Wynagrodzenie za służebność przesyłu

Jak ustalić wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu?

Po analizie przedstawionego przez Panią stanu faktycznego sprawy stwierdzić należy, iż pod pojęciem odszkodowania, o którym Pan pisze, rozumieć należałoby raczej wynagrodzenie z tytułu ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu, mającą obciążyć Pani nieruchomość.

Na wstępie bowiem wskazać należy, że opisana przez Panią inwestycja odpowiada regulacji przepisu art. 305¹ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.

Wobec powyższego sięgnąć należy również do treści przepisu art. 305², którego § 1 stanowi, że „jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem”.

Z kolei zaś § 2 mówi o tym, że „jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu”.

Kwestią zatem wymagającą ustalenia w Pani sprawie jest to, w jaki sposób należy ustalić wysokość wynagrodzenia za służebność przesyłu.

Wynagrodzenie za służebność przesyłu ustalone jako świadczenie jednorazowe lub okresowe

Po pierwsze wskazać należy, iż wynagrodzenie za służebność przesyłu może zostać ustalone jako świadczenie jednorazowe lub okresowe (miesięczne, kwartalne, roczne).

Po drugie, jak podnosi się w literaturze przedmiotu [tak m.in. K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2011, t. 1, wyd. 6], „Kodeks cywilny, stanowiąc o odpowiednim wynagrodzeniu, nie wskazuje kryteriów ustalenia jego wysokości, a także nie przesądza, że chodzi o wynagrodzenie w postaci świadczenia pieniężnego, jednorazowe lub okresowe. Ustalając wynagrodzenie, należy mieć na względzie wpływ obciążenia i usytuowania na nieruchomości urządzeń, na jej wartość, uciążliwość dla właściciela w zakresie prawidłowej eksploatacji rzeczy w ramach wykonywania jego prawa, przeznaczenie nieruchomości oraz sposób korzystania z urządzeń przesyłowych i ich charakter (wielkość, wpływ ich funkcjonowania na otoczenie, przeznaczenie)”.

W związku zatem z tym, że wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu nie jest wprost przez ustawodawcę definiowana i określana kwotowo, zależy ona każdorazowo od dokonanej wyceny takiego prawa, czego sąd dokonuje przy pomocy właściwych biegłych sądowych.

O ile, jak również podnosi się w orzecznictwie, na wysokość wynagrodzenia wpływ ma lub może mieć więcej czynników niż zwykła ekonomiczna kalkulacja oparta na stawkach czynszu dzierżawy bądź najmu nieruchomości zbliżonych, o tyle metoda ta daje w praktyce najbardziej wymierne wyniki i zdaje się być w najmniejszym stopniu dotknięta błędem.

Dokonanie wyceny wynagrodzenia za służebność przesyłu

Nic nie stoi zatem na przeszkodzie, aby Pani we własnym zakresie podjęła się próby wyceny tego wynagrodzenia za służebność przesyłu. Przy dokonywaniu takiej wyceny należy wziąć pod uwagę długość linii gazociągu mającej przebiegać przez Pani grunt, jego szerokość, długość i szerokość drogi dojazdowej do tej linii (jeżeli droga taka miałaby powstać, choćby w postaci „wyjeżdżonego” lub utwardzonego pasa gruntu).

Przykładowo:

• długość linii gazociągu przebiegającej przez działkę: 50 m (szerokość linii wraz z tzw. pasem technicznym 3 m),
• powierzchnia zajętego gruntu: 150 m²,
• odległość pomiędzy linią a najbliższą drogą publiczną (droga dojazdowa): 50 m (szerokość drogi 2,5 m),
• powierzchnia zajętego gruntu: 125 m²,
• miesięczna cena dzierżawy 1 m² tego rodzaju działki: 3 zł,
• wynagrodzenie miesięczne = [3 zł x (150 m² + 125 m²)] = 825 zł.

Jeżeli natomiast linia nie miałaby posiadać drogi dojazdowej, to wynagrodzenie miesięczne według tego przykładu powinno wynieść: 3 zł x 150 m² = 450 zł.

Ustalenie jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności

Natomiast ustalając jednorazowe wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności, można przyjąć, że wyniesie ono równowartość np. sumy czynszów za okres 10 lat, co w podanym przykładzie stanowiłoby odpowiednio 99 000 zł (825 zł x 120 miesięcy = 99 000 zł) lub 54 000 zł (450 zł x 120 miesięcy = 54 000 zł).

Warto również sięgnąć do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie często określa się szerokości strefy ochronnej dla linii gazociągów, która obejmuje obszar w sąsiedztwie linii, który nie może zostać zabudowany.

Mając zatem powyższe na uwadze, niezbędnymi dokumentami do dokonania przez Panią wyceny wartości wynagrodzenia za ustalenie służebności przesyłu byłyby przede wszystkim plany i projekty linii, z których mogłaby Pani pozyskać wymiary linii, a także dane dotyczące stawek czynszu dzierżawy bądź najmu nieruchomości podobnych do należącej do Pani z możliwie tego samego rejonu, w którym położona jest Pani nieruchomość, oraz informacje z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast ustanawiając służebność, nie uwzględnia się już utraty wartości rynkowej przez taką nieruchomość (poza tym dużo korzystniejszym ekonomicznie rozwiązaniem dla właściciela nieruchomości jest właśnie ustanowienie służebności niż ubieganie się o odszkodowanie z tytułu utraty wartości rynkowej przez tę nieruchomość wobec prowadzonej na niej inwestycji).