Wykup gruntu pod drogę gminną

Wykup przez gminę gruntów prywatnych przeznaczonych pod drogę gminną

Co do zasady, gmina powinna wykupić grunt prywatny przeznaczony pod drogę gminną. W praktyce może okazać się, że będzie to proces długotrwały (np. trwający parę lat) albo że uzyskana kwota za wywłaszczony grunt może nie być dla Pana satysfakcjonująca. Gmina może również zwlekać z zapłatą tej kwoty (m.in. ze względu na problemy finansowe).

Jeżeli zakupi Pan działkę, to może Pan rozważyć wysłanie do gminy pisma z żądaniem wykupu części nieruchomości zajętej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) pod drogę gminną.

Zasady dotyczące wywłaszczenia gruntów

Roszczeniem, z którego może Pan skorzystać, jest żądanie wykupienia przez gminę części nieruchomości zajętej w MPZP pod drogę stanowiącą drogę gminną, szczególnie jeżeli jest ona zlokalizowana na przykład wzdłuż Pana przyszłej działki.

Podstawowe zasady dotyczące wywłaszczenia gruntu reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; w skrócie „ustawa”). Według art. 112 tej ustawy:

„Art. 112. 1. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

2. Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

3. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

4. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej”.

Natomiast art. 113 ustawy podaje:

„Art. 113. 1. Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.

(…)

3. Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część”.

W Pana przypadku byłaby to ta część nieruchomości, której został Pan pozbawiony wskutek lokalizacji drogi gminnej.

Procedura wywłaszczeniowa przebiega w poniżej przedstawiony sposób.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego poprzedzają rokowania, których stronami są: starosta i właściciel nieruchomości (art. 115 ustawy).

Należy wskazać, iż wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje na wniosek jej organu wykonawczego. Wszczęcie postępowania z urzędu może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy objętej rokowaniami, wyznaczonego na piśmie właścicielowi. Starosta składa w sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego.

Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta przeprowadza rozprawę administracyjną.

Następnie starosta wydaje decyzję o nabyciu własności nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego wnioskującą o wywłaszczenie. Nabycie prawa własności następuje z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna.

Odszkodowanie za nieruchomość której własność przeszła na rzecz jednostki samorządu terytorialnego

Odszkodowanie za nieruchomość, której własność przeszła na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, ustala się według przepisów rozdziału 5 cytowanej ustawy i składa do depozytu sądowego na okres 10 lat.

Zaznaczam, iż przejście prawa własności na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna.

Procedura wywłaszczeniowa jest zatem stosunkowo długa i może potrwać nawet kilka lat. W toku ustalania wartości wywłaszczonej nieruchomości korzysta się z wyceny biegłego rzeczoznawcy majątkowego, co również wpływa na długość postępowania.

Wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw (art. 128 i następne ustawy).

Odszkodowanie ustala starosta. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości – co do zasady – w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 131 ustawy).

W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana – za jego zgodą – odpowiednia nieruchomość zamienna pochodząca z zasobu gminy (art. 131 ustawy).

Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu.

Trudno jednoznacznie określić, ile będzie trwała procedura wywłaszczeniowa w Pana przypadku.

Dokonanie podziału działki tak aby gmina z mocy prawa przejęła część działki wydzielonej pod drogę gminną 

Innym sposobem na nakłonienie gminy do wykupu gruntu jest dokonanie podziału Pana przyszłej działki w taki sposób, aby gmina z mocy prawa przejęła część działki wydzielonej pod drogę gminną za odszkodowaniem.

Jak podaje art. 98 ustawy:

„Art. 98. 1. Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. (…) Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

2. Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy (…) do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział.

3. Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. (…) Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości”.

Na marginesie należy wskazać treść art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.):

„Art. 36. 1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

2. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

3. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości”.

Ochrona właściciela przed ujemnymi konsekwencjami zmian planistycznych obniżającymi wartość nieruchomości

Należy podkreślić, że ochrona właściciela przed ujemnymi konsekwencjami zmian planistycznych obniżającymi wartość nieruchomości dotyczy tylko właściciela, który legitymował się prawem własności w dacie uchwalenia lub zmiany MPZP. Potwierdza to wyrok SN z dnia 23 kwietnia 2009 r. (sygn. akt IV CSK 508/08), w którym wskazano:

„Celem art. 36 ust. 3 u.p.z.p. jest ochrona właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości przed negatywnymi skutkami zmian planistycznych powodujących obniżenie jej wartości. Przepis wiąże określony w nim skutek z niemożnością uzyskania przez właściciela albo użytkownika wieczystego dodatkowych korzyści w razie zbycia (poprzednio sprzedaży) przysługującego im prawa do nieruchomości, której wartość na skutek zmian planistycznych uległa obniżeniu. Legitymowanym do wniesienia powództwa o odszkodowanie na tej podstawie jest więc były właściciel albo użytkownik wieczysty, który w warunkach wcześniej wskazanych zbył nieruchomość, jeżeli przy tym nie skorzystał uprzednio z uprawnień określonych w art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p. Z uprawnień tych może skorzystać jedynie właściciel albo użytkownik wieczysty legitymujący się takim prawem w dacie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego”.

W związku z tym proszę przed podjęciem decyzji o zakupie gruntu udać się do gminy w celu uzyskania informacji co do planów inwestycyjnych dotyczących budowy drogi gminnej i ewentualnego terminu wykupu tego gruntu przez gminę.