Wynajem krótkoterminowy domków – formalności i obowiązki krok po kroku

Najem krótkoterminowy

Najem krótkoterminowy prowadzony w ramach działalności gospodarczej wymaga przede wszystkich oznaczenia takiej działalności właściwym kodem PKD. Odpowiednie PKD dla najmu krótkoterminowego znajduje się w dziale 55 – ZAKWATEROWANIE, a dokładnie 55.20.Z. Podklasa ta obejmuje zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym w specjalnie wydzielonych umeblowanych pokojach lub pomieszczeniach umożliwiających mieszkanie, przygotowywanie posiłków oraz spanie lub z warunkami do gotowania lub wyposażonymi kuchniami. Mogą to być pokoje, apartamenty lub mieszkania w budynkach wielopiętrowych lub zespołach budynków, domki letniskowe lub domki kempingowe. Mogą być też zapewnione minimalne usługi towarzyszące zakwaterowaniu. Podklasa ta obejmuje zapewnienie krótkotrwałego zakwaterowania w:

• ośrodkach kolonijnych i pozostałych obiektach wypoczynku wakacyjnego (np. w ośrodkach wczasowych, domach wycieczkowych, ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych),
• kwaterach dla gości i bungalowach,
• domkach lub chatach, bez obsługi,
• gospodarstwach wiejskich (agroturystyka),
• schroniskach młodzieżowych i górskich.

Zakwaterowanie turystyczne a najem

Podklasa ta nie obejmuje:

• zapewnienia umeblowanych miejsc krótkotrwałego zakwaterowania z codziennym sprzątaniem, słaniem łóżek, podawaniem posiłków i napojów, sklasyfikowanego w 55.10.Z,
• zapewnienia zakwaterowania w domach, mieszkaniach lub apartamentach, włączając umeblowane, w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich podklasach działu 68.

Zwracam jednak uwagę, że oferowanie mieszkań albo pokoi „na doby” nie jest tożsame z wynajmem okazjonalnym. Czasami tego określenia używa się w kontekście usług dla turystów, aby podkreślić jego sporadyczny charakter. Niemniej jednak, najem okazjonalny jest zdefiniowany w ustawie o ochronie praw lokatorów i stanowi specjalny rodzaj wynajmu „długoterminowego” na cele mieszkalne.

Podatek VAT przy wynajmowaniu domków

Kolejno, trzeba odpowiednio regulować podatek VAT. Zgodnie z art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a pkt 2 i z poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o podatku od towarów i usług, stawka VAT dla usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU 2008: 55) wynosi 8%.

Zwracam uwagę na fakt, że nie może Pan skorzystać ze zwolnienia stosowanego w najmie „długoterminowym”, tj. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Stanowi on, że zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. W przypadku usług dla turystów nie spełniamy warunku „wynajmu wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

Natomiast ewentualne wynajęcie mieszkania firmie, która z kolei będzie wynajmowała mieszkanie turystom, nie będzie korzystało z obniżonej stawki 8%. Umowa pomiędzy właścicielem mieszkania a firmą będzie zaklasyfikowana do PKD 68.20 „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub wydzierżawionymi” i będzie opodatkowana stawką podstawową 23%.

Wynajmowanie domków a kasa fiskalna

Dalej, musi Pan mieć świadomość obowiązków zw. z kasą fiskalną. Generalna zasada, którą należy się kierować rozpatrując ewentualny obowiązek rejestracji sprzedaży za pośrednictwem kasy fiskalnej wynikająca z art. 111 ust. 1 ustawy o VAT jest taka:

„Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących”.

Zwolnienie z kasy fiskalnej

Wskazuję jednak, że usługi zakwaterowanie mogą być zwolnione z kasy fiskalnej. Wynika to z Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 grudnia 2018 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących, którego paragraf 2 stanowi, że: ,,zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2021 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia”.

Pierwszą podstawą da zwolnienia jest § 3 stanowiąc:

„1. Zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2021 r.:

1) podatników, u których obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20 000 zł, a w przypadku podatników rozpoczynających w poprzednim roku podatkowym dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli obrót z tego tytułu nie przekroczył, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w poprzednim roku podatkowym, kwoty 20 000 zł;

2) podatników rozpoczynających po dniu 31 grudnia 2018 r. dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli przewidywany przez podatnika obrót z tego tytułu nie przekroczy, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w danym roku podatkowym, kwoty 20 000 zł;

3) podatników, którzy dokonują dostawy towarów lub świadczą usługi zwolnione z obowiązku ewidencjonowania, wymienione w części I załącznika do rozporządzenia, w przypadku gdy udział obrotu z tytułu czynności zwolnionych z obowiązku ewidencjonowania, wymienionych w części I załącznika do rozporządzenia, w całkowitym obrocie podatnika realizowanym na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, zwany dalej »udziałem procentowym obrotu«, był w poprzednim roku podatkowym wyższy niż 80%;

4) podatników rozpoczynających po dniu 31 grudnia 2018 r. dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli przewidywany przez podatnika udział procentowy obrotu:

a) za okres pierwszych sześciu miesięcy wykonywania tych czynności,

b) za okres do końca roku, w przypadku gdy okres wykonywania tych czynności w roku podatkowym jest krótszy niż sześć miesięcy

– będzie wyższy niż 80%;

3. Zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, nie stosuje się do podatników, którzy w pierwszym lub drugim półroczu poprzedniego roku podatkowego osiągnęli udział procentowy obrotu równy 80% albo niższy niż 80%”.

Jeśli żadne z powyższych nie zostało spełnione, to w załączniku do tego rozporządzenia – pozycja 25 – wskazano, jakie warunki musi spełnić wynajmujący, aby uzyskać zwolnienie z kasy fiskalnej. I tak, wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi mogą korzystać ze zwolnienia z kasy fiskalnej, jeśli:

• świadczenie tych usług zostało w całości udokumentowane fakturą, lub
• świadczący otrzymał w całości zapłatę za pośrednictwem poczty, banku lub SKOK na własny rachunek, a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności zapłata ta dotyczyła.

A zatem prawidłowo wystawiona faktura albo bezgotówkowe rozliczanie najmu zwalnia wynajmującego z kasy fiskalnej. Istotne jednak, aby zapłata otrzymywana za usługę wynajmu była prawidłowo opisywana – warto zatem zadbać, aby najemca wyraźnie wskazywał w tytule przelewu czego dotyczy zapłata, jakiej nieruchomości i za jaki okres.

Podatnik, który nie korzysta z żadnego ze zwolnień z kasy przy świadczeniu najmu turystycznego na rzecz osób fizycznych, jest zobowiązany do ewidencjonowania sprzedaży na kasie fiskalnej. Warto mieć świadomość, że na kasie należy ewidencjonować również otrzymane zaliczki, zadatki czy przedpłaty, bowiem ich uzyskanie powoduje powstanie obowiązku podatkowego na gruncie podatku VAT.

Rozliczenie najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest dość złożoną kwestią. Musi Pan bowiem dopełnić wszelkich formalności, związanych z założeniem firmy. Trzeba wpisać działalność do właściwego rejestru (CEIDG, ale to już Pan ma za sobą), zgłosić ją do urzędu skarbowego oraz do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Należy też starannie prowadzić wszelką dokumentację, związaną z najmem.

Na marginesie warto zaznaczyć, że Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje nad zmianami w przepisach, które mają nieco zmodyfikować instytucję najmu krótkoterminowego. Raczej nie będą to modyfikacje, które ucieszą wynajmujących. Wygląda bowiem na to, że szykuje się więcej restrykcji i obostrzeń. Spowodowane jest to jednak dość powszechnym procederem nierozliczania przychodów, uzyskiwanych z najmu mieszkań i innych nieruchomości.

Domki na zgłoszenie a prawo budowlane

Wskazuję też na aspekt związany z prawem budowalnym. Zdaniem Ministerstwa Inwestycji Rozwoju wynajmowanie osobom fizycznym mieszkania na krótkie pobyty może być uznane przez nadzór budowlany za samowolną zmianę sposobu użytkowania. Wynika to z faktu, że różne kategorie obiektów mogą prowadzić działalność w zakresie świadczenia usług noclegowych. Różnią się one między sobą standardem oferowanych usług i wyposażeniem (oraz nazwą oczywiście). Warunki, jakie należy spełnić, aby świadczyć usługi hotelarskie, zostały określone w ustawie o usługach turystycznych. Ustawa ta dzieli obiekty, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, na dwa rodzaje:

• obiekty hotelarskie, których obecnie wyróżnia się osiem, tj.:

• • hotele,
  • motele,
  • pensjonaty,
  • kempingi (campingi),
  • domy wycieczkowe,
  • schroniska młodzieżowe,
  • schroniska,
  • pola biwakowe;

• inne obiekty (np. gościniec, zajazd, pokoje gościnne, hostel), tj. usługi hotelarskie mogą być świadczone również w innych obiektach, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia, o których mowa w art. 45 ust. 4 w ustawy oraz wymagania określone w ust. 1 pkt 2 – oznacza to, iż za obiekty w rozumieniu tej ustawy uważa się pokoje, a nie cały budynek.

Ustawa Prawo budowlane zawiera definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego: jest to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Natomiast przez budynek zamieszkania zbiorowego należy rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, takie jak wymienione na początku. (pensjonat, hostel itd.) według ustawy o usługach hotelarskich. Wyodrębnienie takiej kategorii budynków nie oznacza, że pokoje w budynkach mieszkalnych nie mogą być wykorzystywane pod wynajem w związku z prowadzoną działalnością przy zachowaniu mieszkalnej funkcji budynku.

Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że jeżeli w budynku mieszkalnym zachowana jest funkcja obiektu mieszkalnego, a jego najem stanowi minimalną część, to nie zachodzi trwała zmiana wymagająca zgłoszenia, jeśli jednak nastąpiła zmiana przeznaczenia funkcji budynku to należy dokonać zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, ponieważ fakt zamieszkania w budynku jednorodzinnym dodatkowych osób powoduje zmianę standardów higieniczno-sanitarnych. W myśl art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego „przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy uznać w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń”. Użyty w treści przepisu zwrot „w szczególności” wskazuje, że określona w nim definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie jest pełna. Oznacza to, że wymienione rodzaje „przeróbek” lub zmieniające określone warunki rodzaje działalności zostały podane jedynie przykładowo. Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego sposobu użytkowania

Należy podkreślić, że świadczenie usług hotelarskich w innych obiektach niż hotelowe, wymaga spełnienia wymagań, określonych w Załączniku nr 7 do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie. Przy czym pod pojęciem usług hotelarskich należy rozumieć krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.

Spełnianie w obiektach tych wymagań, na podstawie § 4. 1. rozporządzenia, dokumentuje się:

• w zakresie wymagań budowlanych: decyzją o pozwoleniu na budowę wraz z potwierdzonym zawiadomieniem właściwego organu o przystąpieniu do użytkowania obiektu lub decyzją o pozwoleniu na użytkowanie obiektu, lub decyzją o pozwoleniu na zmianę sposobu użytkowania obiektu, a w przypadku obiektów wzniesionych przed dniem 1 kwietnia 1995 r., które utraciły wymienione dokumenty – opinią rzeczoznawcy budowlanego stwierdzającą bezpieczeństwo użytkowania obiektu oraz
• dla wszystkich obiektów – książką obiektu z wpisami potwierdzającymi przeprowadzenie okresowych kontroli wymaganych ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przedstawioną do wglądu organowi dokonującemu kontroli lub oceny obiektu;
• w zakresie wymagań przeciwpożarowych – opinią właściwej miejscowo komendy powiatowej (miejskiej) Państwowej Straży Pożarnej, a w przypadku kontroli obiektu za równorzędny opinii uznaje się protokół okresowej kontroli Państwowej Straży Pożarnej;
• w zakresie wymagań sanitarnych – opinią właściwego miejscowo państwowego powiatowego inspektora sanitarnego, a w przypadku kontroli obiektu za równorzędny opinii uznaje się protokół okresowej kontroli Państwowej Inspekcji Sanitarnej.

Powiatowy Inspektor Sanitarny wskazał, iż fakt zamieszkania w typowym budynku jednorodzinnym dodatkowo kilkunastu osób powoduje zmianę standardów higieniczno-sanitarnych. Stwierdzenie takie wskazuje, że możemy mieć do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Zgłoszenie obiektu świadczącego usługi hotelarskie

Obowiązek zgłoszenia tzw. innych obiektów świadczących usługi hotelarskie do ewidencji prowadzonej w gminie spoczywa na właścicielu. A zatem właściciel, który zamierza wynajmować swój dom turystom na krótkie pobyty, powinien wcześniej zgłosić właściwemu miejscowo organowi administracji architektoniczno-budowlanej (staroście lub wojewodzie) zmianę sposobu użytkowania. Warunkiem pozytywnego rozstrzygnięcia jest zgodność zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Taką zgodność z planem stwierdza w zaświadczeniu wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Trzeba je dołączyć do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania. W przypadku braku planu miejscowego załącza się decyzję o warunkach zabudowy. Jeżeli organ stwierdzi natomiast, że zmiana ta narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy albo innych aktów prawa miejscowego, a także może powodować zagrożenia dla ludzi lub mienia, będzie to wymagało reakcji organu administracji publicznej.

Z kolei organ administracji publicznej, który stwierdzi zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego, ma prawo wstrzymać użytkowanie budynku i ustalić wysokość opłaty legalizacyjnej. Dodatkowo właściciel budynku, który samowolnie zmienia jego przeznaczenie, podlega karze grzywny.

Marszałek województwa lub wójt (burmistrz, prezydent miasta) mają prawo kontrolować, w zakresie swojej właściwości miejscowej, przestrzeganie wymagań we wszystkich obiektach hotelarskich i innych, w których są świadczone usługi hotelarskie. Jeżeli obiekt, pozostający poza ewidencją organu dokonującego kontroli, nie spełnia wymagań przewidzianych dla rodzaju i kategorii, do których został zaszeregowany, lub minimalnych wymagań dla innych obiektów świadczących usługi hotelarskie, organ kontrolujący zawiadamia organ prowadzący ewidencję obiektu.

Proszę więc powyższe rozważyć i dopełnić obowiązków zgłoszenia z uwagi na planowane usługi najmu krótkoterminowego. Ewentualnie zalecam dodatkowo dowiedzieć się więcej u siebie w gminie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535