Wycofanie się ze sprzedaży działki po podpisaniu umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna sprzedaży działki

Zgodnie z Kodeksem cywilnym:

„Art. 389. [Umowa przedwstępna]

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Art. 390.

§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

Zerwanie umowy sprzedaży

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że zerwanie przez Pana umowy w formie aktu notarialnego może stanowić podstawę do dochodzenia przez drugą stronę ukształtowania stosunku prawnego po przez żądanie zawarcia takiej umowy na drodze sądowej. Oczywiście wypowiedzenie takiej umowy w dalszym ciągu jest możliwe i jeśli dzieje się za porozumieniem stron, to nie ciągnie za sobą żadnych konsekwencji. Natomiast jeśli jedna ze stron nie wyrazi zgody, a mówimy tutaj o Panu jako sprzedającym, to kupujący może na drodze sądowej wyegzekwować zawarcie takiej umowy. Można stwierdzić, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu, możliwość egzekwowania tego, do czego strony zobowiązały się przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. Potencjalny kupujący może złożyć pozew do sądu o przymuszenie do zawarcia takiej umowy. Z kolei sąd w imieniu sprzedającego takie oświadczenie woli podpisze. Oczywiście do sprzedaży dojdzie na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. Wystarczy, że kupujący dokona zapłaty, a na drodze sądowej wyegzekwuje sprzedaż.

W Pana przypadku, tj. zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, najlepiej dążyć do porozumienia stron, a wszystkie formalności ograniczyć do oddania zadatku lub zaliczki w podwójnej wysokości drugiej strony. Mimo wszystko nie daje to żadnej gwarancji, że kupujący nie wstąpi na drogę sądową.

Ponadto należy zwrócić uwagę, że nowy właściciel może zostać obciążony tzw. opłata adiacencką – opłata dotycząca właścicieli nieruchomości, których wartość wzrosła na skutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego – w tym oczywiście drogi dojazdowej.