Wykonanie instalacji wodociągowej przez właściciela nieruchomości - problem ze zwrotem kosztów

„Przyłącze wodociągowe” i „urządzenia wodociągowe”, definicje

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 328, z późn. zm.; dalej „ustawa o zaopatrzeniu”) – właściciel nieruchomości jest zobowiązany pokryć z własnych środków budowę przyłączy do sieci oraz studni wodomierzowej, pomieszczenia przewidzianego do lokalizacji wodomierza głównego i urządzenia pomiarowego. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o zaopatrzeniu „przyłącze wodociągowe” to „odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym”. Ustawa definiuje jeszcze „urządzenia wodociągowe”: są to „ujęcia wód powierzchniowych i podziemnych, studnie publiczne, urządzenia służące do magazynowania i uzdatniania wód, sieci wodociągowe, urządzenia regulujące ciśnienie wody” (art. 2 pkt 16 ustawy o zaopatrzeniu).

W związku z powyższym, co do zasady, przyłącze wodociągowe obejmuje urządzenia przeznaczone do wyłącznego użytku właściciela nieruchomości oraz mieści się w granicach działki, gdzie przyłącze zostało zlokalizowane.

Na tle urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych oraz przyłączy wodociągowych wybuchają nieustanne spory o to, kto i na jakiej podstawie powinien je finansować — tak jak w Pani przypadku.

Przepis art. 31 ust. ustawy o zaopatrzeniu w wodę już nieaktualny

W ustawie, o której mówimy, znajduje się art. 31 ust. 1 ustawy o zaopatrzeniu: „Osoby, które wybudowały z własnych środków urządzenia wodociągowe i urządzenia kanalizacyjne, mogą je przekazywać odpłatnie gminie lub przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu, na warunkach uzgodnionych w umowie”. Przepis ten wprowadza wiele zamieszania, ponieważ sporo osób uważa, że stanowi on samoistną podstawę żądania od gminy, aby przejęła wybudowane urządzenia. Tymczasem regulacja ta ma charakter retroaktywny, tj. służyła unormowaniu stosunków własnościowych przed dniem wejścia w życie ustawy o zaopatrzeniu: „Artykuł 31 u.z.z.w. jest specyficznym przepisem, zamieszczonym w rozdziale zatytułowanym »Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe«. Jest to przepis przejściowy, retroaktywny – odnoszący się do okoliczności i ich skutków zaistniałych przed wejściem ustawy w życie. Obejmuje on urządzenia, które już przyłączono, ale także te, które wybudowano, ale nie zostały przyłączone (zob. wyrok SN z dnia 2 marca 2006 r., I CSK 83/05, LEX nr 369165). Należy podkreślić, że ratio legis tego przepisu leżało w uregulowaniu stanów prawnych powstałych przed wprowadzeniem przepisów ustawy zaopatrzeniowej” – B. Brynczak, Komentarz do art. 31 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, w: K. Ubysz, B. Brynczak, Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Komentarz, WK 2015. Nie może ona stanowić podstawy prawnej dla regulowania sytuacji przyłączy i urządzeń wodociągowych wybudowanych pod rządami istniejącej ustawy.

Uprawnienie do żądania przeniesienia własności urządzeń przesyłowych na podstawie Kodeksu cywilnego

Nie oznacza to jednak, że właściciel nieruchomości powinien „dokładać z własnej kieszeni” do rozwoju infrastruktury miejskiej. Przysługują mu bowiem uprawnienia przewidziane w Kodeksie cywilnym z dnia 23 kwietnia 1964 r. (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 459, z późn. zm.; dalej „K.c.”), a w szczególności uprawnienie zawarte w art. 49 § 2 K.c.:

[Prawo żądania przeniesienia własności urządzeń przesyłowych]

„Art. 49. § 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca”.

Prawo żądania przeniesienia własności urządzeń przesyłowych jest potwierdzone w orzecznictwie: „Powód może zatem dochodzić od pozwanej Gminy lub przedsiębiorstwa wodociągowego zawarcia umowy o odpłatne przekazanie na jej rzecz wykonanej części sieci wodociągowej, która weszła w skład sieci pozostającej w dyspozycji tejże Gminy. Między stronami nie było wątpliwości, że adresatem roszczenia powoda jest Gmina Ż.(w której nie działa wyodrębnione przedsiębiorstwo wodociągowe, jak (...) SA we W.). Wystąpienie na drogę sądową o zobowiązanie gminy do złożenia oświadczenia o nabyciu od finansującego własności urządzeń wodociągowych może nastąpić w przypadku, gdy nie została zawarta umowa o tym przedmiocie. Stanowisko takie należy uznać za ugruntowane w orzecznictwie – por. wyroki SN: z dnia 26.02.2003 r., II CK 40/02, z dnia 29.06.2004 r., II CK 404/03, z dnia 02.07.2004 r., II CK 420/03, z dnia 22.01.2010 r., V CSK 206/09” (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 26 kwietnia 2013 r., sygn. I C 1014/12).

Odpowiednie wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości, orzecznictwo

Sąd Okręgowy we Wrocławiu potwierdził również, że „odpowiednie wynagrodzenie” powinno odpowiadać kosztom wybudowania urządzeń, choć strony mogą dokonać również odmiennych uzgodnień: „Art. 49 § 2 kc przewiduje przeniesienie własności urządzeń przesyłowych za odpowiednim wynagrodzeniem. Oczywiście w ramach negocjacji prowadzonych przez strony mogą one uzgodnić wynagrodzenie w wysokości niższej od kosztów wykonania sieci poniesionych przez uprawnionego. Pozwana jednakże w trakcie prowadzonych negocjacji nie zgłaszała powodowi w ogóle, jakoby miała stosować zasadę jedynie częściowej partycypacji w kosztach budowy wodociągu, aby praktyka ta miała powszechny charakter, wreszcie nic nie wskazuje, aby powód zaakceptował takie rozwiązanie. Natomiast to pozwana zaakceptowała kwoty wskazywane przez powoda, jedynie rozdzielając płatność na dwie raty” (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 26 kwietnia 2013 r., sygn. I C 1014/12).

Dostępne rozstrzygnięcia sądów korespondują z uchwałą Sądu Najwyższego w przedmiocie uprawnień właściciela urządzeń i pozostają z nią zgodne: „Należy przyjąć, że zdarzeniem prawnym, którego skutkiem jest nabycie własności urządzeń określonych w art. 49 § 1 k.c., jest sfinansowanie kosztów ich budowy. Oznacza to, że podmiotem roszczenia przysługującego na podstawie art. 49 § 2 k.c. jest osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń wchodzących w skład przedsiębiorstwa, stając się ich właścicielem, niezależnie – jak trafnie podkreśla się w piśmiennictwie – od przysługujących jej uprawnień do nieruchomości. (…) Pod użytym w art. 49 § 2 zdanie pierwsze k.c. pojęciem »poniesienia kosztów budowy urządzeń« należy rozumieć typowe zdarzenia prawne, w szczególności czynności prawne, z którymi ustawa łączy skutek w postaci nabycia własności rzeczy ruchomych” (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2011 r., sygn. III CZP 26/11).

Należy podkreślić, że w odniesieniu do żądania „odkupienia” urządzeń przesyłowych wybudowanych przez właściciela nieruchomości pozostajemy w sferze prawa cywilnego, a nie administracyjnego. Oznacza to, że zawarcie umowy w przedmiocie przeniesienia własności wymaga zgody obu stron: właściciela nieruchomości i przedsiębiorcy przesyłowego. Do jej skutecznego podpisania potrzebne są zatem wzajemne ustalenia oraz ich akceptacja. Nie jest zatem tak, że przedsiębiorca przesyłowy może Pani swobodnie narzucić kwotę „odpowiedniego wynagrodzenia” za przenoszone urządzenia przesyłowe. To Pani powinna stwierdzić we własnym zakresie, czy ta kwota Pani odpowiada, czy też nie.

Gdy brak porozumienia co do odpłatności, pozostaje skierowanie sprawy na drogę sądową

Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, właścicielowi nieruchomości pozostaje wystąpić do właściwego sądu z żądaniem przewidzianym w art. 49 § 2 K.c. Wówczas to sąd zadecyduje zarówno o możliwości przeniesienia własności urządzeń przesyłowych na przedsiębiorcę przesyłowego, jak i o wysokości należnego wynagrodzenia za przeniesienie tejże własności, przy czym należy pamiętać, że zasądzone wynagrodzenie niekoniecznie musi odpowiadać kosztom budowy w pełnej wysokości: „»Odpowiednie wynagrodzenie« użyte w art. 49 § 2 zdanie pierwsze k.c. należy rozumieć analogicznie jak na gruncie art. 231 k.c., co oznacza, że winno stanowić ekwiwalent wartości tych urządzeń. Z tego powodu, dla określenia odpowiedniego wynagrodzenia można sięgnąć do wypowiedzi judykatury na tle tego drugiego przepisu. Celem »odpowiedniego wynagrodzenia« jest zapewnienie właścicielowi urządzeń określonych w art. 49 § 1 k.c. ekwiwalentnego świadczenia. Cel ten będzie osiągnięty, gdy wynagrodzenie odpowiada przeciętnym cenom, normalnie stosowanym przy sprzedaży tego mienia. W istocie, wysokość tego wynagrodzenia określa się według cen wolnorynkowych obowiązujących w chwili orzekania. Dodać trzeba, że pojęcie »odpowiedniego wynagrodzenia« w rozumieniu art. 49 § 2 k.c. nie musi być tożsame z kosztami poniesionymi na wybudowanie urządzeń” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 20 maja 2016 r., sygn. V ACa 535/14).

Negocjowanie zapłaty za urządzenia przesyłowe przez strony, wypracowanie kompromisu

Oczywiście nowa spółka może zrobić swoją wycenę i zaproponować swoją kwotę wynagrodzenia. Tak jak pisałam, podstawą Pani żądań są przepisy Kodeksu cywilnego. A skoro to prawo cywilne, obie strony dogadują się między sobą odnośnie wynagrodzenia. Jedna może podać swoją kwotę, druga może podać swoją kwotę – i muszą znaleźć kompromis, aby zawrzeć umowę o przeniesieniu własności urządzeń. W związku z powyższym spółka może w toku pertraktacji proponować swoją kwotę wynagrodzenia, a Pani się nie musi na to godzić. Jak się Pani nie dogada, zostaje skierowanie sprawy do sądu, przy czym, jak pisałam, nie jest powiedziane, że sąd przyzna Pani dokładnie tyle, ile Pani żąda. O tym będzie decydował biegły, który wyceni wartość urządzeń.