Wydzielenie działki mniejszej, niż zakłada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Minimalna powierzchnia działki

Przepisy ustawowe nie określają minimalnej powierzchni działek przeznaczonych pod zabudowę. Ograniczenia w tym zakresie mogą jednak wynikać z przepisów prawa miejscowego, a więc tak, jak to Pani wskazała, np. z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) uchwalanego przez gminy.

Jak wynika z informacji zawartej w pytaniu, Pani sąsiad wydzielił ze swojej działki działkę budowlaną przed uchwaleniem przez gminę MPZP. Zatem aby mógł to zrobić, musiał posiadać tzw. WZ. Podstawą bowiem do ubiegania się o pozwolenie na budowę jest indywidualna decyzja o warunkach zabudowy, potocznie zwana WZ. Taki WZ zwykle nie wprowadza żadnych ograniczeń, jeżeli chodzi o minimalne powierzchnie działek przeznaczonych do zabudowy. Mogą one wynikać tylko z MPZP.

Decyzja o warunkach zabudowy inna niż MPZP

Niestety w przypadku, gdy dla działki wydano najpierw warunki zabudowy, a potem wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, może zdarzyć się, że decyzja o warunkach zabudowy i plan miejscowy zawierają odmienne postanowienia.

W przypadku, gdy postanowienia miejscowego planu są inne niż w warunkach zabudowy, to urząd gminy może stwierdzić wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) na podstawie art. 162 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Przy wszczęciu tego postępowania tj. w przedmiocie stwierdzenia wygaśnięcia decyzji: ustala się jego strony, zawiadamia o jego wszczęciu, wyznacza stronom termin na wypowiedzenie się co do dowodów i ostatecznie rozstrzyga się sprawę decyzją.

Decyzja o pozwoleniu na budowę a MPZP

Powyższych regulacji nie stosuje się w sytuacji, gdy wydana została ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

A zatem jeżeli np. obecny MPZP nie uwzględnia wcześniej wydzielonej działki sąsiada, która jest mniejsza od wskazań MPZP, to sąsiad, który przed uchwaleniem lub zmianą MPZP miał prawną możliwość postawienia na niej domu, a tę możliwość utracił, uprawniony jest do żądania od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Prawo takie zyskuje zawsze, gdy w związku z uchwaleniem MPZP albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone.

Innym rodzajem roszczenia odszkodowawczego na skutek uchwalenia planu jest odszkodowanie stanowiące różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego i jego wartością po uchwaleniu planu.

Istotne jednak jest to, że roszczenie to aktualizuje się dopiero w przypadku sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że odszkodowania Pani sąsiad może żądać wyłącznie po sprzedaży nieruchomości, która utraciła wartość na skutek uchwalenia MPZP.

Skoro jednak urząd gminy powołuje się na fakt wydzielenia działki jeszcze przed uchwaleniem MPZP, to prawdopodobnie ujęto ten przypadek (i być może także inne) w jej ostatecznym kształcie.

Niewątpliwie jednak skoro doszło do wydzielenia działki budowlanej przez uchwaleniem MPZP w innym metrażu, niż wynika to z obecnego MPZP, i nie wydano ww. decyzji o unieważnieniu WZ sąsiada dla tej działki, to nie ma tu naruszenia przepisów prawnych (prawo dnie działa wstecz), a jedynie sąsiad może mieć problem z jej obecną wartością, a nawet sprzedażą.