Wynajęcie mieszkania po dwóch latach od wykupienia go z bonifikatą

Zakup mieszkania od gminy z bonifikatą

Zgodnie z art. 68 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 tej ustawy, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele określone w tym przepisie (m.in. na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych czy też jako lokal mieszkalny). W zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku określa się w szczególności warunki udzielenia bonifikat i wysokość stawek procentowych (art. 68 ust. 1b).

Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości (art. 68 ust. 1a).

Kiedy gmina może wystąpić o zwrot bonifikaty udzielonej na zakup mieszkania?

Zgodnie z art. 68 ust. 2 „jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu”.

Zgodnie z art. 68 ust. 2a wyżej określonego (w art. 68 ust. 2) zwrotu bonifikaty nie stosuje się w przypadku:

1. zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem art. 68 ust. 2b (tj. odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia);
2. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
3. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
4. zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
5. sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 68 ust. 2c właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, w innych przypadkach niż określone w art. 68 ust. 2a (m.in. zbycia nieruchomości osobie bliskiej), za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

Najem mieszkania zakupionego z bonifikatą

Definicja umowy najmu została określona w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”.

W art. 68 ust. 2 możliwość dochodzenia przez gminę zwrotu bonifikaty za sprzedane mieszkanie komunalne jest uzależniona od wykorzystywania go na cele inne niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty. Należy zatem przede wszystkim przeanalizować postanowienia umowy wykupu mieszkania z bonifikatą. Jeżeli w umowie będzie bowiem wyraźne zastrzeżenie, że np. właściciel wykupionego mieszkania komunalnego musi je wykorzystywać na własne potrzeby mieszkaniowe przez dany okres, to w takiej sytuacji wynajęcie mieszkania może rodzić ryzyko zwrotu bonifikaty.

Podaje Pan, że w umowie jest postanowienie, że w ciągu 5 lat od wykupu mieszkania nie można go wykorzystywać na cele inne niż mieszkaniowe. Nie ma tu zastrzeżenia, że mieszkanie to musi zaspokajać przez ten okres Pana własne potrzeby mieszkaniowe. W zasadzie zatem mógłby Pan wynająć przynajmniej część mieszkania (np. jeden lub dwa pokoje) bez narażania się na zwrot bonifikaty.

W takiej sytuacji istotny byłby również cel najmu lokalu. W przypadku zastrzeżenia w umowie wykupu, iż mieszkanie ma być wykorzystywane na cele mieszkaniowe – wynajem lokalu (lub jego części) nie powinien powodować zmiany charakteru mieszkania na użytkowy, co ma miejsce w niektórych przypadkach wykorzystywania lokalu do prowadzenia działalności gospodarczej.

Niemniej jednak, z ostrożności, celowe byłoby zasięgnięcie informacji w gminie, w jaki sposób interpretuje ona art. 68 ust. 2 ustawt w związku z „celem mieszkaniowym” sprzedaży mieszkania komunalnego. W ten sposób uniknie Pan ryzyka ewentualnego roszczenia gminy o zwrot bonifikaty w przypadku umowy najmu całości wykupionego mieszkania. Ponadto, nie można wykluczyć, że – z powodu preferencyjnego charakteru bonifikaty – gmina interpretuje w sposób restrykcyjny pojęcie wykorzystywania lokalu do celów mieszkaniowych. I w konsekwencji, jego wynajęcie (nawet w części) uznaje za wykorzystywanie lokalu do celów innych niż mieszkaniowe, co skutkuje naruszeniem postanowień umowy wykupu mieszkania, powodującym zwrot bonifikaty.