Wykucie otworu na drzwi w ścianie nośnej

Udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej

Z własnością lokalu mieszkalnego wiążą się udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej. We wspólnotach mieszkaniowych (także tych z bardzo niewielką liczbą lokali) ważne jest branie pod uwagę tego, że nieruchomość wspólna (tak grunt, jak i określone składniki budynku lub budynków) ma więcej niż jednego właściciela, a więc chodzi o współwłasność – art. 195 i następne Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). To wiąże się z podejmowaniem decyzji; przy czym warto pamiętać o tym, że w sprawach o bardzo dużym znaczeniu obowiązują szczególne reguły podejmowania decyzji. Ma to przełożenie na (między innymi) na postępowania administracyjne z zakresu Prawa budowlanego; pokazuje to praktyka organów administracji budowlanej.

Artykuł 3 ustęp 3 ustawy o własności lokali stanowi: „Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi”. Można mieć zastrzeżenie co do sformułowania tego przepisu; niemniej jednak ważne jest wskazanie na „proporcje” powierzchni lokali – można to traktować jako doprecyzowanie do art. 204 K.c. (dotyczącego wielkości udziałów).

Ściana nośna jako składnik nieruchomości wspólnej

Ściany nośne są składnikami nieruchomości wspólnej – z uwagi na art. 3 ustęp 2 ustawy o własności lokali („nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”); ściany nośne nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej powinna decydować wspólnota mieszkaniowa. Dlatego proszę spodziewać się wymagania przez organ administracji budowlanej przedstawienia aprobaty danej wspólnoty mieszkaniowej na ingerencję w ścianę nośną (jako składnik nieruchomości wspólnej). Za prawdopodobieństwem tego wariantu przemawiają np. częste wymagania organów administracji budowlanej w związku z planowaniem budowy przyłączy; wymaga się zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości na „przeprowadzenie przez nieruchomość” instalacji ważnej dla jednego ze współwłaścicieli (np. przyłącza wodociągowego). Dążenie do wprowadzenia zmiany w ścianie nośnej może być traktowane jako wymagające podjęcia uchwały właścicieli lokali (z uwagi na art. 22 ustęp 3 punkt 4 lub punkt 5 ustawy o własności lokali).

W artykule 3 Prawa budowlanego (w tak zwanym słowniczku ustawowym) zawarto (między innymi) ustawowe określenia przebudowy (należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego) oraz remontu (należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym).

Proszę zwrócić uwagę również na art. 29 Prawa budowlanego, w tym na jego ustęp 2, którego początek brzmi: „Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na:

1) remoncie obiektów budowlanych;

1aa) przebudowie budynków, innych niż budynki, o których mowa w ust. 1, z wyłączeniem ich przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, a także z wyłączeniem przebudowy, której projekt budowlany wymaga uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej”.

Otwór w ścianie nośnej – remont czy przebudowa?

Pani wspomniała o remoncie, ale istotna zmiana w ścianie nośnej (a więc w elemencie konstrukcyjnym budynku) to przebudowa (a nie „tylko” remont); co więcej, ściana nośna może mieć znaczenie w zakresie ochrony przeciwpożarowej. To przemawia za wystąpieniem o pozwoleniem na budowę, choć zupełnie nie można wykluczyć „trybu zgłoszeniowego” (gdyby organ administracji budowlanej przyjął, że chodzi o remont, a nie o przebudowę). Z uwagi na art. 29 ustęp 4 Prawa budowlanego, wymogi ochrony zabytków wskazują na potrzebę uzyskania pozwolenia na budowę.

Zgoda na wykonanie otworu w ścianie nośnej

Ściana nośna (jak sama nazwa wskazuje) coś „nosi” lub „unosi”. Poważna ingerencja w ścianę nośną może skutkować nawet katastrofą budowlaną – art. 73 i następne Prawa budowlanego (a niekiedy w grę wchodzić mogą przepisy prawa karnego). Katastrofa budowlana często powoduje szkody, a więc w grę może wchodzić odpowiedzialność odszkodowawcza. Z tego względu urzędnicy mogą wymagać przedłożenia zgody danej wspólnoty mieszkaniowej na dokonanie zmiany w ścianie nośnej, zaś zarząd albo zarządca w Państwa wspólnocie mieszkaniowej mógłby „przesuwać w czasie” podjęcie decyzji (ponieważ podejmowanie uchwał właścicieli lokali bywa wyzwaniem, a nie zawsze osoby zainteresowane podjęciem określonej uchwały są w stanie lub mają ochotę zbierać podpisy pod projektem uchwały).

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże Pani dobrze załatwić sprawy związane z należącym do Pani mieszkaniem. Zapraszam do zadawania pytań dodatkowych.