Wykupienie od wspólnoty mieszkaniowej lokalu użytkowego

Wykup lokalu mieszkaniowego umieszczonego w piwnicy budynku należącego do wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali związanych węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości wspólnej. Każdy z właścicieli lokali posiada swój majątek własny – wyodrębniony lokal, oraz udział w części wspólnej nieruchomości wspólnej, przez co należy rozumieć udział w budynku oraz udział w prawie do gruntu.

Udział we współwłasności jest prawem pochodnym w stosunku do prawa własności lokalu, a zatem niesamodzielnym. Wiadomo, że współwłasność w części wspólnej dotąd trwa, dopóki trwa własność lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Jednakże z zasad ogólnych i orzecznictwa wynika prawo właścicieli do zmian w części wspólnej nieruchomości wspólnej w sensie faktycznoużytkowym, na przykład poprzez jej przebudowę, podział i wyodrębnienie z części wspólnej nieruchomości lokalu oraz poprzez jej zbycie.

Jeśli uchwała dotyczy zbycia części nieruchomości, to część ta musi być zostać najpierw wyodrębniona, aby stać się nieruchomością, która może być przedmiotem obrotu. Po wyodrębnieniu pojawi się więc nowa nieruchomość, która nie będzie własnością wspólnoty, ale współwłasnością członków wspólnoty w częściach ułamkowych i do rozporządzenia nią będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego, a nie ustawy o własności lokali, więc wyodrębnienie jednomyślności nie wymaga, ale zbycie już tak.

Pierwszym krokiem do wykupu lokalu użytkowego umieszczonego obecnie w piwnicy powinien być wniosek do wspólnoty o adaptację pomieszczenia. Wniosek o adaptację należy złożyć do wspólnoty mieszkaniowej za pośrednictwem zarządcy nieruchomości.

Po analizie załączonych do poprzedniego pytania dokumentów, stwierdzam, iż zawarł Pan już w 2004 r. wniosek o taką adaptację wraz z umową najmu.

Wniosek o adaptację i wykup lokalu skierowany do wspólnoty mieszkaniowej

Wniosek o adaptację zostaje przedstawiony wspólnocie mieszkaniowej na zebraniu, na którym, zgodnie z wolą jej członków, może być obecna osoba zainteresowana adaptacją i wykupem. Po określeniu ogólnych warunków adaptacji i wykupu wniosek ten (a w zasadzie uchwała w tej sprawie) zostaje poddany pod głosowanie. Uchwała zostaje podjęta, jeżeli większość właścicieli lokali (liczona zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, tj. według wielkości udziałów) zaakceptuje warunki w niej określone, a mówiąc prościej – zagłosuje „za” podjęciem uchwały.

Po uprawomocnieniu się uchwały, a więc po upływie sześciu tygodni od daty podjęcia uchwały o adaptacji, piwnica może zostać przekazana do adaptacji. Warunki adaptacji, a w szczególności data rozpoczęcia i zakończenia prac, warunki techniczne itp. są zwykle określone w uchwale bądź w osobnym porozumieniu zawieranym pomiędzy osobą zainteresowaną adaptacją a zarządem wspólnoty.

Z Pana relacji wynika, iż wszelkich robót adaptacyjnych dokonał Pan na własny rachunek, jednak nie ma Pan na to stosownych rachunków. Moim zdaniem jednak w tej sytuacji nie ma niebezpieczeństwa straty, gdyż posiada Pan protokół zdawczo-odbiorczy, a wycenę lokalu będzie dopiero przeprowadzał biegły z uwzględnieniem dokonanych zmian.

Uchwała wspólnoty o ustanowienie odrębnej własności lokalu

Po zakończeniu prac adaptacyjnych powinna nastąpić we wspólnocie uchwała o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Nastąpi ona jednak dopiero po zakończeniu prac adaptacyjnych i uzyskaniu przez przyszłego nabywcę lokalu zaświadczenia o samodzielności lokalu.

W przypadku sprzedaży części nieruchomości wspólnej przed dokonaniem jej adaptacji konieczne jest wydzielenie powierzchni adaptowanej trwałymi przegrodami budowlanymi (ścianami). Warunek ten jest niezbędny dla uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu. W takim przypadku lokal ten ma charakter lokalu niemieszkalnego.

Dokumentem niezbędnym do zawarcia umowy sprzedaży, wymaganymi zarówno w przypadku sprzedaży części nieruchomości wspólnej przed, jak i po adaptacji, jest zaświadczenie o samodzielności lokalu (z wydziału architektury urzędu miasta).

Wymogi stawiane samodzielnemu lokalowi

Wymogi stawiane samodzielnemu lokalowi (w rozumieniu ustawy o własności lokali), zdefiniowane są w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, który określa, że samodzielny lokal musi spełniać następujące wymogi:

• lokal składa się z izby lub zespołu izb położonych w obrębie budynku,
• wydzielony musi zostać trwałymi ścianami,
• pomieszczenia wchodzące w skład lokalu muszą spełniać wymogi dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi (według odrębnych przepisów),
• pomieszczenia wchodzące w skład lokalu wraz z ewentualnymi pomieszczeniami pomocniczymi muszą służyć zaspokajaniu określonych potrzeb: mieszkaniowych lub innych niż mieszkaniowe.

Ustawodawca dopuszcza również możliwość, aby do lokalu przynależały (jako części składowe lokalu), pomieszczenia przynależne położone poza lokalem lub nawet poza budynkiem. Jedynym warunkiem jest, aby takie pomieszczenie przynależne znajdowało się w granicach nieruchomości (gruntowej, na której położony jest samodzielny lokal), art. 2 ust. 4 ustawy.

Uzyskanie operatu określającego wartość rynkową lokalu

Następnym krokiem będzie uzyskanie operatu określającego wartość rynkową lokalu w stanie surowym (w przypadku sprzedaży przez adaptacją) lub po adaptacji lokalu, przy czym w przypadku sprzedaży następującej po adaptacji lokalu wartość lokalu określa się uwzględniając wartość poniesionych przez Pana jako przyszłego nabywcę nakładów.

Powinien Pan również posiadać dokument z rzutem lokalu na odpowiedniej kondygnacji budynku.

Potrzebne będą również następujące dokumenty:

• wypis z rejestru (kartoteki) lokali, prowadzonego przez Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego. W wielu przypadkach konieczne jest w pierwszej kolejności ujawnienie lokalu w ewidencji takiego Zarządu Geodezji,
• zbiorcze zestawienie lokali z przeliczonymi udziałami w nieruchomości wspólnej uwzględniającymi powierzchnie lokalu powstałego z części nieruchomości wspólnej.

Cena sprzedaży ustalona jest na podstawie wartości rynkowej lokalu powstałego po adaptacji lokalu określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Koszty notarialne, koszty sądowe związane ze sprzedażą części nieruchomości wspólnej oraz zmianą udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej, jak również koszty dotyczące sporządzenia i przedstawienia dokumentów, o których mowa powyżej, będą obciążały Pana jako nabywcę nowo powstałego lokalu.

Umowa sprzedaży części nieruchomości wspólnej

Do umowy sprzedaży części nieruchomości wspólnej zawieranej zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 158 Kodeksu cywilnego) w formie aktu notarialnego muszą przystąpić wszyscy właściciele lokali lub ich pełnomocnicy. Konieczność taka wynika z faktu, że przeniesienie własności nieruchomości wyodrębnionej z nieruchomości wspólnej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu oraz powoduje w konsekwencji konieczność zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.

Oczywiste jest przy tym, że skoro prawo to przysługuje każdemu właścicielowi, to do sprzedaży dojdzie tylko wtedy, gdy wszyscy tak postanowią, również w zakresie warunków tej sprzedaży, czyli np. ceny. Za szczególny przypadek należy jednak uznać taką sytuację, gdy nie będzie w tej sprawie consensusu współwłaścicieli nieruchomości wspólnej i dojdzie do sporu na tle decyzji rozporządzających, który w rezultacie rozstrzygnie sąd.

W związku z normą prawną art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowa przeniesienia własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego w obecności stron. Stronami umowy są zbywcy, czyli dotychczasowi właściciele lokali posiadający udziały w części wspólnej, w tym w lokalu powstałym z części wspólnej, oraz nowonabywca.

Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu wraz z udziałem w części wspólnej nieruchomości wspólnej

Umowa sprzedaży może być poprzedzona umową przedwstępną przyrzeczenia, w szczególności gdy dotyczy to wyodrębnienia i zbycia lokalu powstałego z części wspólnej. Umowa przedwstępna obowiązkowo powinna być spisana przed notariuszem. Ustalenie zasad wyceny lub ceny nabycia jest istotne dla obu stron umowy, także na etapie umowy przedwstępnej. Cena sprzedaży nieruchomości powinna odpowiadać wartości rynkowej, głównie z powodu przepisów podatkowych. Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość lokalowa wraz z udziałem w części wspólnej nieruchomości wspólnej, w której każdy z właścicieli, jako strona umowy sprzedaży będzie zbywcą z prawem do przysporzenia korzyści z tej sprzedaży płynących według udziału własnego.

Najbezpieczniej więc zawrzeć ze wspólnotą umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, w której zobowiąże się ona do wyodrębnienia lokalu i sprzedaży go nowemu nabywcy. Wtedy w razie uchylania się od tej umowy można wystąpić przeciwko Wspólnocie do jej wykonania (tak: Uchwała Sądu Najwyższego z 16.10.2008 r., sygn. akt III CZP 91/08).

W Pana przypadku będzie to utrudnione, bo gdy obecnie wspólnota odmówi, pozostanie Panu walka jedynie o zwrot nakładów na przedmiot najmu.