Wykup rowu od gminy

Wykup część działki należącej do gminy

Z przedstawionych przez Pana okoliczności wynika, iż w celu połączenia swoich działek planuje Pan wykupić część działki należącej do gminy, skanalizować ją, a następnie połączyć ze swoimi działkami.

Niewątpliwie dla wykupienia części działki gminy potrzebny byłby jej podział (część wyodrębniona dla Pana i pozostała część).

Gmina Panu odmówiła, powołując się na przepis art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten mieści się w rozdziale zatytułowanym „Podziały nieruchomości”:

„92. 1. Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

2. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu”.

Dokonanie podziału nieruchomości rolnej lub leśnej

Aktualne brzmienie art. 92 ust. 1 i 2 zostało ustalone ustawą z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Mimo nadania nowego brzmienia tym przepisom w istocie nowelizacja sprowadza się wyłącznie do dwóch kwestii. Pierwsza polega na zastąpieniu w ust. 1 wyrazów „o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha” wyrazami „o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha”. Jest to zatem wyłącznie kwestia techniczna, niepowodująca jakiejkolwiek zmiany stanu prawnego w omawianym zakresie. Ustawodawca zatem dostosował zapis powierzchni nieruchomości do treści wynikającej z § 62 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Druga zmiana dotyczy ust. 2 i polega na dodaniu w ust. 2 wyrazu „nieużytki”. Tym samym w braku planu miejscowego za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków) jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Oznacza to, że pojęcie „nieruchomości wykorzystywane na cele rolne” zostało rozszerzone na nieużytki, które wchodzą w skład wielu nieruchomości rolnych. Zostały więc usunięte dotychczasowe wątpliwości, czy nieużytki należy zaliczać do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne.

Art. 92 ust. 1 określa podmiotowy i przedmiotowy zakres stosowania rozdziału 1 normującego zasady podziału nieruchomości. Przepisy tego rozdziału obejmują wszystkie nieruchomości, niezależnie od tego, jakiemu podmiotowi przysługuje prawo własności. Dlatego też zasady podziału nieruchomości, określone w rozdziale 1 działu III (art. 92-100), dotyczą wszystkich nieruchomości stanowiących własność osób fizycznych i osób prawnych, w tym należących do jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa, a także nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Z woli ustawodawcy podziały nieruchomości, niewątpliwie należące do sfery prawa cywilnego (jako związane z wykonywaniem prawa własności), zostały poddane trybowi administracyjnemu.

Mimo że ustawa określa zasady podziału wszystkich nieruchomości (wniosek wypływający z art. 1 pkt 2 i art. 92), to już w kolejnych przepisach mówi się o zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (a więc prawa miejscowego) i przepisów szczególnych. Prawem miejscowym jest niewątpliwie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalany w trybie ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa ta stanowi (art. 15), że w planie miejscowym mogą być określone m.in. granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości. Tym samym nie tylko ustawa o gospodarce nieruchomościami określa zasady podziału nieruchomości, lecz również akty prawa miejscowego. Tak też jest w praktyce, gdyż miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego mogą ustalać np. minimalne powierzchnie działek budowlanych, linie zabudowy.

Pojęcie nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne

Ustawodawca na użytek komentowanej ustawy określił w art. 92 ust. 2, co należy rozumieć przez pojęcie „nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne” przez odesłanie do zapisów w katastrze nieruchomości (ewidencji gruntów) oraz uznał za takie nieruchomości wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Sprawa jest o tyle klarowna, o ile w sytuacji, gdy dla konkretnej nieruchomości ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, te ustalenia są wiążące.

Należy mieć na względzie, że dokonanie podziału nieruchomości rolnej lub leśnej nie ma jakiegokolwiek wpływu na sposób jej zagospodarowania, określony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Takie stanowisko zajął również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 października 1999 r., sygn. akt IV SA 468/96 (LexPolonica nr 2236330, który nadal zachowuje aktualność), stwierdzając, że „fakt podziału terenu rolnego na działki nie oznacza równoczesnej zmiany przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego”.

Nawet pobieżna analiza przedstawionych uwag wykazuje daleko idące ułomności rozwiązań ustawowych dotyczących podziału nieruchomości rolnych i leśnych. Z jednej bowiem strony nadal nie wydaje się decyzji zatwierdzającej podział takich nieruchomości (poza dwoma wyjątkami, tj. w przypadku wydzielenia nowych dróg oraz wydzielenia działek mniejszych niż 0,3 ha). Z drugiej strony natomiast obowiązuje w ogóle ustawowy zakaz wydzielenia działek mniejszych niż 0,3 ha, gdyż – zgodnie z art. 93 ust. 2a ustawy – może do tego dojść jedynie „w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami”. Te ostatnie przypadki będą nieliczne, wobec czego w istocie mamy do czynienia z ustawowym zakazem podziału nieruchomości rolnych i leśnych na działki mniejsze niż 0,3 ha. Trudno zrozumieć, jakie racje przemawiały za określeniem limitu 0,3 ha, a nie np. 0,4 ha. Poza tym do czasu wejścia w życie ustawy z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw, tj. do 22 października 2007 r., właściciel gruntów rolnych i leśnych nie mógł wydzielić dróg wewnętrznych i dojazdowych, które miałyby powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha. Ustawodawca, dostrzegając ułomność unormowań, a także krytykę tych rozwiązań (podnoszoną m.in. w wydaniu II niniejszego komentarza), w ramach nowelizacji dokonanej ustawą z 24 sierpnia 2007 r. zmienił ten stan rzeczy, dodając w art. 93 ust. 3a, który uwzględnia te postulaty.

Możliwość podziału nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne

Po wstępnym przepisie, Pana pytanie dotyczyło art. 93, zgodnie z którym:

„1. Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.

2. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

2a. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.

3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6.

3a. Warunku, o którym mowa w ust. 2a, dotyczącego wydzielenia działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne.

3b. Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

4. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1.

5. Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie”.

Po nowelizacji dokonanej ustawą z 24 sierpnia 2007 r. grunty rolne i leśne mogą być podzielone na działki mniejsze niż 0,3 ha wówczas, gdy:

• podziału dokonuje się w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości albo regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami,
• w wyniku projektowanego podziału zostają wydzielone działki przeznaczone pod drogi wewnętrzne (art. 93 ust. 3a),
• podział jest dokonywany niezależnie od ustaleń planu miejscowego, według zasad z art. 95.

W przypadku zatwierdzenia podziału nieruchomości na działki mniejsze niż 0,3 ha (w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości albo też w celu regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami), na organie ciąży obowiązek wydania tzw. decyzji warunkowej. Warunek ten polega na zobowiązaniu do przeniesienia praw do nowo utworzonych działek zgodnie z celem podziału, i to w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (art. 93 ust. 2a). Ratio legis tej regulacji ma zagwarantować, że po podziale nieruchomości zostaną dokonane czynności, dla których podział został zatwierdzony.

Ta nowa regulacja może nasunąć pytanie o skutki prawne niezastosowania się do warunków określonych w decyzji o zatwierdzeniu podziału, a także o sytuację, gdy nie zostanie dotrzymany termin określony w decyzji. Otóż znajdzie tu zastosowanie art. 162 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, według którego wójt (burmistrz, prezydent miasta) stwierdza wygaśnięcie wydanej decyzji podziałowej. Jednoznaczne i kategoryczne brzmienie art. 162 § 1 pkt 2 nie pozostawia wątpliwości, że na organie zatwierdzającym podział nieruchomości spoczywa obowiązek wygaszenia decyzji podziałowej, zarówno wówczas, gdy nie zrealizowano warunku, jak i wówczas, gdy nie zostanie on spełniony w zakreślonym terminie.

Jak z powyższego wynika, art. 93 ust. 2a moim zdaniem może mieć zastosowanie w Pana sprawie. Gmina bowiem, aby sprzedać Panu część działki, musi najpierw wydzielić z niej działkę mniejszą niż 0,3 ha, podstawą wydzielenia takiej działki jest decyzja warunkowa, w której gmina (jako właściciel nieruchomości) zobowiązuje się ją sprzedać Panu w celu powiększenia działki sąsiedniej. Gmina z określonych powodów tej decyzji nie podjęła, chociaż mogła, gdyż przepis wyraźnie dopuszcza do wydzielenia działki (w tym przypadku gminy) o powierzchni mniejszej niż 0,300 ha gdy celem jest powiększenie nieruchomości sąsiedniej.

Wydaje się, że przepis ten nie ma zastosowania do Pana sprawy z Pana punktu widzenia, gdyż Pan nie jest właścicielem rzeczonej działki, a występuje Pan do gminy jako właściciela z wnioskiem o wydzielenie jej działki z przeznaczeniem na sprzedaż Panu.

Niestety decyzja gminy jako właściciela (podmiotu cywilnoprawnego) jest w tym przypadku nieskrępowana i od jej woli zależy, czy sprzeda Panu część swojej nieruchomości, czy też nie. Od jej woli też zależy, czy wydzieli ze swojej własności część działki. W rozpatrywanej sytuacji chodzi o tzw. podział geodezyjny, a nie podział prawny. W literaturze przedmiotu podkreślono, że podział geodezyjny powinien być rozumiany jako czynność mająca na celu wydzielenie z istniejącej jednej działki ewidencyjnej dwóch lub więcej nowo utworzonych działek ewidencyjnych.