Wynajęcie mieszkania na jednoosobową działalność z zezwoleniem na zarejestrowanie firmy

Wynajem mieszkania pod działalność a podatek od nieruchomości

Jak wnioskuje z przedstawionego opisu sprawy, ma dojść do wynajmu mieszkania, w którym zostanie zarejestrowana działalność gospodarcza. Przede wszystkim trzeba mieć tu na uwadze podatek od nieruchomości, ponieważ niższa stawka jest przewidziana dla lokali mieszkalnych, a wyższa dla lokali mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, zgodnie z „którym budynki mieszkalne lub ich części podlegają opodatkowaniu niższą preferencyjną stawką podatku od nieruchomości, chyba że są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż wówczas podlegają opodatkowaniu według stawek wyższych”.

Zajęcie lokalu na jednoosobową działalność

„Zajęcie” lokalu na prowadzenie działalności gospodarczej – w odróżnieniu od wykorzystywania lokalu na cele związane z działalnością – polega na przystosowaniu lokalu do prowadzenia tej działalności. 

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 1 czerwca 2011 r., sygn. akt I SA/Sz 164/11, wprost wynika, że „ażeby budynek mieszkalny mógł być opodatkowany^ stawką właściwą dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, musi być zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, a nie tylko znajdować się w posiadaniu przedsiębiorcy. To samo odnosi się do części budynku mieszkalnego zajętego na prowadzenie działalności gospodarczej”.

Z dotychczasowego orzecznictwa sądów administracyjnych wynika zatem, iż budynek lub jego część „zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej” to taki, w którym faktycznie jest prowadzona działalność gospodarcza. Nie wystarczy więc sam fakt posiadania takiego budynku lub jego części przez przedsiębiorcę (jak w przypadku przesłanki „związania z prowadzoną działalnością gospodarczą”).

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 sierpnia 1992 r. (sygn. akt SA/Wr 650/92) gdzie stwierdzono, że przepis ten wymaga, aby część budynku mieszkalnego była przeznaczona dla prowadzenia w niej działalności gospodarczej z wyłączeniem funkcji mieszkalnych i innych, związanych z zamieszkiwaniem w budynku.

W  orzecznictwie i doktrynie wskazuje się na potrzebę istnienia bezpośredniego związku między częścią budynku mieszkalnego a działalnością gospodarczą wykonywaną przez dany podmiot. Należy zwrócić uwagę, że potwierdzeniem faktycznego zajęcia budynku mieszkalnego lub jego części na prowadzenie działalności gospodarczej może być między innymi fakt rozliczania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej kosztów związanych z utrzymaniem budynku mieszkalnego lub jego części lub wprowadzenie tego budynku lub jego części do ewidencji środków trwałych. Jeżeli te okoliczności występują, to taki budynek albo lokal niewątpliwie należy uznać za zajęty na działalność gospodarczą i opodatkować najwyższymi stawkami.

Jednocześnie z przepisu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie wynika, by warunkiem zastosowania wyższej stawki podatku do opodatkowania części lokalu mieszkalnego było wyłączenie funkcji mieszkalnej całego lokalu mieszkalnego.

Część lokalu na mieszkanie, część na firmę

W związku z powyższym w przypadku, gdy lokal mieszkalny lub jego część został zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, ale powierzchnie zajmowane na prowadzenie działalności gospodarczej służą jednocześnie celom mieszkalnym, to będą one korzystały ze stawki określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, tj. jak dla budynków mieszkalnych czyli niższych.

Pismo z dnia 9.01.2013 r., wydane przez: Urząd Miasta w Krakowie, PD-01.3120.8.13.2012.GK, Opodatkowanie lokali mieszkalnych podatkiem od nieruchomości, www.bip.krakow.pl:

„Wnioskodawca przedstawił stan faktyczny wedle którego, jest współwłaścicielem w części lokalu mieszkalnego o powierzchni 53 m2, w którym mieszka. W przyszłości zamierza założyć własną działalność gospodarczą (jednoosobowa działalność gospodarcza zgłoszona do CEIDG) w zakresie świadczenia doradztwa prawnego polegającego na obsłudze podmiotów zewnętrznych w ich lokalach tzw. stałej obsłudze prawnej. Celem rejestracji w CEIDG poda adres zamieszkania. W związku z tym, część lokalu mieszkalnego o powierzchni 17 m2 (jeden pokój) będzie w przyszłości przeznaczony na adres siedziby działalności gospodarczej. Jednak charakter prowadzonej działalności gospodarczej i jej organizacja polegać będzie na pracy (świadczeniu usług prawnych) w lokalach klientów, a me w lokalu, w którym zarejestrowana będzie siedziba działalności. W pomieszczeniu tym nie zostaną przeprowadzone żadne prace adaptacyjne służące przystosowaniu pomieszczenia do prowadzonej działalności, a powierzchnia przeznaczona na działalność gospodarczą w dalszym ciągu będzie wykorzystywana na potrzeby osobiste. Część mieszkalna, która służy: również działalności gospodarczej nie jest fizycznie wydzielona na prowadzenie działalności gospodarczej i nie zostanie wydzielona w przyszłości.

W opinii organu podatkowego wskazanie lokalu mieszkalnego jako adresu siedziby firmy Wnioskodawcy, w sytuacji gdy lokal ten nie będzie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej sprawia, że zasadne jest opodatkowanie tego lokalu podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki jak dla budynków mieszkalnych”.

Tak samo też Pismo z dnia 12.03.2010 r., wydane przez: Urząd Miasta w Krakowie, PD-06-2.BS.31100-9/09.

W konsekwencji jeżeli lokal nadal będzie przede wszystkim pełnił funkcje mieszkalne, to nawet pomimo zarejestrowania działalności gospodarczej w takim mieszkaniu nadal będą obowiązywały niższe stawki podatku od nieruchomości.

Przystosowanie mieszkania do prowadzenia działalności

Natomiast z zupełnie innym przypadkiem będziemy mieli do czynienia, gdy lokal mieszkalny zostanie przystosowany wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej bez pełnienia funkcji mieszkalnych. W takich okolicznościach obowiązywać będą wyższe stawki podatku od nieruchomości, co wiąże się z koniecznością złożenia do gminy/urzędu miasta informacji IN-1 w terminie 14 dni od zmiany przeznaczenia. W oparciu o tą informację zostanie wydana nowa decyzja ustalająca podatek od nieruchomości w wyższej stawce.

Podatek dochodowy

Powyższa kwestia nie ma natomiast większego znaczenia, jeżeli chodzi o podatek dochodowy. Zgodnie bowiem z art. 9a ust. 6 ustawy PIT wynajem prywatny jest opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym. Nie ma tu znaczenia czy chodzi o lokal mieszkalny, użytkowy czy lokal mieszkalny zajęty wyłącznie na cele użytkowe. W takim przypadku zawsze mamy do czynienia z opodatkowaniem tą samą formą opodatkowania, czyli ryczałtem ewidencjonowanym (8,5% przychodów i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł). W tym przypadku należy pamiętać o konieczności odprowadzania miesięcznego podatku do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymania zapłaty za wynajem.

Zwykła umowa najmu lokalu nie podlega zgłoszeniu do urzędu skarbowego. Zgłoszeniu podlega wyłącznie umowa najmu okazjonalnego.