terenie miasta, a także pozostałym osobom celem zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych na krótszy lub dłuższy okres. Wnioskodawca sklasyfikował powyższe usługi w PKWiU 55 – »usługi związane z zakwaterowaniem«. Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą zastosowania właściwych przepisów ustawy do świadczonych usług, a tym samym opodatkowania ich właściwą stawką podatku.

Biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa wskazać należy, iż na podstawie podanego przez Wnioskodawcę symbolu PKWiU usługi świadczone przez Wnioskodawcę nie korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36, lecz podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 8%”.

Zwolnienie z podatku VAT dla podatników którzy w toku swojej działalności nie przekroczyli ustalonego progu obrotu

Pragnę zaznaczyć, że może Pani również skorzystać ze zwolnienia podmiotowego opisanego w art. 113 ustawy VAT. Zwolnienie to dotyczy podatników, którzy w toku swojej działalności nie przekroczyli ustalonego progu obrotu. Jest to zatem zwolnienie ze względu na wartość sprzedaży. Podatnicy korzystający ze zwolnienia ze względu na wartość sprzedaży nie mają obowiązku rejestrować się jako podatnicy VAT, przy czym pamiętać należy, że rejestracji takiej mogą jednak dokonać dobrowolnie. Ponadto nie mają obowiązku prowadzenia pełnej ewidencji dla celów podatku od towarów i usług. Prowadzą jedynie tzw. ewidencję uproszczoną, której głównym zadaniem jest monitorowanie momentu przekroczenia limitu kwoty sprzedaży powodującej konieczność opodatkowywania czynności. Jak zostało podniesione powyżej, podatnicy zwolnieni z VAT faktury muszą wystawiać tylko na żądanie nabywców.

Zwolnienie z podatku VAT oznacza również, że podatnicy tacy nie mają możliwości korzystania z prawa do odliczenia. Do wad zwolnienia ze względu na wartość sprzedaży należy również konieczność ciągłego śledzenia wartości sprzedaży. Przekroczenie limitu sprzedaży powoduje bowiem automatyczną utratę prawa do zwolnienia ze względu na wartość sprzedaży, a przeoczenie tego momentu przez podatnika powoduje konieczność złożenia zaległych deklaracji podatkowych oraz zapłatę należnego podatku wraz z odsetkami.

Zgodnie z brzmieniem nowych przepisów – ze zwolnienia ze względu na wartość sprzedaży korzystać od 1 stycznia 2017 r.* mogą podatnicy, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 ys. zł, oraz podatnicy rozpoczynający w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli przewidywana przez nich wartość sprzedaży nie przekracza, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, 200 tys. zł. Zatem w sytuacji rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej w trakcie roku powyższy limit jest liczony w sposób proporcjonalny. Proporcję tę ustala się w stosunku dziennym, co oznacza, że w celu ustalenia tego limitu należy przemnożyć kwotę 200 tys. zł przez ilość dni pozostających do końca roku, a następnie podzielić otrzymany wynik przez liczbę dni w roku.

Ze zwolnienia ze względu na wartość sprzedaży nie mogą jednak korzystać podatnicy, w tym podatnicy będący osobami fizycznymi, którzy przed zakończeniem działalności gospodarczej utracili prawo do zwolnienia od podatku lub zrezygnowali z tego zwolnienia, a następnie ponownie rozpoczęli wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu. Podatnik taki może ponownie skorzystać ze zwolnienia najwcześniej po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia.

Zwolnieniem ze względu na wartość sprzedaży podatnicy obejmowani są generalnie bez konieczności dokonywania żadnych zawiadomień oraz bez obowiązku składania zgłoszenia w urzędzie skarbowym. Podatnikom przyznano jednak możliwość fakultatywnej rezygnacji ze zwolnienia ze względu na wartość sprzedaży. Rezygnacji można dokonać począwszy od początku dowolnego miesiąca. W tym celu trzeba złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne zawiadomienie o rezygnacji. Zawiadomienie takie musi być złożone, co do zasady, przed początkiem miesiąca, w którym podatnicy rezygnują ze zwolnienia.

Jeżeli mimo wszystko nie chce Pani skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT, może Pani zostać czynnym podatnikiem podatku i zarejestrować się dla celów VAT. Dokonuje się tego poprzez wypełnienie formularza VAT-R i złożenie do właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

Definicja działalności gospodarczej

W kwestii podatku dochodowego od osób fizycznych również na samym początku warto przytoczyć definicję działalności gospodarczej wynikającą z ustawy PIT. Zgodnie z art. 5a pkt. 6 ustawy PIT – „działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły”.

Obecne stanowisko organów podatkowych wskazuje, że prowadzenie wynajmu krótkoterminowego należy kwalifikować jako działalność gospodarczą. Przykładowo w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 15 czerwca 2015 r., nr IBPBII/2/4511-370/15/MW stwierdzono:

„[...] opisany we wniosku wynajem domków rekreacyjnych będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej. [...] usługi wynajmu domków rekreacyjnych, jakie zamierza świadczyć podatnik, noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem.

Rozliczenie przychodów uzyskanych z tytułu wynajmu domków rekreacyjnych

W ocenie organu podatkowego przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu domków rekreacyjnych – jako usługi związane z zakwaterowaniem – podatnik powinien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów.”

Obecnie większość interpretacji podatkowych idzie w kierunku, że takiej działalności nie można uznać za najem prywatny, a wyłącznie taki rozliczany w ramach działalności gospodarczej.

Najem krótkoterminowy na gruncie podatku dochodowego można opodatkować na zasadach ogólnych, podatkiem liniowym, ryczałtem lub kartą podatkową.

Zgodnie z art. 23 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym – osoby fizyczne mogą opłacać podatek w formie karty podatkowej od usług hotelarskich polegających na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawanie posiłków), jeżeli łączna liczba pokoi (w tym także w domkach turystycznych) nie przekracza 12. Stawka wynosi od 50 do 340 zł miesięcznie, w zależności m.in. od liczby mieszkańców miejscowości. Aby skorzystać z karty podatkowej, należy złożyć odpowiedni wniosek w tym temacie do naczelnika urzędu skarbowego.

Przychody z wynajmu na cele turystyczne można również opodatkować w formie ryczałtu. W przypadku wynajmu podatek wynosi 17%. Ważne jest to, że płaci się go wyłącznie od przychodu bez możliwości pomniejszenia o koszty uzyskania przychodów np. utrzymania mieszkania, mediów, sprzątania itp. Żeby skorzystać z tej formy opodatkowania, trzeba złożyć oświadczenie o wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania.

Przychody z najmu lokalu zakupionego z majątku prywatnego na krótkie okresy czasu

Przypominam, że nie jest to ten sam ryczałt 8,5%, który bardzo często jest stosowany przy najmie prywatnym. W ww. przypadku ryczałtu ze stawką 17% mówimy o działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem (art. 1 punkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych). Przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 16 października 2013 r., sygn. akt I SA/Sz 331/13, stwierdzono, że:

„(…) przychody z najmu lokalu zakupionego z majątku prywatnego na krótkie okresy czasu nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. najmu prywatnego. Mając na uwadze zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko, należy stwierdzić, że podejmowane przez podatniczkę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Taki najem uznaje się za działalność gospodarczą, a jej wiążące sklasyfikowanie w grupowaniu 55.20.19.0 PKWiU przesądza, że przychody z przedmiotowego najmu nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5%, zaś właściwą stawką będzie 17% stawka ryczałtu.”

Podatnicy mają również możliwość opodatkowania swojej działalności stałą stawką w wysokości 19% – podatek liniowy. W tym przypadku można jednak uwzględniać w rozliczeniach koszty uzyskania przychodu. Po raz kolejny w tym zakresie potrzebne jest zawiadomienie do naczelnika urzędu skarbowego. Naturalnie podatnik może również rozliczać przychód z działalności gospodarczej na zasadach ogólnych (stawki 18% i 32%).

Dla celów podatku dochodowego nie trzeba osobno rejestrować się w urzędzie skarbowym. Wystarczy wypełnić wniosek o rejestrację działalności w urzędzie gminy lub miasta – CEIDG-1. Wniosek ten automatycznie przekazywany jest do urzędu skarbowego.

Podatek od nieruchomości w przypadku wynajmu krótkoterminowego

Na sam koniec chciałbym też poruszyć zagadnienie podatku od nieruchomości. Otóż organy podatkowe przyjmują, że w przypadku wynajmu krótkoterminowego lokal należy opodatkować stawką podatku przewidzianą dla działalności gospodarczej. Na poparcie tej tezy przytaczam wyrok WSA w Krakowie z dnia 19 września 2017 r., I SA/Kr 614/17:

„Zdaniem Sądu, działalność skarżącej w zakresie w zakresie zapewnienia obiektów noclegowych turystycznych i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania, spełnia cechy działalności gospodarczej, o jakiej mowa w ww. przepisie. Bowiem działalność prowadzona przez skarżącą, nawet jeżeli nie jest działalnością główną, a jedynie dodatkową, a polegająca na wynajmie lokali na cele noclegowe dla turystów, jest nakierowana na osiągniecie zysku. Nie może budzić wątpliwości fakt, że działalność w postaci oferowania, a następnie wynajmu lokali turystom, za odpłatnością jest działalnością nastawioną na przysporzenie zysku.

Zdaniem Sądu powyższe okoliczności dowodzą, że przedmiotowy lokal mieszkalny jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, a nie, jak twierdzą skarżący, na cele mieszkaniowe. Lokal ten nie jest bowiem wykorzystywany do realizacji niegospodarczych, osobistych celów skarżących, nie służy także zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych, czy też w tym zakresie potrzeb ich rodziny.

Wszystko powyższe sprawia, że lokal przy ul (...) w K. został zajęty przez skarżących w celu realizacji działalności gospodarczej, jaką jest m.in. zapewnienie obiektów noclegowych turystycznych i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania.

Podsumowując, stwierdzić należy, że w realiach niniejszej sprawy organy prawidłowo uznały zatem, że przedmiotowy lokal mieszkalny powinien zostać opodatkowany według stawek odpowiednich dla działalności gospodarczej, tj. określonych w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l.”

* Opis sprawy z listopada 2017 r.