Wynajem bez zgody współwłaściciela

Pani Alicja zapytała nas, czy jej mąż może wynająć lokal mieszkalno-użytkowy osobie trzeciej bez jej zgody i otrzymywać pieniądze z tytułu umowy najmu. Pani Alicja poinformowała nas, że ona i jej mąż są współwłaścicielami tego lokalu. Nieruchomość została zakupiona przed podpisaniem intercyzy. Obecnie pani Alicja i jej mąż są w separacji. Pani Alicja zapytała nas, co może zrobić w tej sprawie.

Zawarcie między małżonkami umowy majątkowej o ustanowieniu rozdzielności majątkowej

Ponieważ pani Alicja zawarła z mężem umowę majątkową o ustanowieniu rozdzielności majątkowej, małżeńska współwłasność łączna przekształciła się we współwłasność w częściach ułamkowych. Ustanowienie przez sąd separacji niczego już zatem nie zmieniło w sytuacji majątkowej pani Alicji i jej męża.

Jak stanowi przepis art. 54 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, orzeczenie separacji powoduje powstanie pomiędzy małżonkami rozdzielności majątkowej, ustrój ten jest przymusowy. W każdym składniku dawnego majątku wspólnego pani Alicja i jej mąż posiadają udział po 1/2, co wynika z treści art. 50¹ K.r.io., zgodnie z którym w razie ustania wspólności udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Do wszelkich czynności prawnych i faktycznych dotyczących tego majątku należy stosować przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, a nie dotyczące zarządu majątkiem wspólnym małżeńskim, bowiem taka masa majątkowa już nie istnieje.

Czy wynajęcie rzeczy wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu?

Wynajęcie rzeczy wspólnej, w podanym przypadku lokalu mieszkalno-użytkowego, należy niewątpliwie zakwalifikować jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Przepisy nie zawierają definicji tego pojęcia, podobnie jak czynności „zwykłego zarządu”, jest to zawsze sprawą ustaleń faktycznych. Ogólnie uważa się za czynności zwykłego zarządu załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy (tak S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga, wyd. 4, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2002, s. 253).

„Przez czynności zwykłego zarządu (art. 199 KC) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99).

Czy jest potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli do rozporządzenia rzeczą wspólną?

W myśl przepisu art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.) do rozporządzenia rzeczą wspólną (sprzedaż, zamiana, darowizna) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 K.c.).

Czy mąż jako współwłaściciel lokalu może samodzielnie zawrzeć umowę najmu?

W myśl przepisu art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.) do rozporządzenia rzeczą wspólną (sprzedaż, zamiana, darowizna) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 K.c.).

Sądowe rozstrzygnięcie kwestii wynajmu lokalu przez jednego ze współwłaścicieli

W zaistniałej sytuacji, jeśli nadal nie dojdzie pomiędzy panią Alicją a jej mężem do porozumienia co do wynajęcia lokalu, czyli mąż nie przekona pani Alicji o potrzebie takiego rozwiązania, realizacja jego zamiaru będzie możliwa dopiero po uzyskaniu sądowego rozstrzygnięcia. W toku postępowania nieprocesowego pani Alicja uzyska możność wyrażenia swego negatywnego stanowiska co do wynajęcia lokalu, a sąd oceni argumentację przedstawioną przez panią Alicję jako współwłaściciela. Pani Alicja jest bowiem koniecznym uczestnikiem tego postępowania. Rozstrzygnięcie w przedmiocie podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nastąpi z uwzględnieniem interesów wszystkich współwłaścicieli oraz celu zamierzonej przez męża czynności.

Wniosek współwłaściciela o rozstrzygnięcie przez sąd, czy zasadne jest dokonywanie określonej czynności prawnej z zakresu przekraczającego zwykły zarząd rzeczą wspólną, podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 100 zł (art. 39 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.).

Czy postanowienie sądu zastępuje brakującą zgodę współwłaściciela na wynajem lokalu?

Prawomocne postanowienie sądu wydane na podstawie art. 199 K.c. zastępuje brakującą zgodę współwłaściciela, nie jest więc wykluczone, że sąd po przeanalizowaniu okoliczności faktycznych udzieli mężowi zgody na zawarcie umowy najmu. Zwracam uwagę, że w świetle wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r. (sygn. akt I ACa 829/05) „czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 KC (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze, tj. w zakresie art. 169 KC, art. 170 KC czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece”.