Wynajęcie mieszkania siostry

Czy można zawrzeć umowę najmu lokalu w imieniu chorej siostry?

W aktualnym stanie faktycznym i prawnym nie istnieje możliwość, aby zawarła Pani umowę najmu cudzego lokalu, bowiem nie można powoływać się na to, że w bliższej lub dalszej przyszłości stanie się Pani właścicielką mieszkania z tytułu dziedziczenia po siostrze. Ponieważ nieruchomość lokalowa stanowi przedmiot majątku Pani siostry, tylko ona ma prawo podejmować czynności jej dotyczące. Ze względu na ciężki stan, w jakim się obecnie znajduje, a w szczególności na całkowity brak kontaktu, nie będzie niestety realne, żeby siostra udzieliła Pani świadomego, pisemnego pełnomocnictwa do zawarcia umowy najmu w jej imieniu.

Jak stanowi przepis art. 660 Kodeksu cywilnego (K.c.), umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony, co skutkuje m.in. trudniejszym rozwiązaniem powstałego stosunku prawnego, z zachowaniem okresów wypowiedzenia. Dla bezpieczeństwa, zwłaszcza wynajmującego, warto więc nawet na okres krótszy niż rok zawrzeć umowę najmu lokalu w formie pisemnej.

Wniosek o ubezwłasnowolnienie i ustanowienie opiekuna

Istnieje tylko jedno rozwiązanie przedstawionego przez Panią problemu, niestety dość czasochłonne proceduralnie, a mianowicie wystąpienie z wnioskiem do sądu okręgowego o całkowite ubezwłasnowolnienie siostry, następnie ustanowienie Pani przez sąd jej opiekunem prawnym i wreszcie w ostatnim etapie uzyskanie zgody sądu opiekuńczego (rodzinnego) na dokonanie tej konkretnej czynności prawnej, czyli zawarcie umowy najmu. Jak bowiem wynika z treści przepisu art. 156 w zw. z art. 175 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 788 ze zm.; w skrócie K.r.o.), opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach, dotyczących osoby lub majątku ubezwłasnowolnionego całkowicie. Wynajęcie mieszkania, stanowiącego przedmiot majątku osoby podlegającej opiece, stanowi właśnie taką „ważniejszą sprawę”, której opiekun nie może skutecznie przedsięwziąć bez uprzedniej akceptacji sądu opiekuńczego w formie postanowienia.

Postępowanie o ubezwłasnowolnienie

Ponieważ z Pani siostrą nie ma żadnego kontaktu, zasadne byłoby jej całkowite ubezwłasnowolnienie, a więc pozbawienie jej zdolności do czynności prawnych na równi z osobą, która nie ukończyła 13 roku życia (por. art. 12 K.c.). Zgodnie z treścią przepisu art. 544 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) sprawy o ubezwłasnowolnienie należą do właściwości sądów okręgowych i są rozpoznawane w składzie trzech sędziów zawodowych. O właściwości miejscowej przesądza miejsce zamieszkania osoby, której wniosek dotyczy, a w braku miejsca zamieszkania – sąd miejsca jej pobytu. Wniosek o ubezwłasnowolnienie może pochodzić m.in. od małżonka, krewnych w linii prostej, czyli dzieci, wnuków (zstępni) lub rodziców czy dziadków (wstępni) oraz od rodzeństwa. Postępowanie takie toczy się z koniecznym udziałem prokuratora (art. 546 § 2 K.p.c.). Osoba, której dotyczy wniosek o ubezwłasnowolnienie, powinna być wysłuchana, a jeśli nie jest to możliwe, stwierdza się ten fakt w protokole po wysłuchaniu biegłego lekarza i psychologa, uczestniczących w posiedzeniu. Posiedzenie może odbyć się także poza budynkiem sądu, prowadzi je wówczas sędzia wyznaczony ze składu orzekającego, gdy sprowadzenie tej osoby do sądu nie jest możliwe (art. 547 K.p.c.).

Po przeprowadzeniu dowodów z opinii biegłych lekarzy, po ustaleniu stanu zdrowia, sytuacji osobistej i majątkowej osoby, której dotyczy wniosek, w postanowieniu o ubezwłasnowolnieniu sąd orzeka, czy ubezwłasnowolnienie jest całkowite czy też częściowe i z jakiego powodu zostaje orzeczone (art. 554¹ § 1 i art. 557 K.p.c.). Jeśli sąd dojdzie do przekonania, że ubezwłasnowolnienie jest niezasadne, wniosek podlegać będzie oddaleniu.

Opiekun dla osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie

Jeśli zapadnie postanowienie pozytywne, a następnie się uprawomocni, kolejny krok to ustanowienie opiekuna prawnego dla osoby ubezwłasnowolnionej. Do opieki nad ubezwłasnowolnionym całkowicie stosuje się odpowiednio przepisy o opiece nad małoletnim, a więc m.in. przepis o konieczności objęcia opieki, gdy sąd ustanowi daną osobę opiekunem (art. 152 K.r.o.), o złożeniu przyrzeczenia przed sądem opiekuńczym i niezwłocznym objęciu obowiązków opiekuna (art. 153 K.r.o.), sporządzeniu inwentarza majątku podopiecznego (art. 160 K.r.o.), nadzorze sądu opiekuńczego nad sprawowaniem przez opiekuna jego obowiązków (art. 165 § 1 K.r.o.), konieczności składania sądowi sprawozdań z opieki, nie rzadziej niż raz na rok lub w terminach oznaczonych przez sąd (art. 166 K.r.o.). Jeżeli wzgląd na dobro pozostającego pod opieką nie stoi temu na przeszkodzie, opiekunem ubezwłasnowolnionego całkowicie powinien być ustanowiony przede wszystkim jego małżonek, a w braku tegoż – jego ojciec lub matka (art. 176 K.r.o.). Nie wyklucza to oczywiście możliwości, że opiekunem ustanowiony zostanie brat lub siostra, a zatem ktoś z rodzeństwa, gdyż przepis art. 176 K.r.o. zawiera jedynie wskazanie preferencyjne.

Zawarcie umowy najmu przez opiekuna osoby ubezwłasnowolnionej

Wreszcie, etap ostatni po objęciu opieki to wystąpienie do sądu opiekuńczego o udzielenie opiekunowi zezwolenia na zawarcie umowy najmu lokalu, stanowiącego przedmiot majątku ubezwłasnowolnionego całkowicie (art. 156 w zw. z art. 175 K.r.o.). Sądem opiekuńczym jest sąd rodzinny, a więc właściwy wydział sądu rejonowego (art. 568 K.p.c.). Miejscowo właściwy będzie natomiast sąd rejonowy według miejsca zamieszkania lub miejsca pobytu osoby, której postępowanie ma dotyczyć (art. 569 § 1 K.p.c.). Wynajęcie mieszkania siostry w opisanej przez Panią sytuacji jest zasadne i celowe, z dużym prawdopodobieństwem zezwolenie zostałoby udzielone.

Powyższy tok działania, zmierzający do osiągnięcia skutku w postaci możliwości wynajęcia mieszkania należącego do siostry, to wariant czasochłonny – trudno zwłaszcza przewidzieć, jak długo będzie trwać samo postępowanie z wniosku o ubezwłasnowolnienie. Druga możliwość, jaka Pani pozostaje, jakkolwiek jest to brutalne spojrzenie na rzeczywistość, to zdać się na upływ czasu i poczekać, aż spadek po siostrze się otworzy; stanie się to z chwilą jej śmierci (art. 924 K.c.). Spadkobierca nabywa spadek z dniem jego otwarcia, od razu więc będzie Pani mogła udać się do notariusza i uzyskać notarialny akt poświadczenia dziedziczenia, a następnie na jego podstawie wpisać się do księgi wieczystej lokalu jako właścicielka i dokonywać wszystkich czynności prawnych i faktycznych, dotyczących nabytego tytułem dziedziczenia majątku (sprzedaż, wynajem, darowizna, remont itd.).