Wynajęcie domu ambasadzie

Wynajęcie domu zagranicznej placówce dyplomatycznej

Kwestia wynajęcia lokalu (domu) zagranicznej placówce dyplomatycznej, jaką jest ambasada, jest wbrew pozorom bardzo skomplikowana. Przede wszystkim pojawia się pierwsze pytanie: kto jest stroną zawartej z wynajmującym umowy?

Otóż należy w pierwszej kolejności zdefiniować pojęcie misji dyplomatycznej – jest to przedstawicielstwo dyplomatyczne określonego państwa w innym państwie lub przy organizacji międzynarodowej. Misja dyplomatyczna może być stała (np. ambasada) lub czasowa (powołana do jakiegoś konkretnego celu, jak misja specjalna, np. w celu ochrony pokoju w danym państwie). Misja dyplomatyczna reprezentuje państwo wysyłające w państwie przyjmującym, chroni w państwie przyjmującym interesy państwa wysyłającego i jego obywateli w granicach ustalonych przez międzynarodowe prawo, prowadzi rokowania z rządem państwa przyjmującego, zaznajamia się wszelkimi sposobami z warunkami panującymi w państwie przyjmującym i z rozwojem zachodzących w nim wydarzeń, dba o rozwój przyjaznych stosunków pomiędzy państwem wysyłającym a państwem przyjmującym oraz rozwój stosunków gospodarczych, kulturalnych i naukowych. Najwyższym przedstawicielem danego państwa (wysyłającego) w drugim państwie (przyjmującym) jest szef misji dyplomatycznej, który kieruje misją.

Sama ambasada jest jednak bardziej określeniem technicznym, a nie prawnym. Ambasada nie jest osobą prawną prawa międzynarodowego, nie ma zdolności sądowej ani zdolności do zawierania umów. Nie można zatem pozwać ambasady. Mówiąc o „ambasadzie” w znaczeniu prawnym mamy na myśli bardziej zespół budynków czy infrastruktury przeznaczony do wykonywania określonych funkcji przez kierownika misji dyplomatycznej i podległy mu personel. Tak jak na przykład mówiąc o „urzędzie”, mamy na myśli budynek, w którym znajdują się miejskie władze, natomiast podmiotem prawa nie jest „urząd” czy „urząd miasta” tylko jednostka samorządu terytorialnego (np. miasto stołeczne Warszawa). Natomiast prezydent miasta nie jest osobą prawną, a jedynie organem jednostki samorządu terytorialnego.

W przypadku ambasady, która chce od Pana wynająć lokal, podmiotem prawa nie jest zatem sama ambasada, nie jest także nią kierownik misji dyplomatycznej, podmiotem tym jest państwo A.

Do analogicznego problemu odniósł się Sąd Najwyższy w postanowieniu z 25 maja 2007 r. I CSK 6/07, OSNC 2008/7-8/1990, w którym wskazał, iż „ambasada państwa obcego nie ma w Polsce zdolności sądowej”. Poniżej uzasadnienie – proszę zwrócić uwagę na stan faktyczny, bardzo zbliżony do potencjalnych problemów, które Pan może mieć w przyszłości.

„Pozwem z dnia 6 września 2004 r. powodowie Eugenia C., Bogdan C., Małgorzata W. i Roman W. domagali się zasądzenia od pozwanej Ambasady Królestwa N. określonych kwot z tytułu odszkodowania za zniszczenie wynajmowanej na potrzeby strony pozwanej nieruchomości oraz z tytułu przedwczesnego wypowiedzenia umowy najmu.

Postanowieniem z dnia 22 lutego 2006 r. Sąd Okręgowy w Warszawie odrzucił pozew na podstawie art. 199 § 1 pkt 3 K.p.c.

Zażalenie powodów zostało oddalone postanowieniem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 sierpnia 2006 r. Sąd drugiej instancji uznał istnienie w rozpoznawanej sprawie jurysdykcji sądów polskich, przyjął jednak, że pozwana Ambasada Królestwa N. nie ma zdolności sądowej, a pozew powinien być skierowany przeciwko Skarbowi Królestwa N. – Ambasadzie Królestwa N. Stwierdził przy tym, że brak zdolności sądowej nie może być usunięty, gdyż nie jest spełniony warunek tożsamości między pozwaną Ambasadą a Skarbem Królestwa N.

Postanowienie Sądu Apelacyjnego zaskarżyła skargą kasacyjną powódka Eugenia C. Skarżąca, powołując się na drugą podstawę kasacyjną, zarzuciła naruszenie art. 9 § 2 ustawy z dnia 12 listopada 1965 r. - Prawo prywatne międzynarodowe (Dz. U. Nr 46, poz. 290 ze zm. – dalej „p.p.m.”) przez przeprowadzenie oceny zdolności sądowej pozwanej Ambasady wyłącznie na podstawie art. 64 i art. 1117 k.p.c., i w konsekwencji uznanie, że pozwanej Ambasadzie nie przysługuje zdolność sądowa, naruszenie art. 385 w związku z 397 § 1 i 2 k.p.c. oraz art. 199 § 1 pkt 3 w związku z art. 64 § 1 i 2 i art. 1117 k.p.c. przez przyjęcie, że Ambasada Królestwa N. nie ma zdolności sądowej, a w konsekwencji odrzucenie pozwu, naruszenie art. 378 § 1 w związku z art. 397 § 1 i 2 k.p.c. przez nierozważenie określonych zarzutów i wniosków zażalenia oraz naruszenie art. 328 § 2 w związku z art. 361 k.p.c. przez niewyjaśnienie podstawy prawnej zaskarżonego postanowienia i nieprzytoczenie przepisów prawa. Zażądała uchylenia zaskarżonego postanowienia i postanowienia Sądu Okręgowego w części odrzucającej pozew oraz przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej lub drugiej instancji.

Uzasadnienie prawne

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)

Kwestia zdolności sądowej misji dyplomatycznych w Polsce nie została w sposób jednoznaczny rozstrzygnięta w judykaturze Sądu Najwyższego. Problematyki tej dotyczyło orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1958 r., 2 CR 172/56 (OSP 1959, nr 6, poz. 160), wydane w sprawie, w której pozwano Konsulat Francuski w K. Sąd Najwyższy uznał jednak, że w istocie stroną pozwaną była Republika Francuska, nie oceniając tym samym zdolności sądowej konsulatu. W sprawach z zakresu prawa pracy zakończonych postanowieniami Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 1998 r., l PKN 26/98 (OSNAPUS 1999, nr 5, poz. 172), i z dnia 11 stycznia 2000 r., l PKN 562/99 (OSNAPUS 2000, nr 19, poz. 723), w których pozwanymi były misje dyplomatyczne, przedmiotem rozważań było głównie istnienie jurysdykcji krajowej, kwestia zaś zdolności sądowej pozwanych misji dyplomatycznych nie była szerzej analizowana. Podkreślenia wymaga jednak, że w motywach postanowienia z dnia 11 stycznia 2001 r. Sąd Najwyższy przyjął, iż pozwana Ambasada jest pracodawcą w rozumieniu art. 3 i 6 § 2 k.p. Ponadto trzeba wskazać, że w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 26 września 1990 r., III PZP 9/90 (OSNC 1991, nr 2-3, poz. 17) Sąd Najwyższy nie miał wątpliwości, że Przedstawicielstwo Handlowe ZSRR miało zdolność sądową, lecz nie podlegało jurysdykcji sądów polskich. W literaturze polskiej i zagranicznej z zakresu prawa publicznego międzynarodowego dominuje natomiast pogląd, że misje dyplomatyczne nie mają osobowości prawnej w prawie wewnętrznym państwa przyjmującego. Przyjmuje się ponadto, że misje takie nie są uprawnione do wszczynania postępowania procesowego.

Status ambasady na gruncie prawa publicznego międzynarodowego

Przystępując do oceny zarzutów skarżącej, należy przede wszystkim określić status ambasady na gruncie prawa publicznego międzynarodowego. W tym zakresie podstawowe znaczenie mają przepisy Konwencji wiedeńskiej o stosunkach dyplomatycznych, sporządzonej w Wiedniu dnia 18 kwietnia 1961 r. (Dz. U. z 1965 r. Nr 37, poz. 232). Konwencja ta nie definiuje pojęcia ambasady ani też pojęciem tym się nie posługuje; z art. 14 ust. 1 wynika tylko, że ambasada stanowi stałą misję dyplomatyczną, której szefem jest ambasador. Nie ulega wątpliwości, że ambasadorowi jako szefowi misji dyplomatycznej przysługuje zdolność sądowa w postępowaniu przed sądem państwa przyjmującego. Na podstawie Konwencji wiedeńskiej przysługuje mu także immunitet jurysdykcyjny w zakresie spraw cywilnych (art. 31 ust. 1). Poza sporem pozostaje również to, że w zdolność sądową wyposażone są państwa obce jako zagraniczne osoby prawne, działające w postępowaniu cywilnym przez swoje organy.

Misja dyplomatyczna – chociaż ma pewną strukturę organizacyjną – nie może być uznana za podmiot odrębny od państwa wysyłającego. W utrwalonym orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się jednolicie, że jednostce organizacyjnej osoby prawnej zdolność sądowa nie przysługuje (por. uchwałę składu siedmiu sędziów z dnia 14 października 1994 r., III CZP 16/94, OSNC 1995, nr 3, poz. 40 oraz uchwałę z dnia 11 marca 1994 r., III CZP 21/94, OSNCP 1994, nr 11, poz. 203). Nie ma również podstaw do przyjęcia, że zdolność sądowa ambasady wynika z art. 64 § 2 k.c. Sąd Najwyższy jako jedno z kryteriów decydujących o uznaniu określonych tworów organizacyjnych za organizacje społeczne w rozumieniu art. 64 § 2 k.p.c. przyjął istnienie ich pewnej samodzielności prawnej (zob. uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 10 lutego 2000 r., III CZP 29/99, OSNC 2000, nr 7-8, poz. 123, uchwała z dnia 13 października 2006 r., III CZP 79/06, »Biuletyn SN« 2006, nr 10, s. 10, oraz postanowienie z dnia 18 grudnia 1997 r., III CKN 473/97, OSNC 1998, nr 7-8, poz. 117). Ambasada nie spełnia tego kryterium, gdyż – jak wskazano – jest jedynie organem państwa wysyłającego działającym za granicą. Wyjątek od ogólnych zasad określających zdolność sądową w postępowaniu cywilnym przewiduje art. 460 k.p.c., w którym w sprawach z zakresu prawa pracy przyznano zdolność sądową określonym jednostkom organizacyjnym niemającym osobowości prawnej, zastosowanie tego przepisu w rozpoznawanej sprawie nie wchodzi jednak w rachubę. W konsekwencji trzeba stwierdzić, że na gruncie polskiego prawa procesowego nie ma podstaw do przyznania zdolności sądowej ambasadzie państwa obcego w Polsce.

W tej sytuacji rozważyć należy, czy brak w zakresie zdolności sądowej pozwanej Ambasady mógł być uzupełniony na podstawie art. 199 § 2 w związku z art. 70 § 1 k.p.c. przez wezwanie do udziału w sprawie Królestwa N. Zagadnienie takie nie było dotychczas przedmiotem analizy Sądu Najwyższego, należy jednak zauważyć, że analogiczny problem procesowy pojawia się w wypadku określenia jako strony jednostki organizacyjnej będącej statione fisci Skarbu Państwa. Oceniając sytuacje tego rodzaju, Sąd Najwyższy podnosił wielokrotnie, że sąd nie jest władny oznaczyć Skarbu Państwa jako strony wówczas, gdy żądanie oparte zostało na kategorycznym twierdzeniu, iż jednostka wskazana jako strona jest podmiotem odrębnym od Skarbu Państwa. Podkreślał również, że przesłanką warunkującą uzupełnienie braku w zakresie zdolności sądowej jest zachowanie tożsamości strony dotkniętej tym brakiem (por. postanowienia z dnia 27 listopada 1997 r., III CKN 413/97, niepubl., z dnia 8 stycznia 2003 r., II CK 90/02, niepubl., i z dnia 24 września 2004 r., I CK 131/04, OSNC 2005, nr 9, poz. 156 oraz uchwałę z dnia 19 kwietnia 2001 r., III CZP 10/01, OSNC 2001, nr 10, poz. 147). Podzielając w pełni przedstawione stanowisko należy stwierdzić, że między pozwaną Ambasadą N. a Królestwem N. nie zachodzi tożsamość. W konsekwencji, niedopuszczalne jest usunięcie (verbum legalia: uzupełnienie) braku zdolności sądowej strony pozwanej na podstawie art. 70 § 1 k.p.c. Nie ma także podstaw do uznania – jak uczynił Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 26 marca 1958 r. – że powód, wskazując jako stronę pozwaną Ambasadę, pozwał w istocie państwo wysyłające, już bowiem w samym pozwie, sporządzonym przez profesjonalnego pełnomocnika, podkreślono wyraźnie wolę (zamiar) pozwania Ambasady N. (...). Z tych względów, na podstawie art. 398¹⁴ k.p.c., Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji.”

Zatem stroną umowy najmu z Panem nie jest „ambasada państwa A w RP” tylko „Państwo A – Ambasada Państwa A w Rzeczypospolitej Polskiej” względnie „Skarb Państwa A – Ambasada państwa A w Rzeczypospolitej Polskiej”.

Do orzeczenia tego były glosy aprobujące J. Frąckowiak, T. Wiśniewskiego, M. Romańskiej, a także uwagi R. Bugiej: Monitor Prawniczy, 2008, nr 22, dodatek s. 77 – glosatorzy zgodzili się, iż wskazanie ambasady jako pozwanego w postępowaniu cywilnym musiało skutkować odrzuceniem pozwu na podstawie art. 199 §1 pkt 1 K.p.c. Za przekonujące uznała stanowisko Sądu Najwyższego, że ambasada nie stanowi podmiotu odrębnego od państwa wysyłającego. Skonstatowała, że żaden z przepisów szczególnych nie daje podstaw do przypisania ambasadzie państwa obcego zdolności sądowej.

Powstaje jednak pytanie, czy w ogóle może Pan pozwać w razie sporu przed polski sąd obce państwo, naturalnie pomijaj kwestię możliwości wyegzekwowania takiego wyroku (w zasadzie tylko z mienia ambasady, a o problemach z tym związanych niżej).

Na ten temat pisano już nieco (zob. np. D. Matłoch: „Państwo trudny podsądny, Rzeczpospolita z 16.05.2011 r.): Spory powstają najczęściej na tle wynagrodzenia za pracę w zagranicznej placówce czy instytucji kulturalnej, za usługi np. remontowe, o zaległy czynsz czy o wydanie nieruchomości. Trzeba być bardzo ostrożnymi w transakcjach z obcymi państwami, zwłaszcza pozaeuropejskimi.

Wydaje się, że państwo to rzetelny kontrahent – nie może przecież zbankrutować, zawsze jest wypłacalne, wykonuje swoje zobowiązania. Zwłaszcza państwo obce mające placówkę w innym państwie. Nic bardziej mylnego! Państwa też mogą stać się niewypłacalne, przestać istnieć lub z jakichś innych przyczyn po prostu uznać, że nie mają zobowiązań. Wtedy polski obywatel musi dochodzić swoich racji przed sądem. Wybiera oczywiście nasze sądy, gdyż albo w Polsce znajduje się sporna nieruchomość, albo jest to dla niego łatwiejsze ze względów finansowych, językowych czy komunikacyjnych. Problemy mogą się pojawić już na etapie wstępnym.”

Pozwanie państwa obcego przed polski sąd

Tymczasem pozwanie państwa obcego przed polski sąd nie jest takie proste, gdyż państwo obce zasłania się immunitetem jurysdykcyjnym, twierdząc, iż np. państwo A nie może podlegać polskim sądom, gdyż naruszałoby to suwerenność państwa. Kwestia ta nie jest nigdzie uregulowana w Kodeksie postępowania cywilnego, którego przepisy regulują kwestię immunitetu przedstawicieli dyplomatycznych (ambasadora, konsula, cudzoziemskich pracowników ambasady), a nawet członków ich rodzin. Sądy uznają immunitet i odrzucają pozwy uznając zasadą: PAR IN PAREM NON HABET IMPERIUM – równy nad równym nie ma władzy. Zatem w przypadku sporu z ambasadą pozostanie Panu procesowanie się w Państwem A w ich sądzie (można pozwać bowiem państwo polskie przed polski sąd, tak jak można pozwać państwo A przed ich sąd). Oczywiście wiążą się z tym opłaty, koszty, inny język, inny system prawny i musi Pan wynająć prawnika z państwa A, pomijając już kwestię ewentualnej nieprzychylności tamtejszych sądów. Nasze orzecznictwo przychyla się do tej kwestii, np.:

Uchwała Sądu Najwyższego z 26 września 1990 r. III PZP 9/90 Centrum Techniki Samochodowej (...) jako komórka organizacyjna Przedstawicielstwa Handlowego Ambasady ZSRR w Rzeczypospolitej Polskiej nie podlega jurysdykcji sądów polskich. OSNC 1991/2-3/17.

Postanowienie SN z 29 października 2010 r. IV CSK 465/09 – obywatel polski pozwał RFN za cierpienia, których doznał w 1944 r. wskutek pacyfikacji na wsi. SN stanął na stanowisko, iż w tej sytuacji państwo niemieckie korzysta z pełnego immunitetu. Roszczenie ma charakter cywilnoprawny (źródłem jest czyn niedozwolony), ale jedyną właściwą drogę uregulowania takich szkód wyznaczają traktaty międzynarodowej.

Jak wskazał SN w uzasadnieniu: Pogląd ten jest zbieżny ze stanowiskiem orzecznictwa sądów wielu państw (np. Wielkiej Brytanii, Włoch, Szwajcarii, Grecji, Niemiec), a także Europejskiego Trybunału Praw Człowieka (zob. np. wyrok z dnia 21 listopada 2001 r. w sprawie Al-Adsani przeciwko Zjednoczonemu Królestwu – załącznik nr 63 do pisma Ministerstwa Sprawiedliwości). U podstaw immunitetu jurysdykcyjnego państw obcych leży zasada równości państw (par in parem non habet imperium); jest on wyrazem poszanowania suwerenności państw i zmierza do utrzymania między państwami przyjaznych stosunków.

Obie sprawy miały mocno polityczny charakter, ale może coś bardziej „zwykłego”: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r. III CSK 293/07, OSNC-ZD 2009/2/33: Nie ma jurysdykcji krajowej w sprawie, w której obce państwo i jego najwyższe organy zostały pozwane o odszkodowanie za szkodę wyrządzoną czynem niedozwolonym związanym z działalnością władczą państwa, objętą immunitetem jurysdykcyjnym państwa obcego (pozwanym była m.in. Republika Turcji).

I wreszcie słynna sprawa Al.-Adsani (1996 przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka). Pan Al.-Adsani w czasie wojny Iraku z Kuwejtem pojechał walczyć po stronie Kuwejtu. Po wojnie tam pozostał. W czasie wojny nakręcił pewne kasety, na których uwiecznił orgie seksualne z udziałem szejka Kuwejtu – po pewnym czasie kasety trafiły na rynek. W zemście szejk wysłał uzbrojonych policjantów do mieszkania Al. Adsaniego, który został porwany i poddany torturom. Al. Adsani uciekł do Wielkiej Brytanii, gdzie wniósł pozew przeciwko Kuwejtowi. Władze Kuwejtu podniosły zarzut immunitetu jurysdykcyjnego, mimo iż miało miejsce rażące naruszenie podstawowej normy prawa europejskiego – zakaz tortur. Sąd brytyjski uznał, iż Kuwejtowi przysługuje immunitet jurysdykcyjny, choć wskazał, iż nie przysługiwałby, gdyby tortury miały miejsce na terytorium brytyjskim albo gdyby Al. Adsani był chociaż złapany przez szejka na terytorium brytyjskim. Europejski Trybunał Praw Człowieka podzielił to stanowisko.

Wynajem domu na ambasadę a odszkodowanie za ewentualne zniszczenia

A poza tym – nawet gdyby udało się Panu skutecznie pozwać państwo A o czynsz, czy odszkodowanie za zniszczenie domu, to wówczas wyrok taki będzie nieegzekwowalny. Wyrok musiałby zostać uznany a obce państwo zapewne nie będzie chciało go wykonać (choć zdarzały się np. zajęcia samolotów, statków, towarów obcego państwa czy jego rachunków bankowych). Obce państwo nie ma w Polsce innego majątku niż należący właśnie do jego placówki dyplomatycznej, a ten jest objęty nietykalnością wynikającą z Konwencji Wiedeńskiej z 1961 r. o stosunkach dyplomatycznych. Przykład – wiele nieruchomości w Warszawie po odebraniu ich właścicielom zostało rozdysponowanych właśnie na rzecz państw obcych, na siedziby ambasad, konsulatów czy misji. Państwa obce od razu powołują się na to, że skoro na nieruchomości znajduje się placówka dyplomatyczna, to teren służy do wykonywania zadań objętych immunitetem i nieruchomości nie można wydać. W ten sposób właściciel nie może odzyskać swojej nieruchomości. Nie może także uzyskać żadnej rekompensaty od państwa obcego (co ciekawe, nasze MSZ miało bardzo ciekawą koncepcję, iż jeśli była jakakolwiek sprawa dotycząca nieruchomości, w której kiedyś znajdowała się placówka dyplomatyczna, to jej teren… nadal jest objęty immunitetem (!), nawet jeśli nieruchomość została już opuszczona, a placówka przeniesiona, co wciąż uniemożliwiało odzyskanie nieruchomości.

Co więcej, jeśli wynajmie Pan swoją nieruchomość zagranicznej placówce, to nie tylko może Pan nie otrzymać zapłaty, ale może Pan nie odzyskać nieruchomości. Nie będzie Pan bowiem w stanie wykonać wyroku eksmisyjnego, nakazującego państwu obcemu opuszczenie ambasady, bo ta powoła się na immunitet egzekucyjny (chyba żeby nastąpiło zerwanie stosunków dyplomatycznych z państwem A). Ministerstwo Sprawiedliwości oraz MSZ również uznają, iż nie można prowadzić egzekucji z rachunków bankowych przedstawicielstw dyplomatycznych

Jak widać, wbrew pozorom zawieranie umowy z obcym państwem wcale nie jest takie bezpieczne, jak się wydaje, wiąże się z bardzo dużym ryzykiem i trudnościami, w przypadku gdy kontrahent nie będzie się z tej umowy wywiązywał. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości, w przypadku jej wynajęcia, możemy nie tylko nie wyegzekwować czynszu ale nie odzyskać faktycznie nieruchomości – nie uzyskamy wyroku nakazującego eksmisję (nie możemy pozwać obcego państwa przed polski sąd ze względu na immunitet jurysdykcyjny, a nawet gdy go uzyskamy, to i tak – ze względu na immunitet egzekucyjny – nie będzie można go wykonać.). Stosownie bowiem do art. 1115 § 4 K.p.c.:

„§ 4. Egzekucja jest niedopuszczalna w pomieszczeniach zajmowanych przez przedstawicielstwa dyplomatyczne, misje zagraniczne lub urzędy konsularne państw obcych w Rzeczypospolitej Polskiej oraz w mieszkaniach osób wymienionych w art. 1111 § 1, chyba że szef przedstawicielstwa dyplomatycznego, misji zagranicznej lub urzędu konsularnego wyrazi na to zgodę”.

Jest to wyraz jednej z podstawowych zasad prawa międzynarodowego – nietykalności zagranicznych misji dyplomatycznych (J. Sutor: Nietykalność pomieszczeń misji dyplomatycznych, NP. 1971, nr 9, s. 1134).

Podsumowując – zawieranie umowy bez jakiegokolwiek zabezpieczenia jest zdecydowanie niewskazane. Może doprowadzić do sytuacji, w której przez bliżej nieokreślony czas nie będzie Pan mógł korzystać ze swojej własności i co więcej – będzie Pan zupełnie bezradny. Jedyną nadzieję będzie wówczas to, iż ambasada albo dowolnie zrezygnuje, albo dobrowolnie zapłaci, albo też Polska zerwie stosunki dyplomatyczne z państwem A.

Zatem ma Pan moim zdaniem tylko dwa wyjścia:

1. Nie zawierać umowy.
2. Zmusić swojego kontrahenta do zdeponowania kwoty równej co najmniej równowartości wynajmowanej nieruchomości. I to nie na rachunku bankowym, bo jak wskazałem, nie można prowadzić egzekucji z rachunku bankowego zagranicznej placówki. Zabezpieczenie zapłaty czynszu nic nie da. Cóż bowiem z tego, iż ambasada zdeponuje równowartość 12-miesięcznego czynszu, skoro i tak będzie tam urzędować dalej, a Pan nawet jak wypowie umowę to i tak nie odzyska własności.

Również ewentualny zastaw na ruchomościach lub inne tego typu rozwiązania mogą niewiele dać, jeśli znajdować się one będą w siedzibie ambasady i tak nie można prowadzić z nich egzekucji; zastawu z mienia poza ambasadą też można nie zrealizować jako mienia państwa obcego.

Zatem jestem zdecydowanie za tym, aby jednak jeszcze negocjować z ambasadą i odpowiednio zabezpieczyć płatność. Jak Pan widzi, immunitet ambasady jest niemal absolutny – czy to na etapie jurysdykcyjnym (nie można jej pozwać), a nawet gdyby się udało, to wyrok jest nie do wyegzekwowania (immunitet egzekucyjny).