Wymiana pionów, kiedy wspólnota przekracza swoje uprawnienia?

Zezwolenie na wstęp do mieszkania

Odpowiadając jednak na Pana pytanie, co do zasady ma Pan obowiązek wpuścić ekipę remontową do mieszkania, a wspólnota mieszkaniowa ma również obowiązek doprowadzenia uszkodzeń, jeśli do nich dojdzie, do stanu poprzedniego. Zachęcam jednak do zapoznania się z regulaminem wspólnoty i podjętej w zakresie wymiany uchwały.

Pana prawa i obowiązku w zakresie zadanego pytania zostały uregulowane w art. 13 ust 2 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. Nr 85, poz. 388) o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. W Pana przypadku będzie Pan zobowiązany zezwolić na wstęp do lokalu z uwagi na przeprowadzenie konserwacji.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2006 r., sygn. akt II OSK 704/05:

„Przez pojęcie »bieżącej konserwacji«, o jakiej mowa w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.) należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót nie polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się, czy też zniszczeniem i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tegoż obiektu. Tak więc bieżącą konserwacją będą prace budowlane wykonywane na bieżąco w węższym zakresie niż roboty budowlane określone jako remont”.

Bardzo przydatny w Pana przypadku będzie również wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 8 maja 2014 roku, sygn. akt II Ca 875/13, w którym sąd potwierdził, że obowiązujące przepisy nie zawierają regulacji, z której wynikałoby, że szacht powinien być dostępny na całej swojej powierzchni znajdującej się w lokalu mieszkalnym. Sąd uznał również iż przepisy umożliwiają jedynie dostęp do lokalu, jednakże w żadnym razie nie zezwalają na dokonywanie w nim czynności powodujących uszkodzenia w mieniu właściciela bez ich późniejszej naprawy.

Przywrócenie poprzedniego stanu lokalu

Zgodnie z § 8 rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z dnia z dnia 16 sierpnia 1999 r. (Dz. U. Nr 74, poz. 836) wszelkie zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku z wykonywaniem robót remontowych, nie powinny powodować pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich. Jak wynika z przepisów, wspólnota nie może dowolnie przeprowadzać remontów, w tym niszcząc Pana własność.

Zobligowany do przywrócenia stanu poprzedniego w zasadzie powinien zostać wykonawca tych prac, co może mieć wpływ na jego wynagrodzenie, a więc jednocześnie obciążenie finansowe wspólnoty, której jest Pan członkiem.

Jeśli chodzi o możliwość egzekwowania prawa wspólnoty do wejścia do lokalu czy dochodzenia przez Pana naprawienia szkody, to można tego dokonać jedynie poprzez drogę sądową, a później egzekucję komorniczą.

Myślę, że warto w Pana przypadku powołać się na wskazane powyżej przepisy i orzeczenia, dodatkowo wskazać na wykonany niedawno remont. Oczywiście możemy pomóc Panu w sporządzeniu stosownego pisma do wspólnoty mieszkaniowej w oparciu o obowiązujące przepisy i przyjęte orzecznictwo.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2006 r., sygn. akt II OSK 704/05
4. Wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 8 maja 2014 roku, sygn. akt II Ca 875/13