Wykupione mieszkanie komunalne a zachowek

Wykup mieszkania komunalnego po śmierci głównego najemcy

Obawiam się, że prawa do zachowku wobec mieszkania sprzedanego przez Pana siostrę, a zajmowanego przez Pańską mamę na podstawie umowy najmu z gminą, niestety Panu nie przysługują.

Z treści ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o samorządzie gminnym wynika, że gmina ma obowiązek zapewnić lokale mieszkalne osobom, które nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, osiągają niskie dochody i są mieszkańcami danej gminy (wyrok WSA w Opolu z dnia 7 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Op 93/09, LEX nr 514987). Każda bowiem osoba zamieszkująca na danym terenie od chwili osiedlenia się zostaje z mocy prawa członkiem gminnej wspólnoty samorządowej.

W opisanym przypadku mamy do czynienia z mieszkaniem komunalnym, zapewne zostało ono przyznane Pana mamie na zasadach określonych w art. 4 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów. Niemniej jednak zasady te nie są ujednolicone odgórnie, dlatego też zgodnie z art. 21 ust. 3 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów – rada gminy ustala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Zasady najmu lokalu komunalnego opisane są w uchwałach rady gminy – zazwyczaj mają one tytuł o gospodarowaniu mieniem komunalnym lub o najmie lokali komunalnych na terenie gminy.

Wstąpienie w stosunek najmu mieszkania komunalnego w przypadku śmierci głównego najemcy

Według obowiązujących przepisów prawo najmu lokalu mieszkalnego nie podlega dziedziczeniu i nie wchodzi w skład spadku po najemcy. Jest tylko możliwość wstąpienia w stosunek najmu w przypadku śmierci głównego najemcy. Gmina może bowiem przenieść prawa najmu z jednej osoby na drugą, w sytuacji gdy nowy najemca spełnia wymogi do otrzymania mieszkania komunalnego (wysokość zarobków, brak innego lokalu mieszkalnego). Zapewne Pana siostra, po pierwsze z racji stałego zamieszkiwania z głównym najemcą, którym była Pana mama, po wtóre z racji spełnienia ww. warunków, miała możliwość wstąpienia w stosunek najmu po śmierci mamy jako głównego najemcy, ale być może od razu je wykupiła. Bowiem długoletni najemcy mieszkań komunalnych lub np. ich spadkobiercy mogą wykupić mieszkania z dużą (nawet 90%) bonifikatą (o ile gmina może i chce lokal sprzedać). Pana siostra skorzystała z takiej możliwości i mieszkanie wykupiła samodzielnie, stając się tym samym jego jedynym właścicielem.

Wykup mieszkania komunalnego po śmierci najemcy przez jedno z jego dzieci a zachowek

Tymczasem jeżeli chodzi o zachowek, punktem odniesienia jest scheda, jaka należałaby się uprawnionemu do zachowku w razie dziedziczenia ustawowego, w tym przypadku po Pana mamie. W chwili swojej śmierci mama nie była właścicielem mieszkania komunalnego, ale jedynie jego najemcą. Tymczasem spadek (scheda) to ogół praw (z wyjątkiem m.in. prawa do najmu) i obowiązków należących do spadkodawcy w chwili jego śmierci.

Celem instytucji zachowku jest zabezpieczenie interesów osób najbliższych spadkodawcy, bez względu na wolę spadkodawcy. Zachowek ma wymiar humanitarny –niejako ma czynić zadość najbliższym spadkodawcy to, że zostali pominięci w testamencie lub to, że w wyniku dokonanych przez spadkodawcę czynności prawnych ich udział w majątku rodzinnym został zminimalizowany. Niemniej jednak prawo najmu mieszkania komunalnego nie wchodzi do schedy po spadkodawcy (Pana mamie). Spadkobiercom przysługuje jedynie możliwość wykupienia takiego mieszkania, o ile gmina przeznaczy je do sprzedaży. Państwo, jako dzieci najemcy głównego mieszkania komunalnego, mieliście prawo do wykupienia mieszkania w równym stopniu, z którego jednak skorzystała jedynie siostra. Tym samym stała się ona jedynym właścicielem przedmiotowego mieszkania. W związku z tym siostra mogła również sprzedać nabyte wprzódy mieszkanie w dowolnym momencie, bez obowiązku rozliczania się z którymkolwiek z rodzeństwa.