Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej - budowa domu przez nierolnika

Zabudowa zagrodowa

Przepisy prawa nie określają pojęcia zabudowy siedliskowej (działka siedliskowa, siedlisko), lecz pojęciami pokrewnymi są tutaj – zabudowa zagrodowa, czy zabudowa rolnicza. Definicję zabudowy zagrodowej zawiera natomiast § 3 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), który stanowi, że pod pojęciem zabudowy zagrodowej należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Natomiast według wyjaśnień językoznawców siedlisko to miejsce czy teren zamieszkania, osiedlenia się, domu, a zabudowa zagrodowa to dom wiejski z podwórzem i zabudowaniami gospodarskimi, obejście (Uniwersalny słownik języka polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2008). Siedlisko (działka siedliskowa) jest zatem miejscem o charakterze kameralnym czy prywatnym, w którym posadowiony jest dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie i w którym koncentrują się czynności życiowe rolnika i jego rodziny i zaspokajane elementarne potrzeby życiowe (zob. wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 10 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 462/10).

W doktrynie przyjęto w ślad za orzecznictwem Sądu Najwyższego, że działka siedliskowa to wydzielony obszar gospodarstwa rolnego przeznaczony na utworzenie siedliska (dom mieszkalny, budynki inwentarskie i budowle rolnicze oraz podwórko) zabezpieczające działalność rolniczą. Taką też zabudowę można nazwać zabudową siedliskową. Działka siedliskowa może być wydzielona z jednej lub kilku działek ewidencyjnych wchodzących w skład danego gospodarstwa rolnego. Nie można zatem granic obszaru zajętego pod działkę siedliskową utożsamiać z granicami działki wyodrębnionej ewidencyjnie (zob. wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 25 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 922/09).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego formułują stan prawny nieruchomości, poprzez określenie ich przeznaczenia i dopuszczalnego sposobu zagospodarowania oraz warunków zabudowy. Na obszarze objętym planem miejscowym pozwolenia na budowę wydaje się bezpośrednio na podstawie tego planu i nie ma obowiązku uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, ani decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Na obszarze, na którym nie ma planu, status prawny nieruchomości kształtują ustawy oraz istniejący stan zagospodarowania i użytkowania tych nieruchomości. Uchwalenie planu miejscowego powoduje wprowadzenie ograniczeń swobody zagospodarowania nieruchomości w imię ładu przestrzennego, ochrony środowiska oraz dla realizacji celów publicznych. Z drugiej jednak strony, uchwalenie planu miejscowego otwiera właścicielom nieruchomości szereg możliwości inwestycyjnych oraz szanse na realizację dróg i infrastruktury publicznej. Istnieje zasadnicza różnica pomiędzy sytuacją, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan i kiedy takiego planu nie ma uchwalonego dla danego obszaru. Uchylenie miejscowego planu (w tym przypadku zmiany planu skutkującej brakiem planu na danym obszarze) jest usunięciem z obrotu prawnego uchwały w sprawie planu i doprowadzeniem do sytuacji, w której na tym obszarze nie obowiązuje żaden plan miejscowy.

W tym miejscu od razu odniosę się do opisanej w zapytaniu sytuacji: jeśli plan zagospodarowania nie dopuszcza jakiejkolwiek zabudowy na działce rolnej, to nie ma szans, aby cokolwiek Pani tam wybudowała, a jeśli dopuszcza zabudowę siedliskową, to wybuduje Pani tam siedlisko, tylko o ile prowadzi Pani gospodarstwo rolne.

Nie musi być Pani płatnikiem KRUS, nie musi mieć Pani wykształcenia rolniczego, ale musi być Pani posiadaczem gospodarstwa rolnego. A zabudowa musi mieć związek z tymże gospodarstwem. Musi być Pani płatnikiem podatku rolnego od min. 1 ha ziemi. Może być to dzierżawa.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej

Decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej wymagają:

• użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb,
• użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego.

Pod pojęciem „wyłączenie gruntów rolnych z produkcji” rozumie się rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów (zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Zgodnie z tą ustawą wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas: I, II, III, IIIa i IIIb, użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego klas IV, IVa, IVb, V i VI oraz gruntów wymienionych w art. 2 ust 1 pkt 2-10 winno być poprzedzone uzyskaniem decyzji zezwalających na takie wyłączenie. A to się wiąże z opłatami.

Opłata za wyłączenie gruntów rolnych z produkcji

Obowiązek opłaty za wyłączenie gruntów rolnych z produkcji powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Wniesienie należności oraz opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego i do 0,02 ha w przypadku budynku wielorodzinnego. Pani to jednak nie dotyczy. Od powierzchni gruntu ponad tę powierzchnię zostanie naliczona należność i opłaty roczne. Należność to jednorazowa opłata za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych wyliczona proporcjonalnie do powierzchni wyłączanych z produkcji gruntów rolnych i ich klasy. Stawki, od których wylicza się należność za wyłączenie z produkcji użytków rolnych, wynoszą:

• w odniesieniu do gleb pochodzenia mineralnego i organicznego:
• klasy I – 437 175 zł za 1 ha
• klasy II – 378 885 zł za 1 ha
• klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha
• klasy IIIb – 262 305 za 1 ha
• Ł i PS I – 437 175 zł za 1 ha
• Ł i PS II – 361 398 za 1 ha
• Ł i PS III – 291 450 za 1 ha
• w odniesieniu do gleb pochodzenia organicznego:
• klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha
• klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha
• klasy V – 116 580 zł za 1 ha
• klasy VI – 87 435 zł za 1 ha
• Ł i PS IV – 174 870 zł za 1 ha
• Ł V – 145 725 za 1 ha
• PS V – 116 580 za 1 ha
• Ł i PS VI – 87 435 zł za 1 ha

(Ł – łąki; PS – pastwiska trwałe)

Opłaty roczne w przypadku trwałego wyłączenia gruntu płacone są przez 10 lat. Każda z nich wynosi 10% należności (bez pomniejszenia o wartość rynkową gruntu).

To w przypadku stałego wyłączenia. W przypadku czasowego wyłączenia gruntu rolnego naliczane są jedynie opłaty roczne przez okres faktycznego wyłączenia, jednak nie dłużej niż przez okres 20 lat. Należność pomniejsza się o wartość rynkową wyłączonego gruntu.