Wykluczenie ze wspólnoty mieszkaniowej

Wykluczenie członka ze spółdzielni mieszkaniowej

1. „Czy można wykluczyć ze wspólnoty mieszkaniowej członka, który stale narusza zasady współżycia społecznego, nie wypełnia obowiązków wskazanych w ustawie o własności lokali, niszczy mienie, wyraża się wulgarnie i sieje postrach wśród sąsiadów?”.

Wspólnota mieszkaniowa jest specyficzną instytucją prawa cywilnego z uwagi na niewielką ilość przepisów, które regulowałyby jej ustrój. Wiele cech wspólnoty mieszkaniowej zostało uznanych w drodze wykładni dokonywanej przez doktrynę prawa bądź sądy.

Jak podaje art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:

„Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową”.

Wspólnota mieszkaniowa nie jest zatem organizacją członkowską, do której można wstąpić bądź zostać do niej powołanym. Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali, które wchodzą w skład określonej nieruchomości. Nie można zatem być członkiem wspólnoty mieszkaniowej oraz nie być właścicielem lokalu w ramach danej nieruchomości i odwrotnie: nie można nie być członkiem wspólnoty, gdy jest się właścicielem lokalu w ramach danej nieruchomości.

Usunięcie członka ze spółdzielni mieszkaniowej

Zatem przesłanką, która powoduje bycie jednym z członków tworzących wspólnotę mieszkaniową, jest bycie właścicielem lokalu, który wchodzi w skład określonej nieruchomości. Przesłanką do ustania bytności osoby we wspólnocie mieszkaniowej jest ustanie prawa własności danego lokalu. Dlatego inne osoby – inni członkowie wspólnoty mieszkaniowej – nie mogą wprost wykluczyć (jak to dzieje się w organizacjach członkowskich) danego członka ze wspólnoty mieszkaniowej.

W określonych przypadkach można jednak osiągnąć taki skutek w drodze procesu cywilnego, którego przesłanki opisuje art. 16 ww. ustawy.

2. „Jakie przesłanki uprawniają do licytacji lokalu takiego człowieka?”.

Licytacja, o której Pani wspomniała, jest sposobem sprzedaży lokalu niesubordynowanego właściciela. Taka licytacja odbywa się po przeprowadzeniu postępowania sądowego, w którym wspólnota mieszkaniowa żąda sprzedaży lokalu członka wspólnoty.

Jak podaje art. 16 ustawy o własności lokali:

„Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego”.

Wystąpienie do sądu z powództwem w którym wspólnota żądać będzie sprzedaży lokalu w drodze licytacji

Zatem członkowie wspólnoty nie są bezradni wobec właściciela lokalu, który swoim zachowaniem przeciwstawia się ogólnym zasadom współżycia społecznego w ramach wspólnoty mieszkaniowej.

Przesłanki, które – traktowane rozłącznie – są podstawą do wystąpienia do sądu z powództwem, w którym wspólnota żądać będzie sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, to:

1. długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat albo
2. rażące lub uporczywe wykraczanie przez właściciela lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo uczynienie korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 2009 r. (sygn. akt V CSK 442/08):

„Uprawnienie przyznane w art. 16 u.w.l. jest przykładem najdalej idącego uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do ingerowania w prawo własności lokalu. Charakter interpretowanego przepisu zatem sprawia, że nie może on podlegać wykładni rozszerzającej”.

Jest to dyrektywa, którą należy zachować, rozważając zasadność wniesienia powództwa przeciwko lokatorowi.

Zaleganie lokatora z opłatami eksploatacyjnymi

Dlatego należy rozważyć, czy lokator rzeczywiście spełnia kryterium długotrwałego zalegania z opłatami – szczególnie z opłatami, o których mowa w art. 14 ustawy.

„Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy”.

Zazwyczaj musi być to zaległość za kilka kolejnych okresów rozliczeniowych (miesięcy) – z pewnością nie wystarczy, żeby była to zaległość częściowa.

Podobnie przy przesłance zakłócania spokoju – warto przyjąć przeciętną miarę wynikającą z przeznaczenia nieruchomości i istniejących w danej nieruchomości stosunków miejscowych. Inaczej może być we wspólnocie wielkiego bloku w centrum miasta, inaczej we wspólnocie kilku lokali na obrzeżach.

Sąd Najwyższy stwierdził, że uprawnienie przysługujące wspólnocie jest najdalej idące, zatem jest ono również ostatecznością w postępowaniu wobec członka wspólnoty. Jak w każdej spornej sytuacji najlepszym rozwiązaniem jest próba mediacyjnego i polubownego załatwienia problemu. Można spróbować rozmowy albo – jeśli nie przyniesie ona rezultatu – pisemnie przywołać danego członka wspólnoty do porządku.

Złożenie pozwu o zaprzestanie uciążliwych działań ze strony członka wspólnoty mieszkaniowej

Kolejnym krokiem, już poważniejszym, może być złożenie pozwu o zaprzestanie uciążliwych działań ze strony tego członka wspólnoty albo próba dochodzenia w postępowaniu upominawczym zapłaty kosztów zarządu (zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Proszę również pamiętać, że na gruncie prawa wykroczeń istnieje możliwość ukarania osoby, która zakłóca spokój (art. 51 Kodeksu wykroczeń) bądź niszczy, uszkadza albo czyni niezdatnymi do użytku rzeczy (art. 124 K.w. – rzecz do 250 zł, art. 288 Kodeksu karnego – rzecz o wyższej wartości). Być może dochodzi do przestępstwa z art. 190 K.k. (groźba karalna) albo do przestępstwa z art. 191 K.k. – zmuszanie do określonego zachowania bądź znoszenia przy pomocy groźby bezprawnej.

Wracając jednak do „wykluczenia” członka ze wspólnoty mieszkaniowej w drodze postępowania sądowego i sprzedaży jego lokalu poprzez licytację komorniczą, należy mieć na uwadze, że wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 ustawy, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd – zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 7, dlatego potrzebna jest tu uchwała właścicieli lokali.

Taka uchwała jest prawomocna (nie przysługuje wobec niej środek zaskarżenia) po upływie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Najlepiej zatem wnieść powództwo dopiero po uprawomocnieniu się uchwały.

Gdy uda się uzyskać orzeczenie zgodne ze zgłoszonym roszczeniem, sprzedaż lokalu następuje na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości w drodze licytacji.

Zgodnie z art. 16 ust. 2 ustawy o własności lokali właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Nie ma zatem zagrożenia wstrzymania wykonania orzeczenia do chwili otrzymania przez byłego właściciela propozycji od gminy podpisania umowy najmu lokalu socjalnego.