Wydzielenie z mieszkania mikrokawalerek

Przede wszystkim pierwsze, co wymagałoby analizy, to umowa z deweloperem. Ta mogła bowiem zawierać ograniczenia w tym zakresie, których naruszenie skutkuje np. pozbawienie gwarancji czy uprawnień z rękojmi wobec nieruchomości.

Wydzielenie lokali mieszkalnych

Kolejna kwestia to prawo budowlane. Mówi Pan, że ów podział miałby utworzyć fizycznie 3 jakby kawalerki (każda z własną kuchnią/aneksem kuchennym i toaletą). Ja zaś wskazuję na art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym ,,ilekroć w ustawie jest mowa o budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku”. Wydzielenie 3 lokali mieszkalnym będzie więc niezgodne z prawem budowlanym.

Jeśli zaś nieruchomość od dewelopera nie jest ,,domem”, ale mieszkaniem, to zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali: „samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”. Spełnienie ww. wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Wówczas od dewelopera zakupił Pan samodzielny lokal mieszkalny – jeden. Chcąc w ramach tego jednego zrobić trzy, każdy z ich musiałby spełniać wymagania z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali i otrzymać na to zaświadczenie starosty. Co więcej, WSA w Warszawie w wyroku z 25 lutego 2022 r., sygn. akt VII Sa/Wa 2690/21, orzekł: ,„Na ustalenie, czy dany lokal ma charakter samodzielny w znaczeniu rozumianym jako potwierdzenie tego faktu w drodze wydania zaświadczenia ma wpływ to, czy na podstawie posiadanych dokumentów (wiedzy organu) możliwe jest potwierdzenie, że ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy”. Deweloper na pewno uzyskał pozwolenie na użytkowanie jako jeden lokal mieszkalny, a zatem chcąc z jednego zrobić trzy, należałoby zmienić treść pozwolenia na użytkowanie. To zaś wymaga przejścia procedury z art. 71 Prawa budowlanego.

Generalnie podział mieszkania na mniejsze jest możliwy, gdy już na etapie budowy został zaprojektowany jako osobne mieszkania, ale w trakcie został połączony i sprzedany jako jedno duże.

Natomiast nawet gdyby ów podział był możliwy i każde mieszkanie spełniałaby cechy z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, to dodatkowo każde musiałoby spełniać wymagania wskazane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, tj. każdy lokal musiałby mieć własną łazienkę, WC, kuchnię lub aneks kuchenny; powierzchnia użytkowa każdego nie mogłaby być mniejsza niż 25 m²; w łazienkach powinno być możliwe zainstalowanie wanny lub kabiny natryskowej, umywalki, ustępu (chyba że jest wydzielone pomieszczenie na ustęp).

Co więcej, podział mieszkania na mniejsze wymaga zawsze zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały.

Najem kilku nieruchomości

Dalej zaś, gdyby ww. procedura pod względem budowlanym okazała się możliwa (choć obawiam się, że nie ma szans, by każdy lokal po podziale miał 25 m² powierzchni użytkowej), to powstaje kwestia, czy taki najem to nie działalność gospodarcza. Generalnie najem kilku nieruchomości w celach zarobkowych to działalność i wymaga zarejestrowania firmy, odprowadzania podatków i składek ZUS jak przedsiębiorca. Jednak od 2021 r. orzecznictwo jest trochę łagodniejsze, bowiem NSA w wyroku z 24 maja 2023 r., sygn. akt II FPS 1/21, wskazał, że  przychody z najmu są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, za wyjątkiem sytuacji gdy nieruchomość najmowana zostanie wprowadzona do majątku zw. z wykonywaniem działalności gospodarczej. Ów wyrok pozwolił podatnikom decydować, czy chcą prowadzić działalność gospodarczą w zakresie najmu (wówczas wprowadzają mieszkania najmowane do firmy), czy też nie. Natomiast orzecznictwo się zmienia. Nadal są wyroki, które mówią, że wynajmowanie kilku nieruchomości w celach stricte zarobkowych to działalność gospodarcza. Tutaj prawo jest bardzo płynne i w istocie na etapie planowanej działalności, dochodów z najmu itd. należałoby zasięgnąć opinii osobnej w tym zakresie.